買英國樓增加現金流

連續幾天寫下了隔空買英國樓的經歷，總算完成今年最大的個人project。亦為兩個仔將來的教育funding 鋪好，然後呢個組合便會供應退休後日常開支。

在結構呢個組合過程中，善用了低息稅務貸款(APR 2.5厘左右)，有一半的資金來自稅貸，所以每月稅貸還款接近5萬(因為其中一筆貸款兩年期，所以頭兩年還款比較多)，現時淨租金已足夠還大部分稅貸，兩年後淨租金已多過稅貸還款。由於稅貸是定息，不受市場息率影響，多了可預見性。

組合特點：

1. 由於用了稅貸作摃扞，return on cash invested 接近20%(已扣除按息，經紀費和其他雜費。稅前)。
2. 由於整體按揭低於6成，而且按息低於3厘以下和只還利息，正現金流非常充裕。即使現時息率加8%(現時環境這個沒可能吧)，依然正現金流。
3. 如果將每月多出的租金還本金，即使按息加3厘，都可以12人年以內以租金供完。但我會用這現金流作其他的投資，只要多過按息以可賺息差，另外這可盡用利息支出作稅務扣減，從而增加組合回報。
4. 如果按息升過其他投資的回報，亦可套現其他投資，償還部分銀行貸款，隨時還都可以，沒有罰息。即是進可攻，退可守。

希望看了這blog的人作為一個參考，從中知道怎樣買樓增加現金流。