樓價與租金的龜兔賽跑

 過去幾年倫敦樓價升幅驚人，資產升值如兔賽跑兔子般遠遠離曼城這隻慢。究竟投資倫敦樓是否回報是否遠勝曼城?

  

投資住宅樓宇，除了資產升值外，還有租金回報。兩者加起來，才真正知道實際情況。

倫敦金融中心Canart Wharf位於E14，曼城小商業區Spinnfield則在M3。那就用E14 和 M3作比較。

跟據zoopla E14過去5年平均升50.72%，相而M3只升了33.68%，兩者兩差17%。

但是曼城租金回報平均和倫敦3%，5年即是15%。考慮租金回報差異，兩者回報相差只有2%。

  

自2015年起，英國對海外買家徵收資產增值稅(Capital Gain Tax)視乎稅階，分別是18%和28%，所以資產增值部份有相當部份要上糾稅局。縱使租金也要交稅，但所有相關開支可以免稅，所以租金交稅率遠低CGT。

樓價升了幾年，總有慢下來的時候，如果期望樓價每年都都有雙位數增長，可說是不設實際，但是租金回報則隨時間越來越高。

隋着買賣成本增加，如額外stamp duty和 CGT，純以一買一賣去為資產快速增值，已經變得不可行(為物業增值除外)，所以物色高租金回報更為可取， 因為租金可以逝水長流，立於不敗之地。

從2016年起，未來幾年倫敦樓價升幅低過曼城。再加上租金回報差異，這場龜兔賽跑的結果將會很明顯。

報章轉載 Blog 文

原文: 點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

原來我有篇blog文給經濟日報轉載，我事前都唔知道。

事緣有一網友係報紙睇到我篇blog文，先至搵到我個blog和相關facebook。偶然在facebook 和這網友文談才得知。

我都沒投稿，點解篇blog 文上佐報紙?

樓花 vs 二手對對碰 - 實際對比

上星期去佐個曼城樓花展銷會，相信好多網友都去佐。而今個星期筆者亦剛落實買入曼城二手樓盤，所以將兩者作個比較。

香港展銷會職員視價單為機密文件，不知道是否所有展銷會都是這樣。但是價單可以從英國代理處很容易攞到。

其實去之前已經從英國代理攞到部份價單，所以非常清楚開價。點攞？易到不得了。只要上英國代理網站，登記表示對這個樓盤有興趣，自然有人電郵價單和其他資料。

同樣兩房，一個向街景賣平啲，貴的那個望公園景。

筆者買入二手單位

兩者比較:

扣除車位和傢俬價值，即是£207.5k vs £363.5k

兩者相差£156k，即是貴75%

但是個人認為筆者買入的二手單位質素更優勝，長遠一定仲貴。

3年後樓花入伙，如果二手市場成交高過買入價，恭喜你，帳面有賺，不過賺好少，隨時少過首期的投資回報。另一方面，我買入二手這個單位二手市場最少值£300k，即潛在三成升幅，另加上三年租金回報。

同樣情況，應用在香港也是一樣。大圍名城多年前以遠高於市價發售，現時縱使有賺，但是幅度遠遠跑輸二手樓。

投資英國樓，花些時間去尋寶，依然有很多機會，回報可以很可觀，脫歐並不可怕，最緊選對城市和選對樓盤投資。

實例分享 - Roadshow樓盤食水有幾深?

這個於曼城M3區的項目共有兩座。第一座約兩年前建成。第二座應該剛建成不久。兩座設計一樣。

近日睇到兩個放盤，值得跟大家分享。
左圖 : 一個經地產代理於香港作路演。開價 188.5k，唔包傢俬。路演賣的應該是第一座。

右圖 : 另一個二手市場放盤開價165k，包傢俬。傢俬價值約 2.5k。這個多數是第一座。

同一項目，設計一樣落成兩年和新樓基上沒有分別。

即路演價跟當地二手市場價比較是 188.5k vs 162.5k，即路演價貴16%。另外路演標榜租金回報可達5.5%，但從二手放盤資料得知月租只得£795，租金回報只得5%，真係好低。

羊毛出自羊身上，路演當然要有成本，但是買家所附出遠多過路演成本。

農場近況小update

有半年沒有更呢個blog，只是自已懶了，可能是開了facebook 後多了和網友在facebook交流，因而少花時間在這個blog。

縱使沒有更新blog，依然和網友有交流，更破天荒幫一個網友搵個二手單位，經過幾個月，順利成交了。其實呢位網友都很肯花時間做功課，幾年前樓盤的售樓書都俾佢係網上搵到，欣賞。幫這位網友搵樓過程中，感受到今年上半年曼城樓市真係好火熱。

講返曼城樓市，2017年上半年可以用火熱形容，市中心靚盤難求，個價唔靚，即是貴了很多。

分享一個實例，以下呢個單和本人Apartment 1＆2 一樣。兩年前，我以平均價£127k買了兩個同樣單位，兩個都是一戶房。買入時，租金回報7%。參閱相關blog文。

今年二月，有一個同樣一房單位放盤，現有租金每月£875，開價£160k。優質靚盤，地點優越，而且有露台，客廳落地玻璃，景觀開揚，在市中心可遇不可求。於是介紹給朋友，agent 要求現金交易，縱使如此，反應依然熱烈。

賣家代理 採用一個周未開放單位讓有興趣買家參觀單位，跟住一星期收取各買家offer，放盤兩星期已賣出。

上年11月，同樣單位同樣開價£159.95k (相關Blog 文:最新成交印證曼城樓價升勢) ，田土廳紀錄以£165k成交。所以我朋友第一口價都唔敢太低，offer 170k都唔得。朋友要追價£172k先買到，仲要cash buy。雖然比我買入價高了很多，租金回報也有有6.1%，以靚單位計還不錯。市中心相近素樓花市中心，開價要£190k+，落成後租金回報會低於6%，所以朋友買入價依然有水位。

即是我買的兩個單位兩年升了35%，遠遠跑贏大市。

三月底，同老婆二人去荷蘭睇花，順道去了曼城，反正同樣行里數換機票。又剛好Apartment 2 新舊租客交接，時間夾到剛剛好，住自己單位。順道親自優代單位內家具，又可以提升租金，一舉多得。這次行程，最難忘的是約了九十後Ricky曼城一聚，縱使人小小，這也算blog聚吧，英國樓blog配合英國blog聚，合理不過。Ricky兄都真有心，專程從Scotland 座飛機落曼城相聚。飯後帶佐Ricky上我Apartment 2，亦即是上文同款單位。

寫這篇blog文時正身處澳洲度假，一個非常hea 行程。置身大堡礁浮潛，熱帶雨林，幾公里長沙灘睇日落....。下一篇分享一些照片。回港後，這又將這篇短文放下兩星期，都是一個字 - 懶。

英國二十大城市樓價 - 2016年總結

總結2016年，倫敦和南部主要城市於第二季開始降溫，尤其是脫歐之後，倫敦豪宅更加首當其沖，全年跌超過10%。
反之曼城利物浦和伯明翰完全唔受脫歐影響，全年升勢保持平穩。第四季，曼城升勢更加凌勵。全年升8.9%，謹次於Bristol。Hometrack預計曼城2017 Q1會超越Bristol，即是曼城有機會升上首位。筆者相信曼城於未來幾年前景依然秀麗，加上平均6.5%以上租金回報，是不錯的資產增值和穩定現金流投資項目。

曼城樓市前景，參考blog文 - Northern Powerhouse

至於倫敦，Hometrack預計2017只有約1%升幅。筆者相信主要受豪宅區拖累，樓價相對落後的postcodes依然有不錯升幅，重點是選對地點(講佐等於冇講，即係阿媽係女人)。當倫敦每年升幅只得幾個百份比時(低單位數)，買樓花真係要諗過先。首先樓花相對二手最少有10%溢價，要幾年先可以追回溢價，即是到到入伙都比二手樓高水不少，新樓租金回報普遍4%以下。再者倫敦新樓管理費和香港一樣，越來越貴。

以下圖表列出主要城市樓價按年變化。

Source :
https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index/december-2016-cities-index/

2016 農場回顧

2016即將過去，過去一年幾件大事直接影響隔山牛農夫和物業市場。

• 脫歐令英鎊大跌，令租金對換成港元亦有相應跌幅。
• 新任財相禁止農場經理向租客收取任何費用，農場經理管理費有可能上調，但市場認為農夫會提高租金以轉嫁額外成本，影響有待觀察。蘇格蘭幾年前已實施同樣條例，結果是對管理費並沒有大影響。
• 購買第二間房的額外3%印花稅於四月生效

以下回顧過去一年農埸表現。

農場租務情況 :

• Apartment 1：新租客，空租期10天
• Apartment 2 : 新租客，空租期20天。因為安排暑假自住幾天，所以空租期特別長。
• Apartment 3：續租
• Apartment 4：續租
• Apartment 5：新租客，空租期7天
• Apartment 6：long term contract

2016農場 KPI：

• 農場買入價租金回報率：8.0%
• 農場平均空租期 ：0.88 week

農場價格 :
現時月租750鎊的單位，開價最少135k。即租金回報率降到只有6.67%。而優質單位樓價相對租金更低於6.5%，Apartment 1&2已是這情況。參考 Blog 文 - 最新成交印證曼城樓價升勢
 
所以2016年結以6.67%為農場作valuation。
假設農場買入價 = 100,000 GBP
年租金收入 = 8,000GBP
2016年農場價格 =  ( 8000 x 12 ) / 6.67% = 119,403GBP
2016年農場價格相對買入價升了 19.4%。

如果預知脫歐和英鎊下跌，現在才買有否更好？用實際數據計計就知。
2015年

• 買入英鎊平均匯率11.6
• 額外所花稅:0

2016年12月

• 英鎊匯率9.5
• 額外所花稅:3%
• 按揭息率 : 提高了約1%(相對2015)
• 單位升值19.4%。今年筍盤少了很多。

將以上數據用以下圖表示，便知結果。

結果是英鎊跌給樓價升抵消了，但是額外印花稅令支出增加，影響更深遠的是現時按息提高令利息支出增加。現時農場按息支出佔租金收入少於20%。

 
講少少工作總結，今年是非常繁忙的一年，由於幾個新工程進入起步階段，全年請了約70人，大部份在香港，少部份在台灣和新加坡。現時負責的團隊約130人(未計外判)，分布幾個國家。包括幾個資深的英國專家，個個大我最少十年，多年來和年齡大過自已專家合作，深明謙虛的道理，完全認同小學雞管理智慧。

最後祝各位新年快樂！

最新成交印證曼城樓價升勢

呢個放盤和 Apartment 1&2 同一座大廈，放盤一星期即成交，成交價應該很接近叫價。景觀不及Apartment 1&2 開揚，所以Apartment 1&2 市價應該有160k。兩個單位平均價是127k，亦即唔夠兩年升了26%, 高過Hometrack 數據平均值, 原因有二 : (1)買入是低於市價. (2) 優質單位升幅高於平均值。

朋友單位極速租出

今晚出席親戚壽宴，百無聊賴，寫下blog。

買樓點滴趣事一文的單位終於完成買賣交易，歷時差不多9個月，難以想像。幸好賣家唔急，否則一定另找買家。朋友工作勁忙，所以沒空跟進律師和按揭，等都沒有想到4月前都成交唔到，最終要交多3%印花稅。

縱使呢個單位是業主自住盤，但是由業主連傢俱賣，所以一成交已可以放盤出租。個租盤6月14日post 上Rightmove , 兩日後agent通知已成功租出，25号起租，快到你唔信。 

註:個post 張相入面張sofa 同業主賣的有出入,可能agent 用了同類單位差不多佈置的相出post，以省時間。無論如何，暑假去到望望就自有分曉。

呢個單位是火車站旁難得靚盤，六百幾呎一房單位，以月租875磅租出，咁快租出，某程度上反映呢個單位可以租到900磅或以上。與其話極速租出，應該講呢啲係市中心一線地段優質盤的常態。步行五分鐘到Paccadilly 站月台，兩小時直達London 市中心，外望開揚景觀，加上略低於市價，唔搶手至出奇。

隔山牛農夫 ( 2 ) : 怎樣確認賣家是真業主？

近日連續有騙徒利用假身份証，假扮業主賣樓，有買家被騙290萬訂金，更有財仔被騙4000萬。連做樓宇放貸生意的財仔亦被騙，是騙徒手法高明或制度有不足之處？

現時偽鈔技術已做到真假難分，早幾年偽鈔可以順行通過存款機驗証，更何況是偽冒一張肉眼不能分辯的假身份証，真的容易不過。所以並不是騙徒手法高明，只是單看身份証沒法證明賣家是否真正業主，因為業權注冊沒有記錄聯絡真業主的方法(如單位不是自住)。這是現時香港的樓宇業權登記制度的一個漏洞，才讓騙從有機可乘。

在英國冒充業主便賣其物業或提取按揭叫property fraud，英國也時有發生。但是自從田土廳加入property fraud alert於樓宇登記後，成功阻止了不少冒充業主的騙案。業主可以加入3個聯絡方式，當有人查冊樓宇業權資料時，田土廳系統可以以電郵方式通知真正業主。如果真業主沒有放盤賣樓或加按，但又收到通知有人提取業權資料，業主自然會覺得背後一定有啲嘢，邊有人無端端去查第三者物業，田土廳也有提供熱線舉報呢類可疑個案。

當業權資料內有真正業主的聯絡方法，律師查冊上就方便很多，另外個人認為英國的查冊嚴謹過香港的，因為查的範圍闊很多。

遊學自遊行

每年暑假都有很多家長為子女參加遊學團，一般費用不菲。

今年我都為一對兒子攪遊學，話明攪就是自己直接搵當地教育機構報名。點搵？上網搵囉，而家有乜上網做唔到。暑假一家大小已成很多香港家庭指定節目，我亦不例外。只是今年將幾個目的綜合在一個行程內，旅行遊學為所有單位(自己和朋友加起來，到暑假時應該一共16間) 做一次inventory check, 唔一定須要，但清楚知道有什麼傢俬，實際間格，到傢俬要換時，都知道什麼傢俬最合適。如有須要，亦會為現有租客添值儲物或擺設傢俱，等租客可以住得舒服些。其實呢個inventory check 諗法是我個人癖好多過實際須要，實際唔須要，因為物業已出租中，只是想更清楚物業情況。可能因為我是處女座，追求完美。

作決定了後，就將英國行程加進暑假旅行之內。老婆亦開始搵當地機構的暑假活動，都幾容易搵。一星期五天的活動只須160磅，玩仲平過香港YMCA 暑期課程(約HK$3500五天)。到時阿仔朝九晚五上堂，我就同老婆駕車周圍去，亦都讓老婆有休息的機會，因為暑假是全職媽咪(特別是仔女還在小學階段的)全年最辛苦月份。平日仔女返學時段，就是全職媽咪的私人空時間，但是暑假個半月沒堂上，全職媽咪要全時間照顧，真係辛苦過返工。

其實英國有很多不同種類的summer camps，day camp 同 overnight camp 都有，收費一般以每星期計算，多數可以係網上報名。Overnight camp 介乎每星期400磅 至 750磅都很普遍。上網搵到一個overnight camp，市場定位國際學生，導師學生比例是1：4，相信已經是比較貴的了，每星期都只是750磅。經香港報名的兩星期遊學團，費用約3.5-4萬港元(包機票)，但師生比例1：15。可想而知經香港報名真係貴好多，而質素亦未必好。以一對仔女計，自己安排遊學團自遊行，省回的費用足夠買父母同行的機票。

巧合地Apartment 1 租約於到步前兩天約滿，即是可以住番自己間屋，慳番啲住宿錢。

機票和車都已book。暑假快啲到，期待呢個悠長假期。

失手的經驗

 

 

寫了多篇關於順利交易，幸運樓盤，意外驚喜，究竟有沒有失手的經歷，答案是有的。但失手的那一次，主要是自己決定終止交易，損失了1000磅。

英國的新樓盤，賣出的速度一般比較慢(倫敦除外, 因有多國際買家)，例如 Apartment 1&2 的單位，整個項目約八十個單位，縱使在曼城市中心位置，亦花近一年時間才賣完，特別是兩房或以上的單位去貨往往很慢。所以近年英國有一些地產代理，專為發展商包銷貨尾單位，同時成功向發展商爭取比較大的折扣。由於呢類貨尾單位比市價平會多過10%以上，所以地產代理會向買家收取相當可觀的佣金。當呢類地代建立口碑後，他們業務推廣至二手物業，賣點是以低市為急於套現的業主搵買家。失手那一次便是經這途徑的二手單位。

當時Apartment 1 & 2 仍未完成買賣程序，但一齊順利，只等律師完成手續便可，所以亦開始搵第三個單位。跟呢類地代溝通多時，只是他建議的單位一直唔合心水，第一次實地考察時亦跟他見過面。不久收到他的email告知有市中心筍盤，兩房135k，租金800磅。Email 內附有zoopla 連結，顯示以上的單位，兩房，望運河景，露台正面對着運河，是非常優質的單位，連結顯示開價170k。當時兩眼放光，第一個直覺是 "135k 買呢個開價170k的單位，正!"。 於是第二天便電滙了1000磅reservation fee。但後來詳細閱讀從律師送來的物業資料，發覺所買的單位並不是面向河，而是相反方向的向街單位，也沒有露台，這一刻有受騙的感覺。於是問地代當中原因，他解釋呢類低市價二手單位好快會賣出，一般唔會為單位拍照做posting，連結只是同座的同樣是兩房的單位作參考。當期望和實際有出入時總是有很強烈的失落感，但是細心分析呢個單位的投資價值，亦可取，基於以下原因：

• 地點非常好，近火車站
• 兩間睡房大小差唔多，很客易出租
• 現有租約800磅，即使計入佣支出，回報也到7%

如果這時我取消交易，我絕對有權取回已付的訂金，因為當中的誤導，而且呢間地代是一間近年發展得好快，口碑頑不錯。但是考慮後決定繼續交易，即是從這一刻起，我已清楚知道所買的是什麼單位和售價。

 

當詳細審閱地契文件時，發覺ground rent 是每10年增加一倍，地契由2005年開始，第一個十年是250磅，第二個十年是500磅，然後是1000，最多是2000磅。2015年剛好進入第二個十年，所以根據地契 ground rent 由250磅加到500磅。現時新樓的ground rent 一般是250磅，所以500磅是天價。筆者其中一個單位地契亦是進入第二個十年，ground rent 亦只是由250磅加到313磅，另外組合內最平的單位只是100磅。高價ground rent 直接影響實際回報，所以最後決定取消交易。

後記：

現在重閱那個email，如果已了解呢類地產代理的運作模式，便不會有同樣的錯誤理解。

講返呢個單位，除了ground rent 貴之外，呢個單位是值得買的。呢個單位的現時的市值最少150k，現時同類單位租金850～875磅，如果當時買入，縱使ground rent 貴，回報亦很好，只是比組合內的低些少。

縱使這一次損失了1000磅，心內沒有半點不愉快。由開始隔山買牛，已經有心理準會有些損失，只要將可能的損失預算在成本內，作出決定時便會更爽快，不會過份顧慮。如果內心不是有這樣的盤算，當初也不會踏出第一步，成功買到Apartment 1，從而往後的衆多單位。越洋收租剛好一年，這1000磅的損失對比已收到的租金，真的微不足到。

Apartment 2 的禮物

早幾天收到letting agent，以下是跟letting agent 的對話。

Letting agent :

筆者 :

Letting agent :

今天收到letting agent 的通知，告知已有新租客給offer，只是放租一星期。由於多了傢俱，租金亦由775磅升到850磅後，回報過了8%。係曼城一房月租850磅，算是貴租了。

意外的傢俱贈送和租金提升，雙重驚喜。

Apartment 2是組合內第三間租金回超過8%。

  

係香港租客死約前退租一般都要賠錢給業主，而且一般賠得幾甘。但是曼城呢種交易方式都幾有人情味，如果退租租客交租直到新租客來，業主也沒有損失。

談風險

每個人內心固有風險認知會引導其投資取向。覺得買股票高風險的，他們多數唔會買股票；擔心租客欠租和維修問題的，他們多數唔會買樓收租。完全未接觸過隔山買牛的，更加視之為非常高風險。

而固有風險認知會受到日常接收到的訊所影響。雷曼爆煲前，投資級別的債券是低風險幾乎是大多數人(包括本人)的共識，其實大家甘諗唔係因為佢地睇佐什麼資料，只是個個都甘講，聽得多了，不知不覺聽的人諗法也變得一致。雷曼之後，多數人聽到垃圾債卷都會避之則吉。點解？因為佢地認為風險極高。實情是否，見人見智。在網上睇過一些文章之後，發覺都並非其事，重點在於選債。

風險是一個會可能發生的情況，但唔一定會發生。如果一定會發生，這不是風險而是事實。相信做過項目管理或是讀過PMP 的應該很清楚相中的分別。筆者任職公司從事機建工程，項目全球性，有的在法制建全的國家，這些國家的標書幾本牛津字典厚，以保障兩方利益。有些項目則在發展中國家，幾億工程的標書可以只得幾十頁，在這些國家投標機建工程，風險真係高到不得了，例如政治法制，客戶的財政，文化差異，唔清楚的合約條文等都對項目構成重要的風險。但是有風險唔代表要逃避，風險管理得宜可以轉化成很好的機會。商業上是這樣，個人投資上亦是一樣，否則只會令機會溜走。

其實風險是很抽象的，而且風險的高與低，並沒有特定的答案，面對同樣的情況，阿A會覺得高風險，阿B會覺低風險。在相同環境下，讓阿A 操作，他所擔心的風險可能真的會發生。相反讓阿B操作，風險可能不會發生。當中的分別在於有否相關知識在操作過程中為每個步驟作出正確的決定，以及作出防上風險發生的操施。正確來講覺得低風險的人是對相關背景有很透切的了解，懂得怎樣去面對處理，所以覺得風險低。至於完全沒有相關背景知識的人，他會不知不覺將風險放大，所以覺得高風險。

好多人話隔山買牛風險高，而避之則吉，什至諗都唔諗。當你同佢講隔山買牛，仲要沒現場睇樓，睇幾幅相就決定買百幾萬嘅樓，佢第一個反應可能係，"嘩! 你傻佐呀！好大風險喎，點知係咪買佐間危樓，同倒錢落海有咩分別。仲有如果個租客唔交租點算？間屋舊佐要整呢樣個樣點搵人整？唔通吓吓飛過去咩。

這些原因完全合理，但是那些是重要風險會導致重大損失，怎樣防止這重大風險。那些風險只是小問題，應減去多少利潤去處理這些小問題。當重大風險在操作過程可解決，減去小問題後的回報是否依然可取便是決定的因素。隔山買牛風險高這個我唔否認，但是風險高唔代表唔值得投資，重點是對風險的認知，分析，量化和處理，更重要是完全了解每個環節背復的風險和處理方法。

每個人作出投資決定之前，都會作風險評估，分別只在於深入或簡單的評估。簡單的評估，可以是基於自我認知，只是諗一諗而作出高中低的風險的結論。這樣操作，
只會着眼風險，唔去分析從而逃避，縱使有好的投資機，只會白白讓它流走。

但是風險的分析評估和管理，往往是最難的課題，學校和書本可能含蓋會一些理論，但和實際差別很大。風險的管理一般要從實際環境中去累積，但不是每一個人有機會置身這平台去吸收經驗，那麼吸取別人的經驗便是另一可行的途徑。某程度上實際操作的分享等同一份可行性報告，讓閱讀的人腦海有"丁一聲"的作用，從而啟發去尋找更多的資料去了解當中的操作。

至於分享，Blog 真係提供一個非常好的平台。2015年開始有閱讀 blog 的習慣, 獲益良多，因此希望在這平台作微小貢獻。

今天你在風險的十字路口，你會選擇行那一條路告和怎樣作準備?

買牛記 - 2015 總結

臨近年尾，為今年在英國的物業投資作個總結。

總結買入過程，興幸組合內Apartment 1、2、4、5都以低市價買入。Apartment 4 和 5在之前文章已提及，至於Apartment 1 和2 則收到發展商提價通知，所以買入Apartment 2 和介紹朋友買入一個單位。現在睇番成交紀錄，亦印証了同類單位成交價比我買入價高了5.8%

以買入價和租金計，組合買入時的平均租金回報約7%。現時市場放盤租回後約6%～7%，7%或以上是少有筍盤，兩個星期內一定被消化，6%嘅放盤其本上屬於離地叫價，好難賣得出，除非有特別賣點，呢類多數係二手新樓。至於6.5%嘅盤，如單位質素高，靚地點景觀和露台，都好快被吸納。Apartment 6都係呢個回報價位買入。
由於組合內Apartment 1、 2 、6 都屬於優質單位，所以現時我會以 6.8%回報率為組合的合理值。

現時組合租金回報率7.6%，以6.8%回報做valuation，市值升了11.7%，主要貢獻來有些單位以低市價買入。作為長線投資，市值對我來說只是脹面數，我深信跑得快的，之後總會慢下來，我比較著重租金回報率，這反映了資產的質素和防守能力。近期香港的細價樓便是個好例子，沙田第一城過去六個月，上下波幅20%，所以合理市值的基本步都回到回報率。

用租金回報率估值，估值比率會隨市場常態而改變，當樓價升幅快過租金時，估值率會下調，相反當租金升幅跑贏樓價，估值率會上升。我會以這原則為組合估值。以倫敦為例，西面postcodes 回報一般在4%以下，東面postcodes 回報可以有5%以上(新樓除外)。

買樓雜費：

• 印花稅只付了100磅，因為只有一間高過125K，非常吸引吧。假如呢啲單位係明年4月新例下買，印花稅要兩萬多磅。
• 費用最多的是按揭booking fee，共花了8600磅。香港呢方面支出則是零。
• 經紀支出是0磅。
• 所有雜費支出約16000磅(約187,000hkd)。相對買同樣市值香港樓，雜費支出約400,000hkd，平一半有多。

租務情況 :
Apartment 1：續租
Apartment 2：新租客，空租期十天
Apartment 3：續租
Apartment 4：新租客，空租期八天
Apartment 5：續租
Apartment 6：long term contract

基本上我出租的原則好簡單，如果是新租客，我會讓agent 按市場租金出租，始終佢地最清楚，唔會要求離地租金，因這樣只增加空租期，得不嘗失。如果續租，我會要求agent按市場租金平同租客傾續租。

2015 Qtr4 KPI：
我會用以下兩個指標記錄組合表現，因為這兩個KPI直接反映了資產質素。
組合租金回報率：7.6%
組合平均空租期 ：0.43 week
回報率相對按揭息率有近5%護城河，算穩健了。

組合2016年預測和計劃：
1/ Apartment 1 和 2 ，現時以unfurnished 出租，租約期滿後會改以furnished 出租。樓一和二現時租金同是每月775磅，但現時同大廈單位在市場叫租是850磅(furnished)。即是花些資金添置家具，便可提升10%租金。買單位時，發展商有furniture pack offer，但係勁貴，幾件家傢俱索價4700磅，所以唔買。而家我知道點玩呢個遊戲，可以平好多。

2/ Apartment 6的合約將於明年三月滿約，到時將是另一個挑戰，service apartment 公司係睇人壓價，同樣單位合約租金可以有15%上落，結果待續。

預測明年Qtr4 租金回報率可達 8.1%。

後記：
今年用甘樣方式隔山買牛對自己來說完全是一個突破，投資上開闢了一個廣闊的天空，完全敢體會到地域上分散投資的好處。香港呢一年，不論樓市和股市，完全是過山車遊戲，到最後是南柯一夢，個人亦對2016 和 2017不樂觀。另一邊廂，英國的樓市，所有機構都預測未來五年都是向上，只是升多升少罷了。縱觀過去三年，實際升幅都是多過預測。最新11月數據20大城市樓價按年升幅是10.1%，遠多過年初預測。

最後開 blog 記錄存檔，見證組合的成長，亦為網友作一個實際操作的參考。

最後祝各位聖誔新年快樂！

英國收租佬點睇近期措施

近日甘多個爭對BTL 業主的措施，究竟做英國收租佬仲有沒有可為？

睇吓啲業主點講。

BTL業主，租客，想置業者和建築商，各自會回應市場變化直到一個平行點。

Source : Telegraph.

2015 年買牛記

今年除正職外，還做了份沒薪兼職 --- 乳牛買手。因為今年花了很多時間為自已和朋友搵牛買牛。

隔山買牛須花很多時間跟進按揭和律師，英國按揭和conveyancing 手續可以長到你唔信。如果你懶懶閒唔催促，可以四個月都未完成交易，就算你keep 住pushing，都唔會快過兩個月，除非你遇到個好似九十後Ricky 兄甘好嘅律師。我最快個交易都要兩個半月先完成。但係如果你成日催，你個律師一定會唔高興，佢地文化係甘樣，所以唔好抱住香港人要求嘅服務心態，否則好易踫釘。

除了幫自已隔山買了六隻牛之外，亦為有須要買牛的朋友搵靚牛。反正我花了時了解行情，帶拹吓朋友自己也覺得開心。

三個朋友之中，第一個本身有隻倫敦牛，早年經展銷會買落，隻牛本身肥佐好多，但呢隻牛出產牛奶唔多，所以佢買完第一隻北方牛之後，發覺產奶量好足夠，北方牛價錢還不及係倫敦牛四分之一，但租金卻接近倫敦牛一半，所以叫我快快幫佢繼續搵牛，最後佢總共買了四隻。

第二和第三個朋友都是首次隔山買牛，分別買了三隻和一隻。但係佢地仲未買夠數，我任務仲未完成，希望可以係新BTL 印花稅生效前買得幾多得幾多。

總結今年初到現在，經我手買入的共14隻牛，總值過二千個。當中一切順利，總算對自已和朋友有交待。更避過了香港風雨飄搖的股市和樓市，

 以下是為朋友所搵的，第一幅是１４個中最靚的。