樓價與租金的龜兔賽跑

 過去幾年倫敦樓價升幅驚人，資產升值如兔賽跑兔子般遠遠離曼城這隻慢。究竟投資倫敦樓是否回報是否遠勝曼城?

  

投資住宅樓宇，除了資產升值外，還有租金回報。兩者加起來，才真正知道實際情況。

倫敦金融中心Canart Wharf位於E14，曼城小商業區Spinnfield則在M3。那就用E14 和 M3作比較。

跟據zoopla E14過去5年平均升50.72%，相而M3只升了33.68%，兩者兩差17%。

但是曼城租金回報平均和倫敦3%，5年即是15%。考慮租金回報差異，兩者回報相差只有2%。

  

自2015年起，英國對海外買家徵收資產增值稅(Capital Gain Tax)視乎稅階，分別是18%和28%，所以資產增值部份有相當部份要上糾稅局。縱使租金也要交稅，但所有相關開支可以免稅，所以租金交稅率遠低CGT。

樓價升了幾年，總有慢下來的時候，如果期望樓價每年都都有雙位數增長，可說是不設實際，但是租金回報則隨時間越來越高。

隋着買賣成本增加，如額外stamp duty和 CGT，純以一買一賣去為資產快速增值，已經變得不可行(為物業增值除外)，所以物色高租金回報更為可取， 因為租金可以逝水長流，立於不敗之地。

從2016年起，未來幾年倫敦樓價升幅低過曼城。再加上租金回報差異，這場龜兔賽跑的結果將會很明顯。

報章轉載 Blog 文

原文: 點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

原來我有篇blog文給經濟日報轉載，我事前都唔知道。

事緣有一網友係報紙睇到我篇blog文，先至搵到我個blog和相關facebook。偶然在facebook 和這網友文談才得知。

我都沒投稿，點解篇blog 文上佐報紙?

樓花 vs 二手對對碰 - 實際對比

上星期去佐個曼城樓花展銷會，相信好多網友都去佐。而今個星期筆者亦剛落實買入曼城二手樓盤，所以將兩者作個比較。

香港展銷會職員視價單為機密文件，不知道是否所有展銷會都是這樣。但是價單可以從英國代理處很容易攞到。

其實去之前已經從英國代理攞到部份價單，所以非常清楚開價。點攞？易到不得了。只要上英國代理網站，登記表示對這個樓盤有興趣，自然有人電郵價單和其他資料。

同樣兩房，一個向街景賣平啲，貴的那個望公園景。

筆者買入二手單位

兩者比較:

扣除車位和傢俬價值，即是£207.5k vs £363.5k

兩者相差£156k，即是貴75%

但是個人認為筆者買入的二手單位質素更優勝，長遠一定仲貴。

3年後樓花入伙，如果二手市場成交高過買入價，恭喜你，帳面有賺，不過賺好少，隨時少過首期的投資回報。另一方面，我買入二手這個單位二手市場最少值£300k，即潛在三成升幅，另加上三年租金回報。

同樣情況，應用在香港也是一樣。大圍名城多年前以遠高於市價發售，現時縱使有賺，但是幅度遠遠跑輸二手樓。

投資英國樓，花些時間去尋寶，依然有很多機會，回報可以很可觀，脫歐並不可怕，最緊選對城市和選對樓盤投資。

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

第一，英國租約容許租客睇樓縱使現有租客未搬走。
第二，英國租約條款多數都有一項條文，寫明租客搬走時單位要 "professionally cleaned"。

因而英國有很多清潔公司專門提供 end of tenancy cleaning，這類清潔公司專為租客搬走時作專業清潔，然後交回letting agent。專業清潔，價錢當然唔會平，一房單位一般索價百多鎊。
所以英國租務市場生態是現有租客搬走時切底清潔好，新租客都有期望搬入時可以即時舒適入住。所以舊租客今日搬走，新租客明天搬入，無縫交按接。

筆者其中一個單位，近期剛好做到無縫交接。現有租約10月7日（星期五）約滿，letting agent 星期六唔辦公，10月9日星期一新租客搬入。

縱使有professionally clean 這條款，但是實際操總會有偏差，大拿拿百幾鎊，唔係個個舍得俾，所以有很多租客都係自己清潔。相對專業清潔，效果當然差好遠。把關當然係letting agent，嚴謹得letting agent會好仔細檢查租客搬走情況，未達標準會搵專人清潔，費用由按金中扣除。

實例分享 - Roadshow樓盤食水有幾深?

這個於曼城M3區的項目共有兩座。第一座約兩年前建成。第二座應該剛建成不久。兩座設計一樣。

近日睇到兩個放盤，值得跟大家分享。
左圖 : 一個經地產代理於香港作路演。開價 188.5k，唔包傢俬。路演賣的應該是第一座。

右圖 : 另一個二手市場放盤開價165k，包傢俬。傢俬價值約 2.5k。這個多數是第一座。

同一項目，設計一樣落成兩年和新樓基上沒有分別。

即路演價跟當地二手市場價比較是 188.5k vs 162.5k，即路演價貴16%。另外路演標榜租金回報可達5.5%，但從二手放盤資料得知月租只得£795，租金回報只得5%，真係好低。

羊毛出自羊身上，路演當然要有成本，但是買家所附出遠多過路演成本。

Freeholder 搶錢實錄

近日收到Freeholder 要求登記租客資料，以便在緊情況下可以通知業主和租客。Freeholder解釋這是保險條款要求。

Freeholder本身已有業主聯絡資料，要求租客聯絡資料也沒有不當。但是Freeholder同時索取£126登記費，每年收取一次，這種手法同明搶都沒有分別。

Freeholder 警告如果唔交錢，會影響以後保險索償。

幾個單位之中，只有一個Freeholder有這不合理。我的管理公司也是受害者，因為她擁有地下商舖，也是leaseholder 之一。她也覺得不合理，正尋求法律意見。

有人相伴，我選擇只交表，唔交錢。結果wait and see。

2017 暑假 - hea 遊澳洲昆士蘭

今個暑假，一家大細去澳洲昆士蘭hea了三個星期。大堡礁，熱帶雨林，袋鼠樹熊，鱷魚表一次過睇晒。

從Cairns 入，Brisbane 出，省了回頭路所花時間。原本計劃玩Cairns落Brisbane/Gold Coast的路線約1600km，這個滿足到個人的寫意自駕遊，但老婆同阿仔未必enjoy，因為中途值得停兩晚的只有兩個地方，成個行程會變得好趕。於是Cairns落Brisbane/Gold Coast一段改為單程內陸機。省了1600km車程，成個行程鬆動佐好多。

租車亦由從Cairns取車Brisbane 還車一程，改為分兩段，攞車和還車都同一地點。估唔到省了one-way drop off fee 夠買4張單程機票。意外驚喜Brisbane/Gold Coast 段租佐架Benz，每天車租唔使HK$250，平到你唔信。

再次推介，澳洲租車一定要用DriveNow。預訂時只須要填姓名和電話号碼，唔使俾信用卡，方便到極，價錢更平通街。
www.drivenow.au

澳洲現在雖然是冬天，但是Cairns 一帶其實是很和暖，乾爽沒雨，水溫也識合各水上活動，所以789月，反而是旺季。

Cairns 碼頭旁邊我有個好靚公眾泳池，旁邊有面向無敵海景的電BBQ設施，免費使用，對住無敵海景BBQ，讚!

由Cairns坐船去小島住了兩晚，resort 外沙灘玩獨木舟。
其中一日出海玩浮潛。海水勁清，4K水底video cam用得着。

Video : 浮潛片段

Daintree Rainforest

這個熱帶雨林叫Daintree Rainforest，地球上最古老的雨林，比阿瑪遜還古老。從Cairns往北面駕車約2.5小時。

駕車入雨林一定乘汽車渡輪橫渡Daintree River。

在這熱帶雨林內小屋住了3晚，上下兩層，瞓4個人, 簡簡單單, HK$1500/晚。

大部分地方都收唔到電話，所以入雨林前要下載google offline map。日日晨早俾蝙蝠叫聲躁醒，這裏蝙蝠喜歡倒掛樹頂晒太陽。

雨林有多個適合一家大小的森林步道，木板路面，好易行。當然也有探險式行山徑，不過最好有足夠裝備，既然是雨林，一定有很多野生動物。

小貼士 : 熱帶雨林冬天去比較合適，夏季會好多雨，道路亦會有水浸情況出現。

Cassowary食火雞，比鴕鳥輕小小，靚仔過鴕鳥。只係New Guinea 和澳洲雨林先有。

Video : 雨林公路上遇到食火雞

Port Douglas

離開熱帶雨林，駕車前往Port Douglas，位於Cairns 和雨林中間。這是一個渡假小鎮，豪華resort，經濟motel應有盡有。

4-Miles beach - 靚到呢...

住了幾天，真係好hea。老實講，真係有衝動想係呢度買間渡假屋收租，閒時自己來渡假。問過地產代理，管理費收得貴，還有渡假屋清潔費，再加上這裏有颶風，一定要買保險，無 so。

一班作流浪式旅遊人士聚集在海邊以樂會友，仲叫我地一齊玩打鼓。生活應該是這樣寫意才對。

一家四口每人騎一隻馬，係香港就沒機會玩
阿仔第一次騎馬，相對香港，真係好低，騎足成個鐘，都係幾百港元。

第二段行程 Brisbane + Gold Coast。
南下千多公里，這裏較Cairns冷了約10度，不太適合水上活，所以這個月份是黃金海岸的淡季。

Lone Pine Koala Sanctuary 公園

公園內袋鼠可以自由走動，遊客亦可以隨意餵袋鼠。

Gold Coast

無敵海景，淡季好平。位處Sufers Paradise beachfront - 黃金海岸中心地帶。

黃金海岸旁有很多個主題公園，玩玩幾日都玩唔晒，但是唔係個個值得買票入場。還有各式各樣户外活動，水上活動不在話，陸上活動也非常精彩。仲多活動 iFly 非常值得一試，模擬室內跳傘。新加坡都有得玩。唔多講，睇睇片。

黃金海岸旁邊的兒童遊樂場，小朋友勁仲意。

每次旅行都會花相當時間去地道兒童遊樂場，行超市，行地道商場。Hea 遊，體驗當地生活。

成個行程一滴雨都沒有落。

農場近況小update

有半年沒有更呢個blog，只是自已懶了，可能是開了facebook 後多了和網友在facebook交流，因而少花時間在這個blog。

縱使沒有更新blog，依然和網友有交流，更破天荒幫一個網友搵個二手單位，經過幾個月，順利成交了。其實呢位網友都很肯花時間做功課，幾年前樓盤的售樓書都俾佢係網上搵到，欣賞。幫這位網友搵樓過程中，感受到今年上半年曼城樓市真係好火熱。

講返曼城樓市，2017年上半年可以用火熱形容，市中心靚盤難求，個價唔靚，即是貴了很多。

分享一個實例，以下呢個單和本人Apartment 1＆2 一樣。兩年前，我以平均價£127k買了兩個同樣單位，兩個都是一戶房。買入時，租金回報7%。參閱相關blog文。

今年二月，有一個同樣一房單位放盤，現有租金每月£875，開價£160k。優質靚盤，地點優越，而且有露台，客廳落地玻璃，景觀開揚，在市中心可遇不可求。於是介紹給朋友，agent 要求現金交易，縱使如此，反應依然熱烈。

賣家代理 採用一個周未開放單位讓有興趣買家參觀單位，跟住一星期收取各買家offer，放盤兩星期已賣出。

上年11月，同樣單位同樣開價£159.95k (相關Blog 文:最新成交印證曼城樓價升勢) ，田土廳紀錄以£165k成交。所以我朋友第一口價都唔敢太低，offer 170k都唔得。朋友要追價£172k先買到，仲要cash buy。雖然比我買入價高了很多，租金回報也有有6.1%，以靚單位計還不錯。市中心相近素樓花市中心，開價要£190k+，落成後租金回報會低於6%，所以朋友買入價依然有水位。

即是我買的兩個單位兩年升了35%，遠遠跑贏大市。

三月底，同老婆二人去荷蘭睇花，順道去了曼城，反正同樣行里數換機票。又剛好Apartment 2 新舊租客交接，時間夾到剛剛好，住自己單位。順道親自優代單位內家具，又可以提升租金，一舉多得。這次行程，最難忘的是約了九十後Ricky曼城一聚，縱使人小小，這也算blog聚吧，英國樓blog配合英國blog聚，合理不過。Ricky兄都真有心，專程從Scotland 座飛機落曼城相聚。飯後帶佐Ricky上我Apartment 2，亦即是上文同款單位。

寫這篇blog文時正身處澳洲度假，一個非常hea 行程。置身大堡礁浮潛，熱帶雨林，幾公里長沙灘睇日落....。下一篇分享一些照片。回港後，這又將這篇短文放下兩星期，都是一個字 - 懶。

英國二十大城市樓價 - 2016年總結

總結2016年，倫敦和南部主要城市於第二季開始降溫，尤其是脫歐之後，倫敦豪宅更加首當其沖，全年跌超過10%。
反之曼城利物浦和伯明翰完全唔受脫歐影響，全年升勢保持平穩。第四季，曼城升勢更加凌勵。全年升8.9%，謹次於Bristol。Hometrack預計曼城2017 Q1會超越Bristol，即是曼城有機會升上首位。筆者相信曼城於未來幾年前景依然秀麗，加上平均6.5%以上租金回報，是不錯的資產增值和穩定現金流投資項目。

曼城樓市前景，參考blog文 - Northern Powerhouse

至於倫敦，Hometrack預計2017只有約1%升幅。筆者相信主要受豪宅區拖累，樓價相對落後的postcodes依然有不錯升幅，重點是選對地點(講佐等於冇講，即係阿媽係女人)。當倫敦每年升幅只得幾個百份比時(低單位數)，買樓花真係要諗過先。首先樓花相對二手最少有10%溢價，要幾年先可以追回溢價，即是到到入伙都比二手樓高水不少，新樓租金回報普遍4%以下。再者倫敦新樓管理費和香港一樣，越來越貴。

以下圖表列出主要城市樓價按年變化。

Source :
https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index/december-2016-cities-index/

租單車價錢租私家車？

而家自遊行租車真係平到你唔信，只要預早訂就可以。

兩個星期前，預訂了三月歐遊租車，英國4天車租80鎊，荷蘭5天車租110歐羅。平均每天唔使200港元，同沙田假日租兩架單車差唔多。

以上價錢包括主要保險(CDW，車和第三者保險)，無限里數和所有稅項。

車種是Compact(約1300cc～1500cc)，二人行非常足夠，車尾箱可放兩個大行理

注意一點歐洲大部分出租車都是棍波，自動波會貴啲，差不多貴20%。

比較其他兩大車租車公司 Hertz 和 Europcar，同一車種，報價足足貴一培。
Amsterdam 5天- Europcar 報價 :
 

Amsterdam 5天 - Hertz 報價 : 

縱使Arguscarhire 和 Expedia 背後都是同一個car search engine,  好奇再次比較，搜尋結果有時有些出入。結果英國租車經Arguscarhire, 荷蘭租車經Expedia。

 参考 :自遊行租車經歷和小貼士

最新取消預訂改善了，24小時前取消，可獲全數退款。所以早預約有着數。幾個月前取消條款有25euro不獲退回。

今次主要目的去荷蘭，順道探朋友。經SkyTeam攞機票，免費搭一程曼城。