Covid-19 疫情下買屋心路歷情

真係懶寫blog，對上次寫已經係15個月前。這段時間所發生的事也真多，香港也出現翻天覆地的變化。英國樓市也 由national lockdown 初期樓市冰封，再到熱爆。預期在BNO 5+1效應下，曼城港人hotspot 趨勢已形成，將會成為加拿大的溫哥華和多倫多，華人店舖將會林立，良性循環，吸引更多港人聚居，樓價想唔升都唔得。興幸6年前已經開始係曼城建收租農場，上年買埋將來嘅自住屋，一齊已安排好晒。現時英國農場每月租金收入超過1萬鎊，每月正現金流足夠吾一家生活費。

參考2015年blog 文：
https://skyworldwide.blogspot.com/2015/09/blog-post_6.html

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=873284916463731&id=137215936737303

英國2020年3月第一次 national lockdown，停止non essential 日常活動，樓市時冰封，成交大跌。失業率即時大幅上升，識唔少人期望樓價大跌入貨，可惜事與願違。

以下回顧由疫情下起重要時序和環境未明朗時買入自住屋的心路。

• 2020年3月，英倫銀行收將base rate 由0.75%，降低至0.1%。所有tracker rate 按揭支出即時減少。另外如果因疫情影響收入人士，可以申請暫停按揭供款，為期6個月。英政府推出furlough scheme，因為lockdown 停業的店舖的打工仔依然可以收到8成人工，上限£1500/month。
• 2020年6月 national lockdown 解封。
• 2020年7月9日 英財相推出stamp duty holiday，括免50萬以下樓宇的所花稅。
• 2020年7月22日 BNO 5+1 方案出爐

約3個月national lockdown 並沒有令樓市有丁點兒下跌，只是升勢減慢了。相反lockdown 累積不少購買力，長期困在家令有能力買屋人士重新檢討對住屋的要求，最後配合stamp duty holiday，全國樓市開始報服式反彈。當時BNO 5+1方案還未出，升勢完全由本地買家帶動。

一向都講英國樓抗跌力強，相時還未有BNO 5+1方案。
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=975521429573412&id=137215936737303

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1011249099333978&id=137215936737303

2020年5月尾，國安法開始煲水，約翰講到明如果國安法通過，會有措施歡迎BNO 持有人。唔好睇約翰遜頭髮蓬鬆， 癲癲地個樣，但政治手碗明顯高過文翠珊幾班，覺得佢講得出做得到，2020年6月中已經開始係港人熱點Altrincham 搵屋，搵間可以將來自住嘅屋。當時Stamp duty holiday 未公報，有點兒唔係太着緊，等待dream house 出現。7月9日stamp duty holiday 公報後，即時丁一聲，心諗唔快啲買一定後悔。於是日日捕住Rightmove，檢視Sale & Altrincham(M33, WA14 Wa15) 嘅每日出爐放盤。隔山買心頭好，當然要花啲時間啦，但係睇啱就要出手快，唔好左度右度，最後只係睇左兩間屋就攪惦。

以下係成功買入那一間的時序：

• 7月20日 打去代理book viewing，7月29日先有得睇。可見代理真係好忙。買apartment 可以唔睇櫻, 但買house 就一定要搵信得過嘅人幫手。搵左身在曼城做sourcing agent 的朋友幫我去睇樓，
• 7月29日睇屋，vendor agent 唔俾拍video，朋友一句內籠一切企理，花園夠大，放心買。為免夜長夢多，即日出offer，第一口價已經是asking price，希望接受出價後代理唔再安排其他潛在買家睇樓，可惜代理深知stamp duty holiday 推高個市，一啲都唔急。相反我就真係好心急，好想買到，睇左成個月盤，深知靚盤又開價合理嘅盤去貨好快，快到少於5日已經STC。
• 8月5日，足足煎熬左成個星期，出多兩口價，高過叫價3.5%，40多萬鎊offer accepted。

成功買物業資料

• 位處WA15，步行十多分鐘可達到metrolink 站和Town center
• 校網 ：3間小學和5間中學outstanding school catchment 範圍內(跟據 locrating)
• 1935年建semi-detached， freehold。已做side and rear extension。4房, 兩個bathroom, 還有大utility room, 可加downstair WＣ。
• Driveway 可以泊2架大車，
• South facing 大花園，英國向南花園暖好多，係一大優點。
• 2015年大裝完，包括廚房和浴室，還有大門和窗。完全唔使裝修，可以直接出租。
• 廚房家電全部都係fitted，所以隨屋付送。

地契

成交後好快已搵到租客，租金回報比預期高，有4.8%，約等於apartment 嘅5.8，因為Freehold house 冇ground rent 和service charge。

Facebook 
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1074945756297645&id=137215936737303

由上年6月開始搵屋，剛好1年。時間再次證明當時出手快完全正確，同樣質素位置，現時開價要47萬鎊。上年Sale & Altrincham 3個 postcode 45萬鎊以下4房有30幾個放盤，現時50萬鎊以下4房Semi 只有5左右放盤，少得可憐。

睇睇以下Zoopla 數據，真係有貴買，沒買錯。

過去經常有朋友問我兩個問題 :

1. 擔唔擔心正式脫歐令樓市大跌，英鎊又會插水，正所謂蝕樓價又蝕匯價，
2. 樓價已經升左好多，而家仲值唔值得入市？突如其來的 covid-19，令失業率短時間大幅上升，等待樓價跌嘅更加唔敢買，繼續等。

脫歐的確嚇窒唔少人唔敢買英國樓。每次面對這個問題，我答案都係一樣。即是正式脫歐後，所有不明朗因素都會消失，英國唔使再照顧其他窮鬼兄弟，而英國競爭力比窮鬼兄弟強，經濟自然向好，樓市匯價一定升。

 一早講左脫歐利好樓價和匯價。
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=868079303650959&id=137215936737303



我經常掛在口邊，英國樓冇得輸。只當然 要緊守一些揀樓原則，這裏唔詳細講，最重要係避開一啲回報too good to be true 的樓盤推銷。回顧過去30年，樓價只係2008年因為全球金融海嘯下跌，其餘時間都係上升。
事實上我行動和講法一致，自2016年脫歐公投後，已買入多個英國物業。這個作了清楚印證。

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1011249099333978&id=137215936737303

個人認為英國幾時都適合入埸，不過自己要做功課。期望跌市先買，入場成本只會越來越貴。以我上年買入40多萬鎊的屋為例，如果現時才，計及樓價匯價升幅，額外稅項，要俾多25％樓價。

最後祝大家好運，早日建成收租農場！

農場近況 - 2019 04

超過一年冇寫blog，只係睇我blog 嘅網友可能以為我失蹤了。
有like 我Facebook 的，都知我定期有post 關於英國樓市的新聞，間中會post 外遊的相片。依然非常留意英國樓市。

2016年6月脫歐公投意外地通過，好多英國政客、專家警告通過公投會令英國經濟急速變差，樓價會下跌兩成。事實上脫歐的不明朗因素令到好多人對投資英國樓舉棋不定。脫歐的確令到倫敦樓市急速冷却，有些倫敦postcodes 跌幅更已超過10％。

2016年6月脫歐公投意外地通過，不明朗因素令到好多人對投資英國樓舉棋不定，但是亦的確做就一個好的入市機會，只要你懂得往北面走。首先英鎊短時間大跌20％，變相8折買樓。曼城和伯明翰樓價過去兩年半平均升了超過20％。前景？升佐甘多仲有冇得升？硬脫歐好大鍋？我標準答案是買民生樓和gross yield 6厘起步嘅樓冇得輸，確定脫歐一刻會有短痛，但是好快會復完，因為唔會再受歐猪拖累。個啲歐猪，尤其大歐猪（除了德國），成個社會嘅制和生活方式影響生產力和養懶人。相反英國制度和工作模式相對好得多。另外英國長期唔夠建築工人建屋，脫歐只會令情況更惡化，因為少了低薪東歐建工人建屋。另一方面，英國是一個人口淨增長國家，衆多海外留學生，畢業後留英工作的，都房屋有額外須求。

牛仔農場由2014年買入第一個單位開始到2018年完結，除了2016外，每年都有為農場添置新成員，2018年更一口氣買了幾個單位。現時牛仔農場單位已經過了雙位數，農場規模大了很多，租金收入亦進入了另一個里程碑。另外會寫一篇blog交待這個里程碑。

第一批於2014 和2015買入的單位，平均已經升超過40％，當然約13％升幅被鎊匯率底消了。資產升值只是帳面數，賣了又要交增值稅，可以折現的升幅比實際少。所以投資英國樓唔可以抱香港樓的心態，成日睇住價位，今日又升佐幾多。況且各項辣招，已經冇可以係香港做農場。但是英國樓市依然好容易建農場，還息唔還本按揭令到每買一個單位，每個月可用現金流又多啲。

2018年是豐收的一年，一口氣買了好幾個單位，也作了一些新嘗試。第一次經拍買了個單位，第一次感受經電話出價。用公司名義買了幾個單位。租務方面，轉了新的農場經理，非常滿意，新農場會主動告訴你知單位內部和租務情況，用WhatsApp 溝通，透明度非常高，而且會爭取以較高租金放租，過去一年租金確實升了不少，維修也平了。過去一年，有不少網友遇到租務的問題時，都出手相助。

不知不覺追蹤曼城樓市已經踏入第5個年頭，每日都花一點時間，縱使身在萬多公里以外的香港，依然感受到曼城樓市的脈搏。加上這幾年多次來回曼城，結識了一些當地朋友，令到處理單位增值和維修時更加得心應手，始終作為海外業主，在當地有信得過的人睇住啲單位，就更加放心。

最後祝各網友，已有牛的，繼續生多啲牛仔。未有牛的，好快搵到第一隻牛，踏出農場第一步！

隔山牛農夫(7) - 拍賣篇

經過幾年浸淫 在英國隔山買牛已經非常純熟，近日初試牛刀以拍賣途徑買入一個優質單位 相比二手有15％折讓。單位客廳有落地玻璃， 還有一個L型的大露台，開揚景觀，連 車位。跟以下這單位相同，最近放盤叫價175k，唔連車位，唔使兩個星期賣出。即是如果連車位市價190k＋。

樓盤拍賣在澳洲非常盛行，拍賣的樓盤並不只是銀主盤， 差不多所有樓盤都會經拍賣出售。所以各大城市每星期都有拍賣，每星期的賣出率更是樓市氣的指標。

香港則多是銀主盤會以拍賣方式出售。

而英國除了銀主盤外，心急套現的業主也會經拍賣出售。因為英國二手買賣交易需時頗長沒，一切順利也要約三個月才可將層樓套現。但是 英國 沒有必買必賣，買賣雙方隨時可以終止買賣，所以買家甩底情況常見。如果買家按揭唔批，業主就要重新搵買家。 所以英國業主往往可能需時六個月才可以將層樓套現。所以急於套現的業主會選擇以拍賣方式賣樓，因為拍賣有必買必賣條款，否則要賠10％訂金。 
另外拍賣樓盤一般要在短時間內完成交易，每間拍賣行可能有些少差異，我經這間拍賣行要求28天內完成交易，否則賣方可以殺訂金。時間太短，cash buy 是唯一出路。

當然去拍賣會的投資者多數 抱著執平貨的心態，而賣方當然有得必有失，拍賣樓盤底價一般比市價有相當大折讓，至少三成。拍賣成交則視乎樓盤質素，質素高自然搶手，成交價好容易被搶高。

縱使唔可以親身在現場參與拍賣，也可以透過電話出價或者授權方式代為出價。 這次參與拍賣，雖然不在現場，感受不到現場氣氛，但是透過電話一樣感受到節奏之快。

由於第一次玩隔山拍賣賣樓，加上cash buy, 心大心細，於是和另外兩個好友，合組公司，以公司名義買入。相信這一次只是開始，有第一次自然有第二、三、四... 次，以後可能有其他好朋友加入，那麼cash buy會變得很容易。以公司持有物業比個人名義持有對往後擴張彈性得多，例如新朋友加入可以重新分配股份方式。另外公司交稅亦比個人稅率低。現時公司稅率為19％，2020年會降至17％，相反個人入息最低稅階為20％。

過去幾個月解決了多個樽頸問題，所以進行了不少大動作。相信今年會是豐收的一年。

樓價與租金的龜兔賽跑

 過去幾年倫敦樓價升幅驚人，資產升值如兔賽跑兔子般遠遠離曼城這隻慢。究竟投資倫敦樓是否回報是否遠勝曼城?

  

投資住宅樓宇，除了資產升值外，還有租金回報。兩者加起來，才真正知道實際情況。

倫敦金融中心Canart Wharf位於E14，曼城小商業區Spinnfield則在M3。那就用E14 和 M3作比較。

跟據zoopla E14過去5年平均升50.72%，相而M3只升了33.68%，兩者兩差17%。

但是曼城租金回報平均和倫敦3%，5年即是15%。考慮租金回報差異，兩者回報相差只有2%。

  

自2015年起，英國對海外買家徵收資產增值稅(Capital Gain Tax)視乎稅階，分別是18%和28%，所以資產增值部份有相當部份要上糾稅局。縱使租金也要交稅，但所有相關開支可以免稅，所以租金交稅率遠低CGT。

樓價升了幾年，總有慢下來的時候，如果期望樓價每年都都有雙位數增長，可說是不設實際，但是租金回報則隨時間越來越高。

隋着買賣成本增加，如額外stamp duty和 CGT，純以一買一賣去為資產快速增值，已經變得不可行(為物業增值除外)，所以物色高租金回報更為可取， 因為租金可以逝水長流，立於不敗之地。

從2016年起，未來幾年倫敦樓價升幅低過曼城。再加上租金回報差異，這場龜兔賽跑的結果將會很明顯。

報章轉載 Blog 文

原文: 點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

原來我有篇blog文給經濟日報轉載，我事前都唔知道。

事緣有一網友係報紙睇到我篇blog文，先至搵到我個blog和相關facebook。偶然在facebook 和這網友文談才得知。

我都沒投稿，點解篇blog 文上佐報紙?

樓花 vs 二手對對碰 - 實際對比

上星期去佐個曼城樓花展銷會，相信好多網友都去佐。而今個星期筆者亦剛落實買入曼城二手樓盤，所以將兩者作個比較。

香港展銷會職員視價單為機密文件，不知道是否所有展銷會都是這樣。但是價單可以從英國代理處很容易攞到。

其實去之前已經從英國代理攞到部份價單，所以非常清楚開價。點攞？易到不得了。只要上英國代理網站，登記表示對這個樓盤有興趣，自然有人電郵價單和其他資料。

同樣兩房，一個向街景賣平啲，貴的那個望公園景。

筆者買入二手單位

兩者比較:

扣除車位和傢俬價值，即是£207.5k vs £363.5k

兩者相差£156k，即是貴75%

但是個人認為筆者買入的二手單位質素更優勝，長遠一定仲貴。

3年後樓花入伙，如果二手市場成交高過買入價，恭喜你，帳面有賺，不過賺好少，隨時少過首期的投資回報。另一方面，我買入二手這個單位二手市場最少值£300k，即潛在三成升幅，另加上三年租金回報。

同樣情況，應用在香港也是一樣。大圍名城多年前以遠高於市價發售，現時縱使有賺，但是幅度遠遠跑輸二手樓。

投資英國樓，花些時間去尋寶，依然有很多機會，回報可以很可觀，脫歐並不可怕，最緊選對城市和選對樓盤投資。

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

點解英國新舊租客可以做到無縫交接?

第一，英國租約容許租客睇樓縱使現有租客未搬走。
第二，英國租約條款多數都有一項條文，寫明租客搬走時單位要 "professionally cleaned"。

因而英國有很多清潔公司專門提供 end of tenancy cleaning，這類清潔公司專為租客搬走時作專業清潔，然後交回letting agent。專業清潔，價錢當然唔會平，一房單位一般索價百多鎊。
所以英國租務市場生態是現有租客搬走時切底清潔好，新租客都有期望搬入時可以即時舒適入住。所以舊租客今日搬走，新租客明天搬入，無縫交按接。

筆者其中一個單位，近期剛好做到無縫交接。現有租約10月7日（星期五）約滿，letting agent 星期六唔辦公，10月9日星期一新租客搬入。

縱使有professionally clean 這條款，但是實際操總會有偏差，大拿拿百幾鎊，唔係個個舍得俾，所以有很多租客都係自己清潔。相對專業清潔，效果當然差好遠。把關當然係letting agent，嚴謹得letting agent會好仔細檢查租客搬走情況，未達標準會搵專人清潔，費用由按金中扣除。

實例分享 - Roadshow樓盤食水有幾深?

這個於曼城M3區的項目共有兩座。第一座約兩年前建成。第二座應該剛建成不久。兩座設計一樣。

近日睇到兩個放盤，值得跟大家分享。
左圖 : 一個經地產代理於香港作路演。開價 188.5k，唔包傢俬。路演賣的應該是第一座。

右圖 : 另一個二手市場放盤開價165k，包傢俬。傢俬價值約 2.5k。這個多數是第一座。

同一項目，設計一樣落成兩年和新樓基上沒有分別。

即路演價跟當地二手市場價比較是 188.5k vs 162.5k，即路演價貴16%。另外路演標榜租金回報可達5.5%，但從二手放盤資料得知月租只得£795，租金回報只得5%，真係好低。

羊毛出自羊身上，路演當然要有成本，但是買家所附出遠多過路演成本。

Freeholder 搶錢實錄

近日收到Freeholder 要求登記租客資料，以便在緊情況下可以通知業主和租客。Freeholder解釋這是保險條款要求。

Freeholder本身已有業主聯絡資料，要求租客聯絡資料也沒有不當。但是Freeholder同時索取£126登記費，每年收取一次，這種手法同明搶都沒有分別。

Freeholder 警告如果唔交錢，會影響以後保險索償。

幾個單位之中，只有一個Freeholder有這不合理。我的管理公司也是受害者，因為她擁有地下商舖，也是leaseholder 之一。她也覺得不合理，正尋求法律意見。

有人相伴，我選擇只交表，唔交錢。結果wait and see。

2017 暑假 - hea 遊澳洲昆士蘭

今個暑假，一家大細去澳洲昆士蘭hea了三個星期。大堡礁，熱帶雨林，袋鼠樹熊，鱷魚表一次過睇晒。

從Cairns 入，Brisbane 出，省了回頭路所花時間。原本計劃玩Cairns落Brisbane/Gold Coast的路線約1600km，這個滿足到個人的寫意自駕遊，但老婆同阿仔未必enjoy，因為中途值得停兩晚的只有兩個地方，成個行程會變得好趕。於是Cairns落Brisbane/Gold Coast一段改為單程內陸機。省了1600km車程，成個行程鬆動佐好多。

租車亦由從Cairns取車Brisbane 還車一程，改為分兩段，攞車和還車都同一地點。估唔到省了one-way drop off fee 夠買4張單程機票。意外驚喜Brisbane/Gold Coast 段租佐架Benz，每天車租唔使HK$250，平到你唔信。

再次推介，澳洲租車一定要用DriveNow。預訂時只須要填姓名和電話号碼，唔使俾信用卡，方便到極，價錢更平通街。
www.drivenow.au

澳洲現在雖然是冬天，但是Cairns 一帶其實是很和暖，乾爽沒雨，水溫也識合各水上活動，所以789月，反而是旺季。

Cairns 碼頭旁邊我有個好靚公眾泳池，旁邊有面向無敵海景的電BBQ設施，免費使用，對住無敵海景BBQ，讚!

由Cairns坐船去小島住了兩晚，resort 外沙灘玩獨木舟。
其中一日出海玩浮潛。海水勁清，4K水底video cam用得着。

Video : 浮潛片段

Daintree Rainforest

這個熱帶雨林叫Daintree Rainforest，地球上最古老的雨林，比阿瑪遜還古老。從Cairns往北面駕車約2.5小時。

駕車入雨林一定乘汽車渡輪橫渡Daintree River。

在這熱帶雨林內小屋住了3晚，上下兩層，瞓4個人, 簡簡單單, HK$1500/晚。

大部分地方都收唔到電話，所以入雨林前要下載google offline map。日日晨早俾蝙蝠叫聲躁醒，這裏蝙蝠喜歡倒掛樹頂晒太陽。

雨林有多個適合一家大小的森林步道，木板路面，好易行。當然也有探險式行山徑，不過最好有足夠裝備，既然是雨林，一定有很多野生動物。

小貼士 : 熱帶雨林冬天去比較合適，夏季會好多雨，道路亦會有水浸情況出現。

Cassowary食火雞，比鴕鳥輕小小，靚仔過鴕鳥。只係New Guinea 和澳洲雨林先有。

Video : 雨林公路上遇到食火雞

Port Douglas

離開熱帶雨林，駕車前往Port Douglas，位於Cairns 和雨林中間。這是一個渡假小鎮，豪華resort，經濟motel應有盡有。

4-Miles beach - 靚到呢...

住了幾天，真係好hea。老實講，真係有衝動想係呢度買間渡假屋收租，閒時自己來渡假。問過地產代理，管理費收得貴，還有渡假屋清潔費，再加上這裏有颶風，一定要買保險，無 so。

一班作流浪式旅遊人士聚集在海邊以樂會友，仲叫我地一齊玩打鼓。生活應該是這樣寫意才對。

一家四口每人騎一隻馬，係香港就沒機會玩
阿仔第一次騎馬，相對香港，真係好低，騎足成個鐘，都係幾百港元。

第二段行程 Brisbane + Gold Coast。
南下千多公里，這裏較Cairns冷了約10度，不太適合水上活，所以這個月份是黃金海岸的淡季。

Lone Pine Koala Sanctuary 公園

公園內袋鼠可以自由走動，遊客亦可以隨意餵袋鼠。

Gold Coast

無敵海景，淡季好平。位處Sufers Paradise beachfront - 黃金海岸中心地帶。

黃金海岸旁有很多個主題公園，玩玩幾日都玩唔晒，但是唔係個個值得買票入場。還有各式各樣户外活動，水上活動不在話，陸上活動也非常精彩。仲多活動 iFly 非常值得一試，模擬室內跳傘。新加坡都有得玩。唔多講，睇睇片。

黃金海岸旁邊的兒童遊樂場，小朋友勁仲意。

每次旅行都會花相當時間去地道兒童遊樂場，行超市，行地道商場。Hea 遊，體驗當地生活。

成個行程一滴雨都沒有落。

農場近況小update

有半年沒有更呢個blog，只是自已懶了，可能是開了facebook 後多了和網友在facebook交流，因而少花時間在這個blog。

縱使沒有更新blog，依然和網友有交流，更破天荒幫一個網友搵個二手單位，經過幾個月，順利成交了。其實呢位網友都很肯花時間做功課，幾年前樓盤的售樓書都俾佢係網上搵到，欣賞。幫這位網友搵樓過程中，感受到今年上半年曼城樓市真係好火熱。

講返曼城樓市，2017年上半年可以用火熱形容，市中心靚盤難求，個價唔靚，即是貴了很多。

分享一個實例，以下呢個單和本人Apartment 1＆2 一樣。兩年前，我以平均價£127k買了兩個同樣單位，兩個都是一戶房。買入時，租金回報7%。參閱相關blog文。

今年二月，有一個同樣一房單位放盤，現有租金每月£875，開價£160k。優質靚盤，地點優越，而且有露台，客廳落地玻璃，景觀開揚，在市中心可遇不可求。於是介紹給朋友，agent 要求現金交易，縱使如此，反應依然熱烈。

賣家代理 採用一個周未開放單位讓有興趣買家參觀單位，跟住一星期收取各買家offer，放盤兩星期已賣出。

上年11月，同樣單位同樣開價£159.95k (相關Blog 文:最新成交印證曼城樓價升勢) ，田土廳紀錄以£165k成交。所以我朋友第一口價都唔敢太低，offer 170k都唔得。朋友要追價£172k先買到，仲要cash buy。雖然比我買入價高了很多，租金回報也有有6.1%，以靚單位計還不錯。市中心相近素樓花市中心，開價要£190k+，落成後租金回報會低於6%，所以朋友買入價依然有水位。

即是我買的兩個單位兩年升了35%，遠遠跑贏大市。

三月底，同老婆二人去荷蘭睇花，順道去了曼城，反正同樣行里數換機票。又剛好Apartment 2 新舊租客交接，時間夾到剛剛好，住自己單位。順道親自優代單位內家具，又可以提升租金，一舉多得。這次行程，最難忘的是約了九十後Ricky曼城一聚，縱使人小小，這也算blog聚吧，英國樓blog配合英國blog聚，合理不過。Ricky兄都真有心，專程從Scotland 座飛機落曼城相聚。飯後帶佐Ricky上我Apartment 2，亦即是上文同款單位。

寫這篇blog文時正身處澳洲度假，一個非常hea 行程。置身大堡礁浮潛，熱帶雨林，幾公里長沙灘睇日落....。下一篇分享一些照片。回港後，這又將這篇短文放下兩星期，都是一個字 - 懶。

英國二十大城市樓價 - 2016年總結

總結2016年，倫敦和南部主要城市於第二季開始降溫，尤其是脫歐之後，倫敦豪宅更加首當其沖，全年跌超過10%。
反之曼城利物浦和伯明翰完全唔受脫歐影響，全年升勢保持平穩。第四季，曼城升勢更加凌勵。全年升8.9%，謹次於Bristol。Hometrack預計曼城2017 Q1會超越Bristol，即是曼城有機會升上首位。筆者相信曼城於未來幾年前景依然秀麗，加上平均6.5%以上租金回報，是不錯的資產增值和穩定現金流投資項目。

曼城樓市前景，參考blog文 - Northern Powerhouse

至於倫敦，Hometrack預計2017只有約1%升幅。筆者相信主要受豪宅區拖累，樓價相對落後的postcodes依然有不錯升幅，重點是選對地點(講佐等於冇講，即係阿媽係女人)。當倫敦每年升幅只得幾個百份比時(低單位數)，買樓花真係要諗過先。首先樓花相對二手最少有10%溢價，要幾年先可以追回溢價，即是到到入伙都比二手樓高水不少，新樓租金回報普遍4%以下。再者倫敦新樓管理費和香港一樣，越來越貴。

以下圖表列出主要城市樓價按年變化。

Source :
https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index/december-2016-cities-index/

租單車價錢租私家車？

而家自遊行租車真係平到你唔信，只要預早訂就可以。

兩個星期前，預訂了三月歐遊租車，英國4天車租80鎊，荷蘭5天車租110歐羅。平均每天唔使200港元，同沙田假日租兩架單車差唔多。

以上價錢包括主要保險(CDW，車和第三者保險)，無限里數和所有稅項。

車種是Compact(約1300cc～1500cc)，二人行非常足夠，車尾箱可放兩個大行理

注意一點歐洲大部分出租車都是棍波，自動波會貴啲，差不多貴20%。

比較其他兩大車租車公司 Hertz 和 Europcar，同一車種，報價足足貴一培。
Amsterdam 5天- Europcar 報價 :
 

Amsterdam 5天 - Hertz 報價 : 

縱使Arguscarhire 和 Expedia 背後都是同一個car search engine,  好奇再次比較，搜尋結果有時有些出入。結果英國租車經Arguscarhire, 荷蘭租車經Expedia。

 参考 :自遊行租車經歷和小貼士

最新取消預訂改善了，24小時前取消，可獲全數退款。所以早預約有着數。幾個月前取消條款有25euro不獲退回。

今次主要目的去荷蘭，順道探朋友。經SkyTeam攞機票，免費搭一程曼城。

2016 農場回顧

2016即將過去，過去一年幾件大事直接影響隔山牛農夫和物業市場。

• 脫歐令英鎊大跌，令租金對換成港元亦有相應跌幅。
• 新任財相禁止農場經理向租客收取任何費用，農場經理管理費有可能上調，但市場認為農夫會提高租金以轉嫁額外成本，影響有待觀察。蘇格蘭幾年前已實施同樣條例，結果是對管理費並沒有大影響。
• 購買第二間房的額外3%印花稅於四月生效

以下回顧過去一年農埸表現。

農場租務情況 :

• Apartment 1：新租客，空租期10天
• Apartment 2 : 新租客，空租期20天。因為安排暑假自住幾天，所以空租期特別長。
• Apartment 3：續租
• Apartment 4：續租
• Apartment 5：新租客，空租期7天
• Apartment 6：long term contract

2016農場 KPI：

• 農場買入價租金回報率：8.0%
• 農場平均空租期 ：0.88 week

農場價格 :
現時月租750鎊的單位，開價最少135k。即租金回報率降到只有6.67%。而優質單位樓價相對租金更低於6.5%，Apartment 1&2已是這情況。參考 Blog 文 - 最新成交印證曼城樓價升勢
 
所以2016年結以6.67%為農場作valuation。
假設農場買入價 = 100,000 GBP
年租金收入 = 8,000GBP
2016年農場價格 =  ( 8000 x 12 ) / 6.67% = 119,403GBP
2016年農場價格相對買入價升了 19.4%。

如果預知脫歐和英鎊下跌，現在才買有否更好？用實際數據計計就知。
2015年

• 買入英鎊平均匯率11.6
• 額外所花稅:0

2016年12月

• 英鎊匯率9.5
• 額外所花稅:3%
• 按揭息率 : 提高了約1%(相對2015)
• 單位升值19.4%。今年筍盤少了很多。

將以上數據用以下圖表示，便知結果。

結果是英鎊跌給樓價升抵消了，但是額外印花稅令支出增加，影響更深遠的是現時按息提高令利息支出增加。現時農場按息支出佔租金收入少於20%。

 
講少少工作總結，今年是非常繁忙的一年，由於幾個新工程進入起步階段，全年請了約70人，大部份在香港，少部份在台灣和新加坡。現時負責的團隊約130人(未計外判)，分布幾個國家。包括幾個資深的英國專家，個個大我最少十年，多年來和年齡大過自已專家合作，深明謙虛的道理，完全認同小學雞管理智慧。

最後祝各位新年快樂！