2016 農場回顧

2016即將過去，過去一年幾件大事直接影響隔山牛農夫和物業市場。

• 脫歐令英鎊大跌，令租金對換成港元亦有相應跌幅。
• 新任財相禁止農場經理向租客收取任何費用，農場經理管理費有可能上調，但市場認為農夫會提高租金以轉嫁額外成本，影響有待觀察。蘇格蘭幾年前已實施同樣條例，結果是對管理費並沒有大影響。
• 購買第二間房的額外3%印花稅於四月生效

以下回顧過去一年農埸表現。

農場租務情況 :

• Apartment 1：新租客，空租期10天
• Apartment 2 : 新租客，空租期20天。因為安排暑假自住幾天，所以空租期特別長。
• Apartment 3：續租
• Apartment 4：續租
• Apartment 5：新租客，空租期7天
• Apartment 6：long term contract

2016農場 KPI：

• 農場買入價租金回報率：8.0%
• 農場平均空租期 ：0.88 week

農場價格 :
現時月租750鎊的單位，開價最少135k。即租金回報率降到只有6.67%。而優質單位樓價相對租金更低於6.5%，Apartment 1&2已是這情況。參考 Blog 文 - 最新成交印證曼城樓價升勢
 
所以2016年結以6.67%為農場作valuation。
假設農場買入價 = 100,000 GBP
年租金收入 = 8,000GBP
2016年農場價格 =  ( 8000 x 12 ) / 6.67% = 119,403GBP
2016年農場價格相對買入價升了 19.4%。

如果預知脫歐和英鎊下跌，現在才買有否更好？用實際數據計計就知。
2015年

• 買入英鎊平均匯率11.6
• 額外所花稅:0

2016年12月

• 英鎊匯率9.5
• 額外所花稅:3%
• 按揭息率 : 提高了約1%(相對2015)
• 單位升值19.4%。今年筍盤少了很多。

將以上數據用以下圖表示，便知結果。

結果是英鎊跌給樓價升抵消了，但是額外印花稅令支出增加，影響更深遠的是現時按息提高令利息支出增加。現時農場按息支出佔租金收入少於20%。

 
講少少工作總結，今年是非常繁忙的一年，由於幾個新工程進入起步階段，全年請了約70人，大部份在香港，少部份在台灣和新加坡。現時負責的團隊約130人(未計外判)，分布幾個國家。包括幾個資深的英國專家，個個大我最少十年，多年來和年齡大過自已專家合作，深明謙虛的道理，完全認同小學雞管理智慧。

最後祝各位新年快樂！