點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

第一，英國租約容許租客睇樓縱使現有租客未搬走。
第二，英國租約條款多數都有一項條文，寫明租客搬走時單位要 "professionally cleaned"。

因而英國有很多清潔公司專門提供 end of tenancy cleaning，這類清潔公司專為租客搬走時作專業清潔，然後交回letting agent。專業清潔，價錢當然唔會平，一房單位一般索價百多鎊。
所以英國租務市場生態是現有租客搬走時切底清潔好，新租客都有期望搬入時可以即時舒適入住。所以舊租客今日搬走，新租客明天搬入，無縫交按接。

筆者其中一個單位，近期剛好做到無縫交接。現有租約10月7日（星期五）約滿，letting agent 星期六唔辦公，10月9日星期一新租客搬入。

縱使有professionally clean 這條款，但是實際操總會有偏差，大拿拿百幾鎊，唔係個個舍得俾，所以有很多租客都係自己清潔。相對專業清潔，效果當然差好遠。把關當然係letting agent，嚴謹得letting agent會好仔細檢查租客搬走情況，未達標準會搵專人清潔，費用由按金中扣除。

曼城樓有幾好租？

原文 : Manchester Evening News. Clink  LINK

曼城樓有幾好租？睇睇當地呢篇報導就知道。

 

 

以上是過去，將來又如何？

曼城在改變中，這改變還沒停止。新任首相確認Northern Powerhouse 策略不變，而曼城是這略的中心。
 

還有計劃中的HS2，縱使很遙遠，但肯定是促進將來城市發展。以長遠收租為目的，作為現金流機器，我基本上任由這機器滾動。

 

朋友單位極速租出

今晚出席親戚壽宴，百無聊賴，寫下blog。

買樓點滴趣事一文的單位終於完成買賣交易，歷時差不多9個月，難以想像。幸好賣家唔急，否則一定另找買家。朋友工作勁忙，所以沒空跟進律師和按揭，等都沒有想到4月前都成交唔到，最終要交多3%印花稅。

縱使呢個單位是業主自住盤，但是由業主連傢俱賣，所以一成交已可以放盤出租。個租盤6月14日post 上Rightmove , 兩日後agent通知已成功租出，25号起租，快到你唔信。 

註:個post 張相入面張sofa 同業主賣的有出入,可能agent 用了同類單位差不多佈置的相出post，以省時間。無論如何，暑假去到望望就自有分曉。

呢個單位是火車站旁難得靚盤，六百幾呎一房單位，以月租875磅租出，咁快租出，某程度上反映呢個單位可以租到900磅或以上。與其話極速租出，應該講呢啲係市中心一線地段優質盤的常態。步行五分鐘到Paccadilly 站月台，兩小時直達London 市中心，外望開揚景觀，加上略低於市價，唔搶手至出奇。

隔山牛農夫 ( 1 ) : vs 香港收租佬 - 租務篇

這一篇我會從多方面探討和比較兩地收租佬的優勝劣敗。


1. 租務條例
重點同香港差唔多，租約期滿業主有權收回單位，沒有相關法例限制加租幅度。

結果 :　打和

2. 租務合約
香港：
租佐個單位俾人，間屋好似唔屬於業主，租客只要定時交租，租客有權唔俾業主入屋，這點已是市場共識。好多時租客都會換佐大門鎖，在出租期間，業主根本上沒可能知到單位內部情況。亦即是業主想賣樓都唔可以帶人睇樓。

英國 :
合約寫明在預約情況下，租客要讓業主或相關人士入屋視察。由於很多業主都是委托代理負責租務和管理租客等事兒，代理會定期入屋巡視單位情況，代理巡視的時間租客不一定在單位內，所以代理有一把後備匙。同時合約不允許租客更改單位設備，當然大門鎖也包括在內。所以如果租客私自換鎖代理一定知。我第一次實地視察時，也嘗試過在租客不在時由代理陪同下入屋。

結果 :　英國勝
 
3. 出租風險 
香港:
最大風險是單位變兇宅，其次遇到租霸，真係有排煩。香港業主收回出租單位通，通常都要作小維修才可再出租，例如牆身污澡花佐，租客係牆上鑽洞等。租務市場一般共識如非租客惡意破壞，業主一般唔會追究，就算要追究都唔容易。

英國:
兇宅，鬼佬沒呢樣嘢。
租霸，多數唔會向有專業代理管理的物業落手。
由於租務合約寫明租客要負責自然損耗以外的維修費用，所以任何非合理損耗，租客要責維修費用。合約同時要求交還單位時要professionally cleaned。由於業主有agent 在出租和收回單位時作 inventory check，如有損壞或需要搵人清潔才可再出租，letting agent 會從按金扣除。所以租客都有所顧忌而小心使用單位內設備，租客搬走會認真清潔單位，以免被扣按金。基於以上原則，出租單位內部損耗普遍比香港低。Apartment 4上年十月換租客，原有租客住了4年。搬走時，我不花一分錢為單位作清潔和維修新租客已搬入了，例如客廳地板，睡房地   ，牆身等清潔番新等花費全部都不需要。

結果 :　英國勝

4. 單位出租後價值
香港:
出租後的單位通常要平過市價先賣得出，因為買家沒得睇樓，買家自然出價低少少。一個唔好彩，租客係單位內輕生變兇宅，樓價跌三成，又或者隔離左右樓上樓下單位有同類事件，樓價都唔見一至兩成，喊都無畏。
 
英國:
多數市中心單位都係投資者買來收租，已出租的單位一般可以賣得高價過空置單位，如果租金比平均高更加可以賣得高價。

結果 :　英國勝

5. 空租期
香港:
沒官方統計數字，但是業主要收回單位後才可給地代放租，地板重新打和牆身番新在所難免，租客睇樓所需時間和免租期，如果一個月內可以重新起租，已經算奇蹟。近日租金下跌，原來好多業主幾個月都租唔出，被迫減租，才發覺空置率並非想象中低，只是有好多想賣樓嘅業主唔將單位放租。在市況亦轉，高價放賣不成，轉賣為租令租盤突然增加下，才知道租客唔易搵。

英國: 
縱使現有租客未搬走，業主亦可安排新租客睇樓，。所以一般情況下(租務需求多的地方，如市中心)業主可以在現有租約未約滿前搵到下一個租客並簽租約。由於現有租客搬走前要清潔好間屋，加上如果新租客想盡快搬入，空租期可以是零。
上年我兩個單位換租客，都是現有租約未完前已簽新租約，所以空租期少於十天。
全國統計數字顯示，空租期長期少於三星期。留意是全國平均，即是市中心單位應該遠低於全國平均，我個小組合亦都印証了這數據。

 結果 :　英國勝

總結
從以上所例出的實際情況，作為英國隔山牛農夫遠較香港收租佬優勝。
以上論點和跟隔山買牛風險大有衝突？
沒有。原因是買入過程風險大，但是成功買入了，成為了英國隔山牛業主後，所承受的租務風險比香港收租佬還少(個人認為)。

感想:
作了隔山牛農夫一年多，感覺良好，因為有農場經理負責日常打理，唔須要為租務操心，縱使要交經理費，回報依然比香港高一倍。每隔幾天收到租金，爽！感覺 好過高息股。
作為隔山牛農夫，縱使農場在千里之外，似遠還近，農場經理可隨時入屋。在香港，即使單位近在咫尺，租客卻可拒業主於門外，似近還遠。

凡事往往表裡不一，實情和直覺往往有差別，不容易察覺。

開門利是

                         Source : 蘋果日報

係香港間屋出租佐，租客可以大條道理拒絕業主入去間屋，有時租客會換埋大門鎖，業主沒租客同意跟本入唔到間屋，都幾無奈。相反在英國，租務條款列明業主或其代理有權內進，只要事先預約便可。由於多數業主都會委托代理處理日常租務事宜，所以代理會有單位的鎖匙，只要事先跟租客預約，代理便可帶客人內進睇樓，縱使租客不在場也可以。

在租客不在場時入內，呢種情況在香港基本上在沒有可能發生，這方面作為英國樓收租佬比較優勝的地方。當然還有其他的，容後再分享。