為什麼幸運? 因為單位以平市價15%買入。
在同一城市買完四個單位後，嘗試了解其他城市，選了Birmingham。這個城市樓價低迷了很多年。連接London
的高鐵在興建中，往來London 只須49分鐘，但最快10年後才建成。太遙遠的事了，所以樓價也沒有因此而大幅上升，但是長遠應該有可觀升幅。
Apartment 5 是服務式的住宅單位，很近火車站和未來的高鐵站。其實整座物業和一般住宅沒有分別，只是有些層樓層sublease
給一間公司作服務式住宅。連sublease 合約一起買入，所以業主直接收取呢間公合約訂明的租金。呢類物業的好處是有四：
(1) 高回報， 一般可在7.5%或以上。
(2) 業主唔須要另聘管理公司，省下相當多費用。單位內部簡單維修一般由承包的公司負責，所以業主的淨回報相對業主自己出租高很多，對於業主也沒有空租期。
(3) 由於有承包公司負責物業日常管理和維修，業主係可乜都唔使理。
(4) 縱使經過三五七年後，呢類物業的內部裝修都會保持整潔和完好無缺，否則影響出租率承，這是承包公司不希望出現的情況。
世上那有十住十美，否則個個都搶着去買了。最大缺點是很多銀行不會批這類物業的按揭申請，但只是在服務合約期內。當合約滿不再續約，它會變回普通住宅可申請按揭。
發現Apartment 5 的時候，一間經紀叫價105kGBP，同時看到另一間經紀post
了同類單位，但叫價是115kGBP。第一個想法是，115kGBP一定高過市價。於是向105k那間出價103k(註：當時賣方沒有說明要cash
buy)。賣方接受了我的offer，但同時回複要cash
buy。於是我順勢壓價到100k。出乎意料地賣家接受了。接近9%回報，cash
buy 也不要緊了 ，當作買了收租股。
後記：
1. 後來聯絡另一間經紀，得知叫價115k單位真的以叫價成交了。縱使115k，回報也有7.5%，有人買實不足為奇。根據報導，2015 Q1，有38%樓宇交易是cash
buy。
2. 原來賣家經歷了四個買家沒法完成交易，四個買家都是因為申請按揭唔成功。那麼賣家應該浪費了四個月時間，於是心急了。這個時候作為第五個買家的我出現了，而且可以提供證明有足夠現金，以完成交易。
樓主你好。我有追開你既買樓記，受益良多。我現在都打算投資英國樓。剛剛見到Birmingham市中心有賣你所講既serviced apartment, 125K。我想請問你買左樓5到而家運作如何？有無咩問題發生？我聼過一D sub-let俾管理公司之後被間公司欠租。希望只是個案啦。唔知買呢類物業有咩風險呢？謝謝
ReplyDelete樓5運作暢順，個個月準時收到租。個sublet 公司是專門營運整座物業作服務式住宅，所以有規模。查清楚公司背景好重要。
ReplyDelete其實有啲sublet 並不是作服務式住宅，只是管理公司給預保証租金回報，呢類會危險好多。
剛 check 完rightmove, 你講125k個間回報唔吸引，只是6厘多。
多謝樓主。6釐多淨回報都唔理想呀？我仲以爲好好添。但係如果自己打理或者交俾物業管理公司，淨回報會否更低呢？其實我而家都考慮緊係邊度買。我自己住在一個北方小城，潛力一般。反而附近幾個大城市都好似唔錯，譬如Manchester, Birmingham, Liverpool or Edinburgh。不過呢D都係北方，英格蘭南部近London果D好似升幅仲高。樓主覺得呢？
ReplyDelete因為sublet 物業做唔到按揭，所以回報相對資金投入都是6厘多，唔吸引。但做按揭，同樣資金最少可買三個單位，縱使有雜費，相對資金投入淨回報會高好多。
Delete我決定買樓5，因為回報有8厘幾，買入價低水，半年已升了20%。
至於地區取決於着重rental yield or capital appreciation, 如capital appreciation, London 和東南部地區在未來幾年升幅依然跑贏。但Manchester 和 Birmingham 長遠應該唔錯，加上現時高租金回報，吸引力不比南部差，始終租金可以個個落袋。
Delete明白。多謝樓主。不過咁好回報既serviced apartment 都唔多見。其實我係阿媽買，佢應該都唔會做按揭。咁既情形呢個物業算唔算好選擇呢？
ReplyDelete我頭先睇左下，曼徹斯特市中心都有D好選擇，值得留意。愛丁堡呢？樓主有無心得？
第一次買英國樓真係摸著石頭過河，好多功課要做。都幾辛苦。樓主一年就買到六個單位，佩服。但係唔睇樓就買驚唔驚層樓有問題要大維修？
如果cash buy, sublet 單位是一個好選擇，但買入價回報非常重要，sublet agreement 通常定了未來租金加幅，一搬唔多，肯定少過一般住宅市場。呢個好唔好，要睇sublet terms。
Delete一般有租客住緊的單位，內部都沒有大問題。
愛丁堡沒留意，所以不便給意見。
原來係咁。多謝樓主。其實我亦都擔心將來如果續租時同間sublet公司傾唔掂數，收番自己租出會被刁難，譬如大幅增加管理費等等。睇來都係買番個普通住宅單位穩陣。
Delete我之所以對蘇格蘭有興趣係因為果度好多apartment係freehold，唔使俾地租同服務費。
其實sublet 公司只是營運者, 沒有權決定service charge，不必要擔心這個刁難的問題。
Delete既然你已身在當地，可選擇的多的是，起碼買張火車票，到目的城市實地視察也很容易。重點是做好資料搜集和分析。
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Delete多謝樓主甘有耐性，我學到好多野。我已經book緊時間睇樓。
Delete你講得好對，做按揭真係好過現金買。而家我地就係個困局裏面：老人家過左退休年齡，我又讀緊書，所以唔考慮按揭。現金交易除左做唔到栱杆，仲有匯率差價問題。而家英國就來公投，如果脫歐鎊匯勢必大跌，呢兩個月買就唔划算，同埋英國前景唔明朗。唔脫歐鎊匯應該會升，而家唔買又錯失機會。兩難。雖然我覺得脫歐機會唔大，但係D呢排雙方陣營似乎勢均力敵，一個唔小心脫左都未定。樓主點睇呢？
對唔住問甘多問題。我剛剛學習投資，好佩服樓主既眼光同分析，想同你偷師。多謝曬。
首先，退休人士申請唔到按揭。所以少了個選擇，少了個煩腦。
Delete一般以長期收租為目的，好少會考慮短期匯率。等筍盤須要時間，如果要等筍盤和匯價都ok 先買，可能已經花了一年半載。因等待而失去時間值(租金和樓價升幅)多數多於匯價波幅。
英磅匯率，過去三十年什甚少低過11算，下跌空間有幾多，跌到10算都是9%，一年租金加樓價升幅已多過10% 。
最後，你搵到我呢個blog, 應該都搵到「九十後投資記」blog，blog 主Ricky 都在蘇格蘭讀書，可向他取經。
多謝曬。聽君一席話，勝讀十年書。
ReplyDelete我都有睇九十後既買樓記，都會請教佢。
如果你可以善用身處英國之便利投資物業，你真的可走前十年。縱使你日後工作平平，將來回顧你會興幸今日所播下的種子。時間是你最好的朋友，超低息是難得的環境，高租金回報是非常好的土壤。
Delete如你讀完書離開英國，到時候以海外買家身份買物業的門欄就高得多了。
真的很感激你的指點。我只是一個書呆子，一心想讀完PhD後做一份安穩的工作。但是現在教育產業化，學者備受欺壓，想與世無爭也不是易事。與其為五斗米折腰，不如找塊“田”自己產米。如果自家田地裏的米夠吃，那就可以為興趣工作。老闆待我好就做，不然就回家做地主。近可攻退可守，幾甘好。我呢幾年見到很多大學教職員即時被壓迫也要死頂，皆因手停口聼。我唔想落到甘既田地，所以一定要未雨綢繆。希望能如你所言，走前十年。而家開始要鍛煉我的眼光，才可以找到好既樓為我生財。
Delete讀PHD 真係唔簡單，勁！
Delete祝兩方面都成功。
多謝樓主！也祝你一切順利，投資無往不利！
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