報章轉載 Blog 文

原文: 點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

原來我有篇blog文給經濟日報轉載，我事前都唔知道。

事緣有一網友係報紙睇到我篇blog文，先至搵到我個blog和相關facebook。偶然在facebook 和這網友文談才得知。

我都沒投稿，點解篇blog 文上佐報紙?

樓花 vs 二手對對碰 - 實際對比

上星期去佐個曼城樓花展銷會，相信好多網友都去佐。而今個星期筆者亦剛落實買入曼城二手樓盤，所以將兩者作個比較。

香港展銷會職員視價單為機密文件，不知道是否所有展銷會都是這樣。但是價單可以從英國代理處很容易攞到。

其實去之前已經從英國代理攞到部份價單，所以非常清楚開價。點攞？易到不得了。只要上英國代理網站，登記表示對這個樓盤有興趣，自然有人電郵價單和其他資料。

同樣兩房，一個向街景賣平啲，貴的那個望公園景。

筆者買入二手單位

兩者比較:

扣除車位和傢俬價值，即是£207.5k vs £363.5k

兩者相差£156k，即是貴75%

但是個人認為筆者買入的二手單位質素更優勝，長遠一定仲貴。

3年後樓花入伙，如果二手市場成交高過買入價，恭喜你，帳面有賺，不過賺好少，隨時少過首期的投資回報。另一方面，我買入二手這個單位二手市場最少值£300k，即潛在三成升幅，另加上三年租金回報。

同樣情況，應用在香港也是一樣。大圍名城多年前以遠高於市價發售，現時縱使有賺，但是幅度遠遠跑輸二手樓。

投資英國樓，花些時間去尋寶，依然有很多機會，回報可以很可觀，脫歐並不可怕，最緊選對城市和選對樓盤投資。

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

第一，英國租約容許租客睇樓縱使現有租客未搬走。
第二，英國租約條款多數都有一項條文，寫明租客搬走時單位要 "professionally cleaned"。

因而英國有很多清潔公司專門提供 end of tenancy cleaning，這類清潔公司專為租客搬走時作專業清潔，然後交回letting agent。專業清潔，價錢當然唔會平，一房單位一般索價百多鎊。
所以英國租務市場生態是現有租客搬走時切底清潔好，新租客都有期望搬入時可以即時舒適入住。所以舊租客今日搬走，新租客明天搬入，無縫交按接。

筆者其中一個單位，近期剛好做到無縫交接。現有租約10月7日（星期五）約滿，letting agent 星期六唔辦公，10月9日星期一新租客搬入。

縱使有professionally clean 這條款，但是實際操總會有偏差，大拿拿百幾鎊，唔係個個舍得俾，所以有很多租客都係自己清潔。相對專業清潔，效果當然差好遠。把關當然係letting agent，嚴謹得letting agent會好仔細檢查租客搬走情況，未達標準會搵專人清潔，費用由按金中扣除。

實例分享 - Roadshow樓盤食水有幾深?

這個於曼城M3區的項目共有兩座。第一座約兩年前建成。第二座應該剛建成不久。兩座設計一樣。

近日睇到兩個放盤，值得跟大家分享。
左圖 : 一個經地產代理於香港作路演。開價 188.5k，唔包傢俬。路演賣的應該是第一座。

右圖 : 另一個二手市場放盤開價165k，包傢俬。傢俬價值約 2.5k。這個多數是第一座。

同一項目，設計一樣落成兩年和新樓基上沒有分別。

即路演價跟當地二手市場價比較是 188.5k vs 162.5k，即路演價貴16%。另外路演標榜租金回報可達5.5%，但從二手放盤資料得知月租只得£795，租金回報只得5%，真係好低。

羊毛出自羊身上，路演當然要有成本，但是買家所附出遠多過路演成本。

Freeholder 搶錢實錄

近日收到Freeholder 要求登記租客資料，以便在緊情況下可以通知業主和租客。Freeholder解釋這是保險條款要求。

Freeholder本身已有業主聯絡資料，要求租客聯絡資料也沒有不當。但是Freeholder同時索取£126登記費，每年收取一次，這種手法同明搶都沒有分別。

Freeholder 警告如果唔交錢，會影響以後保險索償。

幾個單位之中，只有一個Freeholder有這不合理。我的管理公司也是受害者，因為她擁有地下商舖，也是leaseholder 之一。她也覺得不合理，正尋求法律意見。

有人相伴，我選擇只交表，唔交錢。結果wait and see。

農場近況小update

有半年沒有更呢個blog，只是自已懶了，可能是開了facebook 後多了和網友在facebook交流，因而少花時間在這個blog。

縱使沒有更新blog，依然和網友有交流，更破天荒幫一個網友搵個二手單位，經過幾個月，順利成交了。其實呢位網友都很肯花時間做功課，幾年前樓盤的售樓書都俾佢係網上搵到，欣賞。幫這位網友搵樓過程中，感受到今年上半年曼城樓市真係好火熱。

講返曼城樓市，2017年上半年可以用火熱形容，市中心靚盤難求，個價唔靚，即是貴了很多。

分享一個實例，以下呢個單和本人Apartment 1＆2 一樣。兩年前，我以平均價£127k買了兩個同樣單位，兩個都是一戶房。買入時，租金回報7%。參閱相關blog文。

今年二月，有一個同樣一房單位放盤，現有租金每月£875，開價£160k。優質靚盤，地點優越，而且有露台，客廳落地玻璃，景觀開揚，在市中心可遇不可求。於是介紹給朋友，agent 要求現金交易，縱使如此，反應依然熱烈。

賣家代理 採用一個周未開放單位讓有興趣買家參觀單位，跟住一星期收取各買家offer，放盤兩星期已賣出。

上年11月，同樣單位同樣開價£159.95k (相關Blog 文:最新成交印證曼城樓價升勢) ，田土廳紀錄以£165k成交。所以我朋友第一口價都唔敢太低，offer 170k都唔得。朋友要追價£172k先買到，仲要cash buy。雖然比我買入價高了很多，租金回報也有有6.1%，以靚單位計還不錯。市中心相近素樓花市中心，開價要£190k+，落成後租金回報會低於6%，所以朋友買入價依然有水位。

即是我買的兩個單位兩年升了35%，遠遠跑贏大市。

三月底，同老婆二人去荷蘭睇花，順道去了曼城，反正同樣行里數換機票。又剛好Apartment 2 新舊租客交接，時間夾到剛剛好，住自己單位。順道親自優代單位內家具，又可以提升租金，一舉多得。這次行程，最難忘的是約了九十後Ricky曼城一聚，縱使人小小，這也算blog聚吧，英國樓blog配合英國blog聚，合理不過。Ricky兄都真有心，專程從Scotland 座飛機落曼城相聚。飯後帶佐Ricky上我Apartment 2，亦即是上文同款單位。

寫這篇blog文時正身處澳洲度假，一個非常hea 行程。置身大堡礁浮潛，熱帶雨林，幾公里長沙灘睇日落....。下一篇分享一些照片。回港後，這又將這篇短文放下兩星期，都是一個字 - 懶。

2016 農場回顧

2016即將過去，過去一年幾件大事直接影響隔山牛農夫和物業市場。

• 脫歐令英鎊大跌，令租金對換成港元亦有相應跌幅。
• 新任財相禁止農場經理向租客收取任何費用，農場經理管理費有可能上調，但市場認為農夫會提高租金以轉嫁額外成本，影響有待觀察。蘇格蘭幾年前已實施同樣條例，結果是對管理費並沒有大影響。
• 購買第二間房的額外3%印花稅於四月生效

以下回顧過去一年農埸表現。

農場租務情況 :

• Apartment 1：新租客，空租期10天
• Apartment 2 : 新租客，空租期20天。因為安排暑假自住幾天，所以空租期特別長。
• Apartment 3：續租
• Apartment 4：續租
• Apartment 5：新租客，空租期7天
• Apartment 6：long term contract

2016農場 KPI：

• 農場買入價租金回報率：8.0%
• 農場平均空租期 ：0.88 week

農場價格 :
現時月租750鎊的單位，開價最少135k。即租金回報率降到只有6.67%。而優質單位樓價相對租金更低於6.5%，Apartment 1&2已是這情況。參考 Blog 文 - 最新成交印證曼城樓價升勢
 
所以2016年結以6.67%為農場作valuation。
假設農場買入價 = 100,000 GBP
年租金收入 = 8,000GBP
2016年農場價格 =  ( 8000 x 12 ) / 6.67% = 119,403GBP
2016年農場價格相對買入價升了 19.4%。

如果預知脫歐和英鎊下跌，現在才買有否更好？用實際數據計計就知。
2015年

• 買入英鎊平均匯率11.6
• 額外所花稅:0

2016年12月

• 英鎊匯率9.5
• 額外所花稅:3%
• 按揭息率 : 提高了約1%(相對2015)
• 單位升值19.4%。今年筍盤少了很多。

將以上數據用以下圖表示，便知結果。

結果是英鎊跌給樓價升抵消了，但是額外印花稅令支出增加，影響更深遠的是現時按息提高令利息支出增加。現時農場按息支出佔租金收入少於20%。

 
講少少工作總結，今年是非常繁忙的一年，由於幾個新工程進入起步階段，全年請了約70人，大部份在香港，少部份在台灣和新加坡。現時負責的團隊約130人(未計外判)，分布幾個國家。包括幾個資深的英國專家，個個大我最少十年，多年來和年齡大過自已專家合作，深明謙虛的道理，完全認同小學雞管理智慧。

最後祝各位新年快樂！

隔山牛農夫 ( 6 ) ：Ground rent(二)

自從不合理ground rent條款報道後，在英國都引起很大回響。房屋部長命令停止銷售leasehold 的房屋，否則政府明年會有所行動。他更要求發展商為已受影響的買家提出解決方法。

跟據報道發展商Taylor Wimpey 亦已表明停止出售ground rent倍增的 leasehold house，最新出售leasehold house 的ground rent 條款已改為跟據物價指數調整。

近年以leasehold 出售的房屋比例越來越高，英國政府也深明leasehold所引發的的問題也會越來越多，尤其是leasehold的屋(detached, semi-detached terraced )，間屋結構有任何改動，都要得到freeholer 的同意，freeholder 會藉此收取高昂費用。Freeholder 也可以透過building insurance掠水。Leaseholder 同freeholder 打官司控告不合理費用，縱使leaseholder 贏了，freeholder 也有權將打官司的費用加進service charge 的支出，即是leaseholder 俾錢freeholder同自已打官司。所以買獨立屋一定要freehold，永久業權，加上有話事權。999年的leasehold屋，好似幾世唔使擔心地契租約完，看似和永久業權沒有分別，重點是沒有話事權和土地擁有權，當中分別可是很大。

Ground rent 的不合理條款會慢慢吞噬一間屋的市場價值變成零，最後屋主(leaseholder)只有拱手讓給freeholder。購買房屋往往付出畢生積畜，任何一個政府都有責任保護國民的畢生財產不會受到合法但並不道德的商業行為所掠奪。

今次英國政府反應之快，值得一讚！

參考前文 : 隔山牛農夫 ( 5 ) ：Ground rent 影響樓宇價值？

隔山牛農夫 ( 5 ) ：Ground rent 影響樓宇價值？

香港人買樓，十個有九個都唔會睇地契。除了一部份舊樓重建項目外，其餘新樓樓契應該份份都一模一樣。由於所有地的地主是香港政府，所以唔會有古疑惑嘢。

係英國買樓，一定要仔細閱讀地契，否則可能花錢買佐一層唔值錢嘅樓。英國多數獨立屋都是連地皮永久業權(freehold)，這類屋業主同時都是地主，所以不用交地租(ground rent)。至於多層大廈單位(apartment)，發展商建屋時多以leasehold 方式發售，即發展商保留地主身份，單位業主只是租用地主的地皮，這個租用合約即是地契(lease)，租用年期和每年地租在地契內註明。地租一般只是小數目，曼城二手樓多數是每年250鎊或以下。我其中一個單位只是每年100鎊。地租多數每10年或20年調整一次，這些都是在地契內清楚註明。合理的計算是跟據物價指數，例如我其中一個單位第十年由250鎊調整至312鎊，十年只增加了61鎊。

近年多了魔鬼細節在地租的計算，例如每次調整都是以倍數增加，如以每年250鎊起步，每十年倍增，後果好嚴重。

以下幾個真實個案：

• 50年地租由250鎊升到8000鎊，二手放賣沒有人買，因為沒有銀行肯做按揭。Link 1
• 另外兩個個案：Link 2 and Link 3

地主借魔鬼細節大大提高freehold 售價，迫leasehold 業主就犯，從中謀取暴利。

我都遇過有魔鬼細節的地契，有仔細閱讀地契，所以沒有上當。參考：失手的經驗。

近年亦多了以leasehold 出售的獨立屋或terraced house，美其名以屋苑式發展和管理，相信有部份是想出古惑，已有實際個案，小心小心。

最後切記睇清楚地契好！
各位買樓花落訂前有沒有睇清楚....祝君好運。

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兩個事項宣布：

• 改名"牛仔"以配合隔山牛農夫主題
• Facebook 網上買英國樓 已開通，blog文同時會post 在 facebook。英國樓市訊息多數只會post 係facebook。作為與各(準)隔山牛農夫交流平台 。

隔山牛農夫 ( 4 ) : 市場生態

物業市場英國香港兩地生態大不同，所以準備功夫也不同。

1. 物業代理
香港兩三間代理已經壟斷超過九成放盤，大部份業主放盤會同時委托幾大代理，即是委托一個代理搵盤，差不多可以接觸到市場所有放盤。係香港你同一個代理講想買樓，只須一會兒，這個代理已經有大量放盤給你選擇。

相反在英國，以單一城市計，相信沒有一間代理有超過20%放盤(純個人估計)，以全國計數字更細。以曼城為例，大大小小代理應該超過50間。其實只要上 Rightmove 或 Zoopla 睇一睇放盤，就會發覺放盤分散很多不同代理。即是如果你等代理餵盤俾你，真係要等好耐都未必搵到個適盤。幸好兩個網上平台佔了超過90%放盤，而且每個放盤都是真正的實盤，所以搵盤真的很容易。小投資者搵盤依靠網上平台，唔係靠代理。

2. 代理佣金
香港買賣雙方各1%佣金，當然這日是正常情況下。
英國買方一般唔需要佣金。賣方要俾佣金，肯定多過1%，實際幾多唔知道，未試過。

3. 按揭
香港做按揭業主有現金回贈。揭息分Hibor或P。估價銀行自己估，彈性好大。

英國按揭則要付booking fee/setup fee 之類給銀行，都幾貴，視乎那一種按揭plan。
按息分Fix rate 或tracker rate。

• Fix rate 一般鎖定最初幾年(2～5年都有)相對低按息，之後按息相對高好多，所以多數人都會轉按。按息會因應booking fee 高低而唔同，有好多種配搭。
• Tracker rate 跟據Bank of England(BoE) rate + x% 。現時BoE rate 是0.25%，歷史低位。"x" 則是銀行offer 的利率，會因應按揭成數而調整，成數越高，"x"亦越高。

估價 : 銀行會委托獨立surveyor估價，費用由買家支付。按揭成數跟據估價報告來計算。

按揭主要分兩大類 : 

• Residential mortgage : 要求業主自住，按息低過BTL mortgage。
• Buy-To-Let mortgage : 出租物業按揭，可以還息唔還本，讓按揭金額貶值，令時間成為你的朋友。

市場生態不同，搵樓方法都唔同，再加上隔山買，絕不能從一個代理作開始。我本人用了以下步驟作準備：

1. Google 下有關英國買樓常用名詞和當中意思，當然要深入了解過程，這樣才懂得怎樣和賣家代理溝通。如freehold 和 leasehold這些基本名詞，google 相關keywords下即有詳細解釋。深信在資料搜集過程中的得着，遠比直接得到
2.  聯絡銀行查詢按揭手續和要求，香港現時都只有三四間英國有分行的銀行承按。我問過三間，每間手續和要求都不同，利率也不同。獅子銀行按息最低，要求亦最高。此外，手續和要求有時會有變更，尤以獅子行為甚，我知道的已變了好幾次。
3. 透過Rightmove or Zoopla，了解樓盤放售和租任情況。選好心怡postcode，每日花十多分鐘瀏覽，留意新賣盤和租盤、成交和成租個案，很快可以感受到合理成交價和市值租金，從而得出該區的合理租金回報。有些網友問點知個價合唔合理，唯一答案是親自花時間了解。租金回報率每個地區都唔同，單位大細和種纇又是因數之一。
4. 當覺得自己一切準備就緒，只等合適單位出現時，可以搵定律師。邊間？選擇多的是，可以google key words, 例如 "conveyancing solicitor uk"。原來有些律師行沒有為客戶儲存完成交易後文件，所以搵律師時，記得問有沒有這服務。由於我用個間律師行，唔再接海外客，我幫朋友搵完樓，幫佢搵埋第二間律師行，點知呢間只提供買賣手續，沒有文件儲存服務。

其實以上幾點解答了網友幾個慣常提問，如可否介紹代理，律師，點知什麼價錢ok等。物業代理為了成功做成一單買賣，收取佣金，他不會告訴你單位的不好之處，只解說單位的優點，這是做代理的定律。事實上我用過的其中一間代理，已有這情況出現。這代理介紹一個單位給我朋友的朋友，他以這單位可以間多一房出租為賣點作推介，我知道後也告知朋友不可取。如果我介紹的會給網友一個錯覺他一定信得過，或在決定上有鬆蟹的心態，那就可免則免。完全倚賴代理介紹樓盤，沒有足夠市場知識去判段，被誤導的機會相當大。所以第一步是了解市場，買樓是重大投資，自己判斷最重要。花時間也是應該吧！

自開blog以來，回答了很多問題，有些很有心機答, 有些則敷衍了事。特別有心機解答網友在過程中遇到的實際阻滯或一些交流，但對一些沒有準備的問題，真的提不起勁。例如：怎樣申請按揭？這個問題背後可以看出當事人還未行出第一步，還沒有聯絡銀行查詢按揭要求和細節，只是順口一問。對於這類問題我會答"可以經英國有分行的香港銀行做按揭"，自問這樣答了等於冇答，即係廢話。其實blog文和留言有很多這方面分享。

開blog一年多，已有多名網友成功隔山買牛。有些在blog文留言告知好消息，有些則透過電郵，相信亦有其他成功個案。
以下連結有網友的成功個案留言 :Link 1 and Link 2

最後提醒網友，隔山買牛切記要做好足夠準備功夫，小心小心！

隔山牛農夫 ( 3 ) : check-in/check-out

作為隔山牛農夫，最關心的莫過於擔心隻牛有冇俾租客糟質，點樣知道？可從check-in 同check-out 報告中反映。以下是最近的實例分享。
 
Apartment 6 :
上年連租約買入，買賣過程只收到租約，沒有check-in 報告，所以唔知道單位內部情況，亦都唔知那些傢俱屬於上手業主，成交後上手業主的傢俱便成為我的。

呢個單位係買入時已經過了十二個月合約期，進入rolling contract。即租客或業主任何一方給予通知期，即可搬走。

租客五月時已表明過了暑假會搬走，買佐屋。對於我反而是好事，可以以市價出租。

七月暑假歐遊時順道探訪，屋內非常零亂，但是沒有明顯損壞。租客搬走時，農場經理做的check-out報告提出須要清潔和些少fixing，費用從 Tenancy Deposit Scheme 扣除。

Check-out報告 : 

農場經理留言 :

舊租客未搬走，已搵到新租客。新舊租客只是相隔八天，租客住了兩年，除了添值sofa 和床褥外，沒有其他維修開支。新租金多了15%，即每年7%～8%升幅，遠高過全國平均。

新租客搬入，經清潔和fixing 後的check-in 報告，成為check-out 時的reference。

Apartment 1 : 
Apartment 1的check-out報告，老實講真係將仔細，我暑假住佐幾日都唔覺有啲位補過。

其實好多農場經理則則博唔做check-in 和check-out 報告，作為隔山牛農夫，一定要堅恃要農場經理提供，以更了解隔山牛隻情況。我兩個農場經理都係甘。可能我未遇到好的。無論如何，重點是令到農場經理做到要求他做的便可。

隔山牛農夫 ( 2 ) : 怎樣確認賣家是真業主？

近日連續有騙徒利用假身份証，假扮業主賣樓，有買家被騙290萬訂金，更有財仔被騙4000萬。連做樓宇放貸生意的財仔亦被騙，是騙徒手法高明或制度有不足之處？

現時偽鈔技術已做到真假難分，早幾年偽鈔可以順行通過存款機驗証，更何況是偽冒一張肉眼不能分辯的假身份証，真的容易不過。所以並不是騙徒手法高明，只是單看身份証沒法證明賣家是否真正業主，因為業權注冊沒有記錄聯絡真業主的方法(如單位不是自住)。這是現時香港的樓宇業權登記制度的一個漏洞，才讓騙從有機可乘。

在英國冒充業主便賣其物業或提取按揭叫property fraud，英國也時有發生。但是自從田土廳加入property fraud alert於樓宇登記後，成功阻止了不少冒充業主的騙案。業主可以加入3個聯絡方式，當有人查冊樓宇業權資料時，田土廳系統可以以電郵方式通知真正業主。如果真業主沒有放盤賣樓或加按，但又收到通知有人提取業權資料，業主自然會覺得背後一定有啲嘢，邊有人無端端去查第三者物業，田土廳也有提供熱線舉報呢類可疑個案。

當業權資料內有真正業主的聯絡方法，律師查冊上就方便很多，另外個人認為英國的查冊嚴謹過香港的，因為查的範圍闊很多。

隔山牛農夫 ( 1 ) : vs 香港收租佬 - 租務篇

這一篇我會從多方面探討和比較兩地收租佬的優勝劣敗。


1. 租務條例
重點同香港差唔多，租約期滿業主有權收回單位，沒有相關法例限制加租幅度。

結果 :　打和

2. 租務合約
香港：
租佐個單位俾人，間屋好似唔屬於業主，租客只要定時交租，租客有權唔俾業主入屋，這點已是市場共識。好多時租客都會換佐大門鎖，在出租期間，業主根本上沒可能知到單位內部情況。亦即是業主想賣樓都唔可以帶人睇樓。

英國 :
合約寫明在預約情況下，租客要讓業主或相關人士入屋視察。由於很多業主都是委托代理負責租務和管理租客等事兒，代理會定期入屋巡視單位情況，代理巡視的時間租客不一定在單位內，所以代理有一把後備匙。同時合約不允許租客更改單位設備，當然大門鎖也包括在內。所以如果租客私自換鎖代理一定知。我第一次實地視察時，也嘗試過在租客不在時由代理陪同下入屋。

結果 :　英國勝
 
3. 出租風險 
香港:
最大風險是單位變兇宅，其次遇到租霸，真係有排煩。香港業主收回出租單位通，通常都要作小維修才可再出租，例如牆身污澡花佐，租客係牆上鑽洞等。租務市場一般共識如非租客惡意破壞，業主一般唔會追究，就算要追究都唔容易。

英國:
兇宅，鬼佬沒呢樣嘢。
租霸，多數唔會向有專業代理管理的物業落手。
由於租務合約寫明租客要負責自然損耗以外的維修費用，所以任何非合理損耗，租客要責維修費用。合約同時要求交還單位時要professionally cleaned。由於業主有agent 在出租和收回單位時作 inventory check，如有損壞或需要搵人清潔才可再出租，letting agent 會從按金扣除。所以租客都有所顧忌而小心使用單位內設備，租客搬走會認真清潔單位，以免被扣按金。基於以上原則，出租單位內部損耗普遍比香港低。Apartment 4上年十月換租客，原有租客住了4年。搬走時，我不花一分錢為單位作清潔和維修新租客已搬入了，例如客廳地板，睡房地   ，牆身等清潔番新等花費全部都不需要。

結果 :　英國勝

4. 單位出租後價值
香港:
出租後的單位通常要平過市價先賣得出，因為買家沒得睇樓，買家自然出價低少少。一個唔好彩，租客係單位內輕生變兇宅，樓價跌三成，又或者隔離左右樓上樓下單位有同類事件，樓價都唔見一至兩成，喊都無畏。
 
英國:
多數市中心單位都係投資者買來收租，已出租的單位一般可以賣得高價過空置單位，如果租金比平均高更加可以賣得高價。

結果 :　英國勝

5. 空租期
香港:
沒官方統計數字，但是業主要收回單位後才可給地代放租，地板重新打和牆身番新在所難免，租客睇樓所需時間和免租期，如果一個月內可以重新起租，已經算奇蹟。近日租金下跌，原來好多業主幾個月都租唔出，被迫減租，才發覺空置率並非想象中低，只是有好多想賣樓嘅業主唔將單位放租。在市況亦轉，高價放賣不成，轉賣為租令租盤突然增加下，才知道租客唔易搵。

英國: 
縱使現有租客未搬走，業主亦可安排新租客睇樓，。所以一般情況下(租務需求多的地方，如市中心)業主可以在現有租約未約滿前搵到下一個租客並簽租約。由於現有租客搬走前要清潔好間屋，加上如果新租客想盡快搬入，空租期可以是零。
上年我兩個單位換租客，都是現有租約未完前已簽新租約，所以空租期少於十天。
全國統計數字顯示，空租期長期少於三星期。留意是全國平均，即是市中心單位應該遠低於全國平均，我個小組合亦都印証了這數據。

 結果 :　英國勝

總結
從以上所例出的實際情況，作為英國隔山牛農夫遠較香港收租佬優勝。
以上論點和跟隔山買牛風險大有衝突？
沒有。原因是買入過程風險大，但是成功買入了，成為了英國隔山牛業主後，所承受的租務風險比香港收租佬還少(個人認為)。

感想:
作了隔山牛農夫一年多，感覺良好，因為有農場經理負責日常打理，唔須要為租務操心，縱使要交經理費，回報依然比香港高一倍。每隔幾天收到租金，爽！感覺 好過高息股。
作為隔山牛農夫，縱使農場在千里之外，似遠還近，農場經理可隨時入屋。在香港，即使單位近在咫尺，租客卻可拒業主於門外，似近還遠。

凡事往往表裡不一，實情和直覺往往有差別，不容易察覺。