隔山牛農夫 ( 5 ) ：Ground rent 影響樓宇價值？

香港人買樓，十個有九個都唔會睇地契。除了一部份舊樓重建項目外，其餘新樓樓契應該份份都一模一樣。由於所有地的地主是香港政府，所以唔會有古疑惑嘢。

係英國買樓，一定要仔細閱讀地契，否則可能花錢買佐一層唔值錢嘅樓。英國多數獨立屋都是連地皮永久業權(freehold)，這類屋業主同時都是地主，所以不用交地租(ground rent)。至於多層大廈單位(apartment)，發展商建屋時多以leasehold 方式發售，即發展商保留地主身份，單位業主只是租用地主的地皮，這個租用合約即是地契(lease)，租用年期和每年地租在地契內註明。地租一般只是小數目，曼城二手樓多數是每年250鎊或以下。我其中一個單位只是每年100鎊。地租多數每10年或20年調整一次，這些都是在地契內清楚註明。合理的計算是跟據物價指數，例如我其中一個單位第十年由250鎊調整至312鎊，十年只增加了61鎊。

近年多了魔鬼細節在地租的計算，例如每次調整都是以倍數增加，如以每年250鎊起步，每十年倍增，後果好嚴重。

以下幾個真實個案：

• 50年地租由250鎊升到8000鎊，二手放賣沒有人買，因為沒有銀行肯做按揭。Link 1
• 另外兩個個案：Link 2 and Link 3

地主借魔鬼細節大大提高freehold 售價，迫leasehold 業主就犯，從中謀取暴利。

我都遇過有魔鬼細節的地契，有仔細閱讀地契，所以沒有上當。參考：失手的經驗。

近年亦多了以leasehold 出售的獨立屋或terraced house，美其名以屋苑式發展和管理，相信有部份是想出古惑，已有實際個案，小心小心。

最後切記睇清楚地契好！
各位買樓花落訂前有沒有睇清楚....祝君好運。

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兩個事項宣布：

• 改名"牛仔"以配合隔山牛農夫主題
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