樓價與租金的龜兔賽跑

 過去幾年倫敦樓價升幅驚人，資產升值如兔賽跑兔子般遠遠離曼城這隻慢。究竟投資倫敦樓是否回報是否遠勝曼城?

  

投資住宅樓宇，除了資產升值外，還有租金回報。兩者加起來，才真正知道實際情況。

倫敦金融中心Canart Wharf位於E14，曼城小商業區Spinnfield則在M3。那就用E14 和 M3作比較。

跟據zoopla E14過去5年平均升50.72%，相而M3只升了33.68%，兩者兩差17%。

但是曼城租金回報平均和倫敦3%，5年即是15%。考慮租金回報差異，兩者回報相差只有2%。

  

自2015年起，英國對海外買家徵收資產增值稅(Capital Gain Tax)視乎稅階，分別是18%和28%，所以資產增值部份有相當部份要上糾稅局。縱使租金也要交稅，但所有相關開支可以免稅，所以租金交稅率遠低CGT。

樓價升了幾年，總有慢下來的時候，如果期望樓價每年都都有雙位數增長，可說是不設實際，但是租金回報則隨時間越來越高。

隋着買賣成本增加，如額外stamp duty和 CGT，純以一買一賣去為資產快速增值，已經變得不可行(為物業增值除外)，所以物色高租金回報更為可取， 因為租金可以逝水長流，立於不敗之地。

從2016年起，未來幾年倫敦樓價升幅低過曼城。再加上租金回報差異，這場龜兔賽跑的結果將會很明顯。

樓花 vs 二手對對碰 - 實際對比

上星期去佐個曼城樓花展銷會，相信好多網友都去佐。而今個星期筆者亦剛落實買入曼城二手樓盤，所以將兩者作個比較。

香港展銷會職員視價單為機密文件，不知道是否所有展銷會都是這樣。但是價單可以從英國代理處很容易攞到。

其實去之前已經從英國代理攞到部份價單，所以非常清楚開價。點攞？易到不得了。只要上英國代理網站，登記表示對這個樓盤有興趣，自然有人電郵價單和其他資料。

同樣兩房，一個向街景賣平啲，貴的那個望公園景。

筆者買入二手單位

兩者比較:

扣除車位和傢俬價值，即是£207.5k vs £363.5k

兩者相差£156k，即是貴75%

但是個人認為筆者買入的二手單位質素更優勝，長遠一定仲貴。

3年後樓花入伙，如果二手市場成交高過買入價，恭喜你，帳面有賺，不過賺好少，隨時少過首期的投資回報。另一方面，我買入二手這個單位二手市場最少值£300k，即潛在三成升幅，另加上三年租金回報。

同樣情況，應用在香港也是一樣。大圍名城多年前以遠高於市價發售，現時縱使有賺，但是幅度遠遠跑輸二手樓。

投資英國樓，花些時間去尋寶，依然有很多機會，回報可以很可觀，脫歐並不可怕，最緊選對城市和選對樓盤投資。

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

第一，英國租約容許租客睇樓縱使現有租客未搬走。
第二，英國租約條款多數都有一項條文，寫明租客搬走時單位要 "professionally cleaned"。

因而英國有很多清潔公司專門提供 end of tenancy cleaning，這類清潔公司專為租客搬走時作專業清潔，然後交回letting agent。專業清潔，價錢當然唔會平，一房單位一般索價百多鎊。
所以英國租務市場生態是現有租客搬走時切底清潔好，新租客都有期望搬入時可以即時舒適入住。所以舊租客今日搬走，新租客明天搬入，無縫交按接。

筆者其中一個單位，近期剛好做到無縫交接。現有租約10月7日（星期五）約滿，letting agent 星期六唔辦公，10月9日星期一新租客搬入。

縱使有professionally clean 這條款，但是實際操總會有偏差，大拿拿百幾鎊，唔係個個舍得俾，所以有很多租客都係自己清潔。相對專業清潔，效果當然差好遠。把關當然係letting agent，嚴謹得letting agent會好仔細檢查租客搬走情況，未達標準會搵專人清潔，費用由按金中扣除。

英國二十大城市樓價 - 2016年總結

總結2016年，倫敦和南部主要城市於第二季開始降溫，尤其是脫歐之後，倫敦豪宅更加首當其沖，全年跌超過10%。
反之曼城利物浦和伯明翰完全唔受脫歐影響，全年升勢保持平穩。第四季，曼城升勢更加凌勵。全年升8.9%，謹次於Bristol。Hometrack預計曼城2017 Q1會超越Bristol，即是曼城有機會升上首位。筆者相信曼城於未來幾年前景依然秀麗，加上平均6.5%以上租金回報，是不錯的資產增值和穩定現金流投資項目。

曼城樓市前景，參考blog文 - Northern Powerhouse

至於倫敦，Hometrack預計2017只有約1%升幅。筆者相信主要受豪宅區拖累，樓價相對落後的postcodes依然有不錯升幅，重點是選對地點(講佐等於冇講，即係阿媽係女人)。當倫敦每年升幅只得幾個百份比時(低單位數)，買樓花真係要諗過先。首先樓花相對二手最少有10%溢價，要幾年先可以追回溢價，即是到到入伙都比二手樓高水不少，新樓租金回報普遍4%以下。再者倫敦新樓管理費和香港一樣，越來越貴。

以下圖表列出主要城市樓價按年變化。

Source :
https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index/december-2016-cities-index/

2016 農場回顧

2016即將過去，過去一年幾件大事直接影響隔山牛農夫和物業市場。

• 脫歐令英鎊大跌，令租金對換成港元亦有相應跌幅。
• 新任財相禁止農場經理向租客收取任何費用，農場經理管理費有可能上調，但市場認為農夫會提高租金以轉嫁額外成本，影響有待觀察。蘇格蘭幾年前已實施同樣條例，結果是對管理費並沒有大影響。
• 購買第二間房的額外3%印花稅於四月生效

以下回顧過去一年農埸表現。

農場租務情況 :

• Apartment 1：新租客，空租期10天
• Apartment 2 : 新租客，空租期20天。因為安排暑假自住幾天，所以空租期特別長。
• Apartment 3：續租
• Apartment 4：續租
• Apartment 5：新租客，空租期7天
• Apartment 6：long term contract

2016農場 KPI：

• 農場買入價租金回報率：8.0%
• 農場平均空租期 ：0.88 week

農場價格 :
現時月租750鎊的單位，開價最少135k。即租金回報率降到只有6.67%。而優質單位樓價相對租金更低於6.5%，Apartment 1&2已是這情況。參考 Blog 文 - 最新成交印證曼城樓價升勢
 
所以2016年結以6.67%為農場作valuation。
假設農場買入價 = 100,000 GBP
年租金收入 = 8,000GBP
2016年農場價格 =  ( 8000 x 12 ) / 6.67% = 119,403GBP
2016年農場價格相對買入價升了 19.4%。

如果預知脫歐和英鎊下跌，現在才買有否更好？用實際數據計計就知。
2015年

• 買入英鎊平均匯率11.6
• 額外所花稅:0

2016年12月

• 英鎊匯率9.5
• 額外所花稅:3%
• 按揭息率 : 提高了約1%(相對2015)
• 單位升值19.4%。今年筍盤少了很多。

將以上數據用以下圖表示，便知結果。

結果是英鎊跌給樓價升抵消了，但是額外印花稅令支出增加，影響更深遠的是現時按息提高令利息支出增加。現時農場按息支出佔租金收入少於20%。

 
講少少工作總結，今年是非常繁忙的一年，由於幾個新工程進入起步階段，全年請了約70人，大部份在香港，少部份在台灣和新加坡。現時負責的團隊約130人(未計外判)，分布幾個國家。包括幾個資深的英國專家，個個大我最少十年，多年來和年齡大過自已專家合作，深明謙虛的道理，完全認同小學雞管理智慧。

最後祝各位新年快樂！

Northern Powerhouse

Northern Powerhouse 是前財相歐思邦提出長遠策略，目的發展英格蘭北面經濟，平衡南北差距，從而減少過份依賴倫敦。略策重點是連接北方幾個主要城市，如Manchester, Liverpool, Leeds,Sheffield and Newcastle 形成一個大的經濟體系互相補足。這幾個北方城市的交通以Manchester為中心，所以有Manchester Hub之稱。

現時倫敦樓價是曼城三倍有多。倫敦市中心放盤價600k鎊以上。相反曼城Spingfield，Paccadilly 火車站旁二手一房單位，普遍放盤200k鎊以下。跟據Hometrack，倫敦樓價平均482k，而曼城只是148k。

從樓價對比平均工資的負擔能亦可以發現同樣的差距，倫敦樓價相對平均年薪的14.2倍，曼城只是約5倍。

用負樓價相對工資來計算兩個城市平均年薪作比較，很有參考價值。
平均年薪:

• 倫敦482k/14.2=33.9k，約每月2825鎊。
• 曼城148k/5=29.6k，約每月2467鎊。

即倫敦打工仔平均年薪只高曼城約15%，相反樓價高好幾倍，一般打工仔在倫敦的生活質素可想而知。

報道內文提到市曼城市政府以住屋開支不超過家庭收入30%為長遠目標，因為30%已經是不能負擔了。
http://www.telegraph.co.uk/property/house-prices/manchesters-revival-leading-northern-powerhouse/

假設倫敦租金回報4.5% :
每月租金=(482k x 4.5%) / 12 = 1807
假設夫婦收入一樣，即每月家庭收入5650鎊。平均租金支出佔家庭收入32%。
 
假設曼城租金回報6.5% :
每月租金=(148k x 6.5%) / 12 = 801
每月家庭收入4934鎊，平均租金佔家庭收入16%

1800鎊和800鎊分別可以係兩個市中心租中上質素一房單位。實用超過四百平方尺，即面積等於香港兩房單位。從以上例子，可見住在倫敦的生活質素，遠不及曼城。

曼城正在高速發展中，造就城市人口和就業機會不斷增加。曼城樓價基數依然非常低，加上樓價相對平均收入也是非常可負擔範圍，海外投資者正在不段增加，上升空間不容忽視。 

英國現時最低工資每小時7.2鎊，以每月工作160小時，每月有1152鎊，夫婦二人同時拿取最低工資，即家庭收入每月2304鎊。以住曼城為例，平均租金佔最低工資家庭收入34.7%

香港最低工資每小時HK$32.5，即每月HK$5200，夫婦二人同時拿取最低工資，即家庭收入每月HK$10400。勉強可以係市區租四百尺舊樓，交完租唔使食。唯有住遠啲，但最少都要五千，佔家庭收入50%。同樣最低工資，香港的苦得多。

最新成交印證曼城樓價升勢

呢個放盤和 Apartment 1&2 同一座大廈，放盤一星期即成交，成交價應該很接近叫價。景觀不及Apartment 1&2 開揚，所以Apartment 1&2 市價應該有160k。兩個單位平均價是127k，亦即唔夠兩年升了26%, 高過Hometrack 數據平均值, 原因有二 : (1)買入是低於市價. (2) 優質單位升幅高於平均值。

曼城樓有幾好租？

原文 : Manchester Evening News. Clink  LINK

曼城樓有幾好租？睇睇當地呢篇報導就知道。

 

 

以上是過去，將來又如何？

曼城在改變中，這改變還沒停止。新任首相確認Northern Powerhouse 策略不變，而曼城是這略的中心。
 

還有計劃中的HS2，縱使很遙遠，但肯定是促進將來城市發展。以長遠收租為目的，作為現金流機器，我基本上任由這機器滾動。

 

2016 Q1 英國二十大城市樓價升幅

 

英國第一季樓市表現強勁，二十大城市第一季升了4.2% vs 全國3.2%。主要原因是很多人趕著係4月新印花稅生效前買樓。

London, Cambridge and Bristol 繼續大幅跑贏。
Birmingham 和 Liverpool開始發力，Liverpool 對上三個月最突出，升4.1%。

Manchester 表現依然唔錯。 

2015 Q4 英國二十大城市樓價升幅

英國有好多個樓價的指數，如Nationalwide, Halifax, Rightmove, ONS(Office for National Statistics, etc.每一個指數所量度的方法都唔同，用錯指數作參考可能導致錯誤決定，我就比較喜歡 Hometrack UK Cities House Price Index. 因為佢量度係市中心樓價，比較適合買市中心樓人士作參考。其他指數例出的城市多數反映城市的大範圍(包含很多其他suburbs)平均數，所以升幅的數字一般比市中心低。

2015年，英國二十大市中心樓價全年升11.4%。明顯跑贏全國平均。今年二十大城市的升幅明顯高於往年，睇來從倫敦擴散的rippling 效應開始慢慢明顯。有些城市雖然只有6～7%升幅，但加埋6～7%首年租金回報，吸引力不比10%升幅的城市低。

Source : Hometrack.

英國20大城市樓價(2015 Q3)

以下圖表是20大城市Year-on-year 樓價升跌

跟據網上資料，2015 於3月至7月的3個月內，英國20大城市樓價升了4.3%。

明顯地今年倫敦的升幅有減慢的跡象，始終過去幾年，倫敦的樓價真的升了很多。其他的城市開始有更大的升幅。

在買樓過程中，曾經深入研究Southamton, 因為根據搜集的資料，這南部城市不倫是升值或租金回報都很可觀，租金回報更加是top 5。正因這原因，花了不少時間在這城市尋找合適的單位。但是在網上搵樓始終搵唔到回報符合自己回報要求的，因為沒有現場睇樓，選擇的單位有局限，只可選擇一些比較新的樓宇(減低當中的風險)，較新樓宇的單位回報一般單比較低一些。所以最後還是放棄了城市。

從圖表中覺得奇怪的是Aberdeen居然是向下，但從九十後Ricky 兄的分享中得知該區樓價應該是穩步向上。始終統計是有偏差的。

城市租金回報參考表

唔同資料來源, 結果可以很不同, 但也可作參考之用。