樓價與租金的龜兔賽跑

 過去幾年倫敦樓價升幅驚人，資產升值如兔賽跑兔子般遠遠離曼城這隻慢。究竟投資倫敦樓是否回報是否遠勝曼城?

  

投資住宅樓宇，除了資產升值外，還有租金回報。兩者加起來，才真正知道實際情況。

倫敦金融中心Canart Wharf位於E14，曼城小商業區Spinnfield則在M3。那就用E14 和 M3作比較。

跟據zoopla E14過去5年平均升50.72%，相而M3只升了33.68%，兩者兩差17%。

但是曼城租金回報平均和倫敦3%，5年即是15%。考慮租金回報差異，兩者回報相差只有2%。

  

自2015年起，英國對海外買家徵收資產增值稅(Capital Gain Tax)視乎稅階，分別是18%和28%，所以資產增值部份有相當部份要上糾稅局。縱使租金也要交稅，但所有相關開支可以免稅，所以租金交稅率遠低CGT。

樓價升了幾年，總有慢下來的時候，如果期望樓價每年都都有雙位數增長，可說是不設實際，但是租金回報則隨時間越來越高。

隋着買賣成本增加，如額外stamp duty和 CGT，純以一買一賣去為資產快速增值，已經變得不可行(為物業增值除外)，所以物色高租金回報更為可取， 因為租金可以逝水長流，立於不敗之地。

從2016年起，未來幾年倫敦樓價升幅低過曼城。再加上租金回報差異，這場龜兔賽跑的結果將會很明顯。

樓花 vs 二手對對碰 - 實際對比

上星期去佐個曼城樓花展銷會，相信好多網友都去佐。而今個星期筆者亦剛落實買入曼城二手樓盤，所以將兩者作個比較。

香港展銷會職員視價單為機密文件，不知道是否所有展銷會都是這樣。但是價單可以從英國代理處很容易攞到。

其實去之前已經從英國代理攞到部份價單，所以非常清楚開價。點攞？易到不得了。只要上英國代理網站，登記表示對這個樓盤有興趣，自然有人電郵價單和其他資料。

同樣兩房，一個向街景賣平啲，貴的那個望公園景。

筆者買入二手單位

兩者比較:

扣除車位和傢俬價值，即是£207.5k vs £363.5k

兩者相差£156k，即是貴75%

但是個人認為筆者買入的二手單位質素更優勝，長遠一定仲貴。

3年後樓花入伙，如果二手市場成交高過買入價，恭喜你，帳面有賺，不過賺好少，隨時少過首期的投資回報。另一方面，我買入二手這個單位二手市場最少值£300k，即潛在三成升幅，另加上三年租金回報。

同樣情況，應用在香港也是一樣。大圍名城多年前以遠高於市價發售，現時縱使有賺，但是幅度遠遠跑輸二手樓。

投資英國樓，花些時間去尋寶，依然有很多機會，回報可以很可觀，脫歐並不可怕，最緊選對城市和選對樓盤投資。

實例分享 - Roadshow樓盤食水有幾深?

這個於曼城M3區的項目共有兩座。第一座約兩年前建成。第二座應該剛建成不久。兩座設計一樣。

近日睇到兩個放盤，值得跟大家分享。
左圖 : 一個經地產代理於香港作路演。開價 188.5k，唔包傢俬。路演賣的應該是第一座。

右圖 : 另一個二手市場放盤開價165k，包傢俬。傢俬價值約 2.5k。這個多數是第一座。

同一項目，設計一樣落成兩年和新樓基上沒有分別。

即路演價跟當地二手市場價比較是 188.5k vs 162.5k，即路演價貴16%。另外路演標榜租金回報可達5.5%，但從二手放盤資料得知月租只得£795，租金回報只得5%，真係好低。

羊毛出自羊身上，路演當然要有成本，但是買家所附出遠多過路演成本。

Freeholder 搶錢實錄

近日收到Freeholder 要求登記租客資料，以便在緊情況下可以通知業主和租客。Freeholder解釋這是保險條款要求。

Freeholder本身已有業主聯絡資料，要求租客聯絡資料也沒有不當。但是Freeholder同時索取£126登記費，每年收取一次，這種手法同明搶都沒有分別。

Freeholder 警告如果唔交錢，會影響以後保險索償。

幾個單位之中，只有一個Freeholder有這不合理。我的管理公司也是受害者，因為她擁有地下商舖，也是leaseholder 之一。她也覺得不合理，正尋求法律意見。

有人相伴，我選擇只交表，唔交錢。結果wait and see。

英國二十大城市樓價 - 2016年總結

總結2016年，倫敦和南部主要城市於第二季開始降溫，尤其是脫歐之後，倫敦豪宅更加首當其沖，全年跌超過10%。
反之曼城利物浦和伯明翰完全唔受脫歐影響，全年升勢保持平穩。第四季，曼城升勢更加凌勵。全年升8.9%，謹次於Bristol。Hometrack預計曼城2017 Q1會超越Bristol，即是曼城有機會升上首位。筆者相信曼城於未來幾年前景依然秀麗，加上平均6.5%以上租金回報，是不錯的資產增值和穩定現金流投資項目。

曼城樓市前景，參考blog文 - Northern Powerhouse

至於倫敦，Hometrack預計2017只有約1%升幅。筆者相信主要受豪宅區拖累，樓價相對落後的postcodes依然有不錯升幅，重點是選對地點(講佐等於冇講，即係阿媽係女人)。當倫敦每年升幅只得幾個百份比時(低單位數)，買樓花真係要諗過先。首先樓花相對二手最少有10%溢價，要幾年先可以追回溢價，即是到到入伙都比二手樓高水不少，新樓租金回報普遍4%以下。再者倫敦新樓管理費和香港一樣，越來越貴。

以下圖表列出主要城市樓價按年變化。

Source :
https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index/december-2016-cities-index/

Northern Powerhouse

Northern Powerhouse 是前財相歐思邦提出長遠策略，目的發展英格蘭北面經濟，平衡南北差距，從而減少過份依賴倫敦。略策重點是連接北方幾個主要城市，如Manchester, Liverpool, Leeds,Sheffield and Newcastle 形成一個大的經濟體系互相補足。這幾個北方城市的交通以Manchester為中心，所以有Manchester Hub之稱。

現時倫敦樓價是曼城三倍有多。倫敦市中心放盤價600k鎊以上。相反曼城Spingfield，Paccadilly 火車站旁二手一房單位，普遍放盤200k鎊以下。跟據Hometrack，倫敦樓價平均482k，而曼城只是148k。

從樓價對比平均工資的負擔能亦可以發現同樣的差距，倫敦樓價相對平均年薪的14.2倍，曼城只是約5倍。

用負樓價相對工資來計算兩個城市平均年薪作比較，很有參考價值。
平均年薪:

• 倫敦482k/14.2=33.9k，約每月2825鎊。
• 曼城148k/5=29.6k，約每月2467鎊。

即倫敦打工仔平均年薪只高曼城約15%，相反樓價高好幾倍，一般打工仔在倫敦的生活質素可想而知。

報道內文提到市曼城市政府以住屋開支不超過家庭收入30%為長遠目標，因為30%已經是不能負擔了。
http://www.telegraph.co.uk/property/house-prices/manchesters-revival-leading-northern-powerhouse/

假設倫敦租金回報4.5% :
每月租金=(482k x 4.5%) / 12 = 1807
假設夫婦收入一樣，即每月家庭收入5650鎊。平均租金支出佔家庭收入32%。
 
假設曼城租金回報6.5% :
每月租金=(148k x 6.5%) / 12 = 801
每月家庭收入4934鎊，平均租金佔家庭收入16%

1800鎊和800鎊分別可以係兩個市中心租中上質素一房單位。實用超過四百平方尺，即面積等於香港兩房單位。從以上例子，可見住在倫敦的生活質素，遠不及曼城。

曼城正在高速發展中，造就城市人口和就業機會不斷增加。曼城樓價基數依然非常低，加上樓價相對平均收入也是非常可負擔範圍，海外投資者正在不段增加，上升空間不容忽視。 

英國現時最低工資每小時7.2鎊，以每月工作160小時，每月有1152鎊，夫婦二人同時拿取最低工資，即家庭收入每月2304鎊。以住曼城為例，平均租金佔最低工資家庭收入34.7%

香港最低工資每小時HK$32.5，即每月HK$5200，夫婦二人同時拿取最低工資，即家庭收入每月HK$10400。勉強可以係市區租四百尺舊樓，交完租唔使食。唯有住遠啲，但最少都要五千，佔家庭收入50%。同樣最低工資，香港的苦得多。

隔山牛農夫 ( 5 ) ：Ground rent 影響樓宇價值？

香港人買樓，十個有九個都唔會睇地契。除了一部份舊樓重建項目外，其餘新樓樓契應該份份都一模一樣。由於所有地的地主是香港政府，所以唔會有古疑惑嘢。

係英國買樓，一定要仔細閱讀地契，否則可能花錢買佐一層唔值錢嘅樓。英國多數獨立屋都是連地皮永久業權(freehold)，這類屋業主同時都是地主，所以不用交地租(ground rent)。至於多層大廈單位(apartment)，發展商建屋時多以leasehold 方式發售，即發展商保留地主身份，單位業主只是租用地主的地皮，這個租用合約即是地契(lease)，租用年期和每年地租在地契內註明。地租一般只是小數目，曼城二手樓多數是每年250鎊或以下。我其中一個單位只是每年100鎊。地租多數每10年或20年調整一次，這些都是在地契內清楚註明。合理的計算是跟據物價指數，例如我其中一個單位第十年由250鎊調整至312鎊，十年只增加了61鎊。

近年多了魔鬼細節在地租的計算，例如每次調整都是以倍數增加，如以每年250鎊起步，每十年倍增，後果好嚴重。

以下幾個真實個案：

• 50年地租由250鎊升到8000鎊，二手放賣沒有人買，因為沒有銀行肯做按揭。Link 1
• 另外兩個個案：Link 2 and Link 3

地主借魔鬼細節大大提高freehold 售價，迫leasehold 業主就犯，從中謀取暴利。

我都遇過有魔鬼細節的地契，有仔細閱讀地契，所以沒有上當。參考：失手的經驗。

近年亦多了以leasehold 出售的獨立屋或terraced house，美其名以屋苑式發展和管理，相信有部份是想出古惑，已有實際個案，小心小心。

最後切記睇清楚地契好！
各位買樓花落訂前有沒有睇清楚....祝君好運。

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兩個事項宣布：

• 改名"牛仔"以配合隔山牛農夫主題
• Facebook 網上買英國樓 已開通，blog文同時會post 在 facebook。英國樓市訊息多數只會post 係facebook。作為與各(準)隔山牛農夫交流平台 。

曼城樓有幾好租？

原文 : Manchester Evening News. Clink  LINK

曼城樓有幾好租？睇睇當地呢篇報導就知道。

 

 

以上是過去，將來又如何？

曼城在改變中，這改變還沒停止。新任首相確認Northern Powerhouse 策略不變，而曼城是這略的中心。
 

還有計劃中的HS2，縱使很遙遠，但肯定是促進將來城市發展。以長遠收租為目的，作為現金流機器，我基本上任由這機器滾動。

 

英國收租佬點睇近期措施

近日甘多個爭對BTL 業主的措施，究竟做英國收租佬仲有沒有可為？

睇吓啲業主點講。

BTL業主，租客，想置業者和建築商，各自會回應市場變化直到一個平行點。

Source : Telegraph.

Buy-to-let 按揭成數下調風險

Sourcing : Extracted from Telegraph, 3-Dec-15.

呢排特別多關於Buy-to-Let新聞。

各位用fixed rate 按揭的朋友請小心， 定息期過後按息一般會大大提高，如果想攞到低啲息率就要remortgage，但如果銀行收緊按按成數，就要補錢做remortgage，否則就要硬食高啲按息。小心，小心，早作準備。祝大家好運!

點解英國財相累次出招對付包租公/婆?

過去半年，英國財相兩次出招對付物業出租業主。

今年七月的公報:

1. 從2016開始，取消租金10%作為物業維修成本的免稅額，改以實報實消。一般出租物業的每年維修費遠遠少過租金的10%。
2. 從2017 到2020 分階段降低物業按揭利息退稅，呢個對於繳交40% or 45% 稅階人士和高成數按揭的業主影響好大，回報大幅降低。但是公司持有的物業便不受影響。

近日公司請人，越洋面見幾個英國的申請人，佢地和現時公司的僱傭合約是經過一間私人公司，而是佢地每個人都係公司唯一董事和員工。原因只有一個，合法交少啲稅，個人薪俸稅最高45%，公司利得稅20%。


今年11月公報 :

• 從2016年4月起，買樓收租要繳交額外3%印花稅，呢個對細價樓影響相輕微，而且是一次性成本。

香港的辣招爭對所有買樓人士以控制需求，反觀英國特別爭對收租的業主，點解？

大家睇睇呢篇報道就知道筒中原因。
Buy-to-let landlords earn returns of up to 1,400% since 1996

從1996 到2014年的18年間，英國包租公回報是14倍。大家可能覺的14倍沒可能，但我可以話俾大家聽，跟據過去18年的樓價的升幅，14倍的回報絕對合理。

本人跟據以下假設做佐個簡單simulation, 模擬未來18年英國收租佬回報：

• 本金：25000磅
• 7成半按揭買10萬磅單位
• 首年租金回報7%。
• 樓價按年升4%(呢個升幅遠少於過去18年)，租金跟隨樓價上調。
• 當淨租金儲到25000磅時再賣第二個單位，如此類推。

我得出的回報是10倍左右，18年10倍，平均年回報約14%。