隔山牛農夫(7) - 拍賣篇

經過幾年浸淫 在英國隔山買牛已經非常純熟，近日初試牛刀以拍賣途徑買入一個優質單位 相比二手有15％折讓。單位客廳有落地玻璃， 還有一個L型的大露台，開揚景觀，連 車位。跟以下這單位相同，最近放盤叫價175k，唔連車位，唔使兩個星期賣出。即是如果連車位市價190k＋。

樓盤拍賣在澳洲非常盛行，拍賣的樓盤並不只是銀主盤， 差不多所有樓盤都會經拍賣出售。所以各大城市每星期都有拍賣，每星期的賣出率更是樓市氣的指標。

香港則多是銀主盤會以拍賣方式出售。

而英國除了銀主盤外，心急套現的業主也會經拍賣出售。因為英國二手買賣交易需時頗長沒，一切順利也要約三個月才可將層樓套現。但是 英國 沒有必買必賣，買賣雙方隨時可以終止買賣，所以買家甩底情況常見。如果買家按揭唔批，業主就要重新搵買家。 所以英國業主往往可能需時六個月才可以將層樓套現。所以急於套現的業主會選擇以拍賣方式賣樓，因為拍賣有必買必賣條款，否則要賠10％訂金。 
另外拍賣樓盤一般要在短時間內完成交易，每間拍賣行可能有些少差異，我經這間拍賣行要求28天內完成交易，否則賣方可以殺訂金。時間太短，cash buy 是唯一出路。

當然去拍賣會的投資者多數 抱著執平貨的心態，而賣方當然有得必有失，拍賣樓盤底價一般比市價有相當大折讓，至少三成。拍賣成交則視乎樓盤質素，質素高自然搶手，成交價好容易被搶高。

縱使唔可以親身在現場參與拍賣，也可以透過電話出價或者授權方式代為出價。 這次參與拍賣，雖然不在現場，感受不到現場氣氛，但是透過電話一樣感受到節奏之快。

由於第一次玩隔山拍賣賣樓，加上cash buy, 心大心細，於是和另外兩個好友，合組公司，以公司名義買入。相信這一次只是開始，有第一次自然有第二、三、四... 次，以後可能有其他好朋友加入，那麼cash buy會變得很容易。以公司持有物業比個人名義持有對往後擴張彈性得多，例如新朋友加入可以重新分配股份方式。另外公司交稅亦比個人稅率低。現時公司稅率為19％，2020年會降至17％，相反個人入息最低稅階為20％。

過去幾個月解決了多個樽頸問題，所以進行了不少大動作。相信今年會是豐收的一年。