細屋換大屋風險

近日睇到一則新聞，關於串燒撻定，細屋換大屋業主慘二十多萬。

這是關於一位業主(買家B)打算細屋搬大屋，先行賣掉自己的單位，收了買家A的定金，自己也很快搵到心怡的大單位，也落了定金。不久買家A選擇定，結果買家B也因沒法收到賣了自住單位現金作首期而被迫放棄買入落了定的大單位，即是要撻定。買家B買入的樓價是貴過賣出自住的樓價，即附出買樓的定金是多過收買家A的定金，差額約4.5萬，加上撻定的一方要賠買賣雙方的17萬金佣金，即買家B損失約21.5萬。相信一般的情況下，換樓業主都沒有諗到有此風險，買家B取都可算非常無辜。但是在現時香港樓市的氣氛下, 細屋換大屋時進行的風險頑高。

這串燒定使我想到有些英國業主賣樓時onward chain條款，如果業主A賣樓時要求onward chain，即這業主要求他買到新屋才可完成賣掉自住的舊屋，而這一賣一買是同時完成。假如業主B是買業主A的屋，業住B也是因換屋而買屋，於是大家都會有個條“我要買佐新屋然後先賣我間屋”，或“我要賣佐間屋先買你間屋”，因此而形成了個chain, 而這個chain 可能包括幾人，當中有幾個同時是買家也是賣家。如果其中一個不能完成交易，chain 內的所有買賣也告吹。當然chain 的好處和懷處好明顯，縱使最終這個chain可以完成買賣程序，但過程會十分長。

原來英國在自住物業買賣都有頑多是有onward chain。出租的物業很少有onward chain，由於市中心的屋多數是出租的，所以多數都是chain free，我只見過一兩次有onward chain 的賣樓廣告。如果個賣樓廣告無寫chain free，最好問一問，有onward chain 的最好唔好買，因為成交期會好長甚至告吹，損失了首期摑置的時間值, 這不好受吧。

Apartment 4 新舊租客交接

Apartment 4的新租客於兩星期前搬入，中間的空租期只有一星期，都算唔錯。基於舊租客住了4年和有些傢俱是屬於他的，所以預期須要一些小維修或番新，加上要添置新傢俱，所以頑緊張今次的租客交接。幸好新租客順利搬入，但過程並不暢順。

由於 agent 失誤，新租客遲了兩天搬入，搬入時客廳傢俱還未送到。幸好睡房原本已有傢俱，否則廷誤會更長。導至傢俱廷誤，只怪自己後期沒有和agent跟進。在原有租約期滿一個月前，催促agent招租，結果只花了一星期，已搵到新租客，然後發給agent要買的傢俱，心想一齊已準備好，其餘的agent應該會處理好，於是便沒有再跟進。直到預定新租客搬入的前兩天，接觸agent 看看什麼情況，這才發現傢俱還沒有預訂好。得知到那一刻，真係感到十分不滿，心想你地每個月的agent fee 收足，但是辦事卻不足。

要購買的3件傢俱，包括 corner sofa, coffee table 和 TV cabinet。其中最貴corner sofa 約700多磅，原本corner sofa, 是經agent 的contractor買的，心想也不介意agent 會收sofa 供應商的佣金，從而貴了一些。但agent 懶到唔一早落單預訂，新租客搬入前一天才通知我原本的款式沒貨，建議買另一款。由於另一個款式真係唔好睇，加上心中已非常不滿，於是自已上網搵。真幸運給我搵到一個更平宜的，只是約450磅，而且有現貨。比750多磅的足足平了250磅有多，於是怱怱買了450磅的。

到寫 blog 呢日sofa 已送到了，但是coffee table 同 TV cabinet 仲未到，總覺得對個租客唔公平，決定花多二百多磅買個sideboard(客飯廳的半身櫃)，讓租客有空間放裝飾物和多些儲物空間。其實我很想親自現場佈值出租的單位，加些貼心的佈值讓租客有家的感覺，耐何作為海外業主這是不可能的。只可在選傢俱上多花心思，看過很多專賣landlord furniture 的網上傢俱店，很多都好老土，真的買唔落手。

這次新舊租客交接也有出乎意料之外的事。原本打算有些小番新或維修，始終上手住了4年，但是意外地一分錢也不用花。原因有兩個，其一是舊租客真係住得好企理，其二是英國租約一般要求租客交回單位前要professionally cleaned，否則清潔費可從按金中扣除，人為損壞的租客負責，自然損耗的業主負責。在牆上鑽個洞掛幅畫是絕對禁止。

今次學習到催促 agent 做嘢是不可缺少的，免得有驚喜。