過去半年,英國財相兩次出招對付物業出租業主。
今年七月的公報:
- 從2016開始,取消租金10%作為物業維修成本的免稅額,改以實報實消。一般出租物業的每年維修費遠遠少過租金的10%。
- 從2017 到2020 分階段降低物業按揭利息退稅,呢個對於繳交40% or 45% 稅階人士和高成數按揭的業主影響好大,回報大幅降低。但是公司持有的物業便不受影響。
近日公司請人,越洋面見幾個英國的申請人,佢地和現時公司的僱傭合約是經過一間私人公司,而是佢地每個人都係公司唯一董事和員工。原因只有一個,合法交少啲稅,個人薪俸稅最高45%,公司利得稅20%。
今年11月公報 :
- 從2016年4月起,買樓收租要繳交額外3%印花稅,呢個對細價樓影響相輕微,而且是一次性成本。
香港的辣招爭對所有買樓人士以控制需求,反觀英國特別爭對收租的業主,點解?
大家睇睇呢篇報道就知道筒中原因。
Buy-to-let landlords earn returns of up to 1,400% since 1996
從1996 到2014年的18年間,英國包租公回報是14倍。大家可能覺的14倍沒可能,但我可以話俾大家聽,跟據過去18年的樓價的升幅,14倍的回報絕對合理。
本人跟據以下假設做佐個簡單simulation, 模擬未來18年英國收租佬回報:
- 本金:25000磅
- 7成半按揭買10萬磅單位
- 首年租金回報7%。
- 樓價按年升4%(呢個升幅遠少於過去18年),租金跟隨樓價上調。
- 當淨租金儲到25000磅時再賣第二個單位,如此類推。
我得出的回報是10倍左右,18年10倍,平均年回報約14%。
Heart 兄的假設已算是保守。我聽過的一些故事是在金融海嘯前,可以做 105 甚至 120% 按揭。有些人在這段時間不停買,不停做大個餅。雖然金融海嘯打到來,有些是頂唔住。但有些靠租金頂得住還款,銀行唔 call loan。慢慢捱,現在樓價升番之前高位,回本之餘,仲賺到笑。回報遠高於 14 倍。
ReplyDelete金融海嘯租金跌少於10%,但海嘯按息勁跌。2007年BoE rate 是5.5%,2009年是0.5%,所以海嘯反然令包租公現金流增加。只要銀行唔call loan, 一定過到難關。
Delete呢篇報導的14倍回報是假設是全國平均租金回報,一定少過7%,所以擁有高報物業和不斷做大個餅的包租公,回報一定大過14倍。
至於我對未來18年10倍回報的假設是有點保守,首先每年平均升幅應該多過4%,另外我還假設每年按息升0.5%,值至升多3%為止。保守啲好,唔會俾人嘩眾取寵的感覺嗎。
想問下,若以個人名義買樓收租,會有物業按揭利息退稅嗎?
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