Friday, September 25, 2015

重要的第一次實地考察



俾註名「自己友」網友話我近來lazy boy,其實我對寫中文真的幾lazy, 一來中文墨水少,十幾年沒寫中文,日常工作唔須要,只睇日常報章唔寫,慢慢地執筆忘字,識睇唔識寫。二來打中文慢,用簡易輸入法一粒一粒字甘打,真的粒粒皆辛苦。

嘅然「自已友」話都風花說月都可以,甘就寫篇吹水嘢。

昨天剛從歐洲回來,平時boarding pass 多數兩手準備,電子boarding pass 加自己列印boarding pass。從香港出境多數用電子版,在外國機場回港多數用列印版,主要原因是要過當地海關。今次也備了列印版,但過海關時,選擇了show 電子版,於是將passport 同 顯示了電子boarding pass 的 smartphone 給關員,從關員的表情看出他有點不習慣收電子boarding pass,但是他也是接受了。從巴黎機場出境要show 3次boarding pass,第一次和第三次分別是進入海關排隊處和過保安X光,兩處都有電子儀器檢查電子boarding pass, 唯獨中間的海關沒有。心想如果海關唔接受電子boarding pass,其他兩處接受電子boarding pass 用途也沒意思了。


幾個月前去西班牙出trip 時過英國視察了Apartment 1&2,始終是頭兩間,看過了的確是增強了信心。也藉此對城市作實地了解,這的確對買其餘4間時有很大的作用。所以建議打算隔山買牛的網友,選定城市,花幾天作實地視察很重要。

這次來去匆匆,本應想順道過英國看看其餘的4間,始終心思思想望望,但是看與不看也沒什麼分但別,物業周圍環境考察過了,租金也定期收到了。所以都係覺得回家過中秋重要些,視察留待下次了





Thursday, September 24, 2015

英國20大城市樓價(2015 Q3)

以下圖表是20大城市Year-on-year 樓價升跌



跟據網上資料,2015 3月至7月的3個月內,英國20大城市樓價升了4.3%

明顯地今年倫敦的升幅有減慢的跡象,始終過去幾年,倫敦的樓價真的升了很多。其他的城市開始有更大的升幅

在買樓過程中,曾經深入研究Southamton, 因為根據搜集的資料,這南部城市不倫是升值或租金回報都很可觀,租金回報更加是top 5。正因這原因,花了不少時間在這城市尋找合適的單位。但是在網上搵樓始終搵唔到回報符合自己回報要求的,因為沒有現場睇樓,選擇的單位有局限,只可選擇一些比較新的樓宇(減低當中的風險),較新樓宇的單位回報一般單比較低一些。所以最後還是放棄了城市


從圖表中覺得奇怪的是Aberdeen居然是向下,但從九十後Ricky 兄的分享中得知該區樓價應該是穩步向上。始終統計是有偏差的。

Saturday, September 12, 2015

城市租金回報參考表


唔同資料來源, 結果可以很不同, 但也可作參考之用








Friday, September 11, 2015

買樓點滴趣事




過去幾個月,除了自己買樓之外,亦幫親戚朋友搵了不少好樓盤,總數比我自己買的還多,有些還在成交中。始終自己覺得好的,當然推介給身邊人,亦難得佢地都信賴我的眼光。

昨天幫一個親戚買入一個頂級靚單位,這是一個超大一房單位,六百平方呎。座落火車站和大學旁,步行兩處只須3分鐘,絕對是難得的好租盤。

過程中有一點滴趣事,有點兒攪笑。

背景是我問經紀是否連傢俬賣,但他回復又"guy", 又"lady",令到我一頭霧水,好多?????


以下是經紀給我的email :

                     經紀 :

                  HareT :

                     經紀 :


相信大家都看得出內裏的故事。

最後希望個£2000 sofa 可以留下來。

Tuesday, September 8, 2015

Apartment 4 成功高價租出

剛收到經紀通知, Apartment 4 己成功租出, 喜出望外的是以高價每月695磅租出. 回報亦由6.4% 跳升到8.1%

現有租客9月30日搬出, 新租客10月6日搬入, 12個月租約, 租客是年輕夫婦 租務須求果然強勁,只招租一個星期己租出 

同時亦己選好客廳的家具.都花了不少心思, 頑喜歡呢張coffee table




Monday, September 7, 2015

組合背後的為什麼

一個海外買家影響少的市場,我可以安心持有。
2008 金融海嘯,樓價下跌20%,但租金下跌少於5%。
歐債危機令樓價低位徘徊
2012/13 重拾動力
將來....有待歷史見證....

最後Manchester 的租金點報高過London 3%,將每年3%的差距加進圖內,結果將是很不一樣。

BTL Yield Simulation 參考

以下是回應blogger 的提問以供參考 :


現時的按息高上調了 回報比年初低了



Sunday, September 6, 2015

買英國樓增加現金流

連續幾天寫下了隔空買英國樓的經歷,總算完成今年最大的個人project。亦為兩個仔將來的教育funding 鋪好,然後呢個組合便會供應退休後日常開支。

在結構呢個組合過程中,善用了低息稅務貸款(APR 2.5厘左右),有一半的資金來自稅貸,所以每月稅貸還款接近5萬(因為其中一筆貸款兩年期,所以頭兩年還款比較多),現時淨租金已足夠還大部分稅貸,兩年後淨租金已多過稅貸還款。由於稅貸是定息,不受市場息率影響,多了可預見性。

組合特點:

  1. 由於用了稅貸作摃扞,return on cash invested 接近20%(已扣除按息,經紀費和其他雜費。稅前)
  2. 由於整體按揭低於6成,而且按息低於3厘以下和只還利息,正現金流非常充裕。即使現時息率加8%(現時環境這個沒可能吧),依然正現金流。
  3. 如果將每月多出的租金還本金,即使按息加3厘,都可以12人年以內以租金供完。但我會用這現金流作其他的投資,只要多過按息以可賺息差,另外這可盡用利息支出作稅務扣減,從而增加組合回報。
  4. 如果按息升過其他投資的回報,亦可套現其他投資,償還部分銀行貸款,隨時還都可以,沒有罰息。即是進可攻,退可守。

希望看了這blog的人作為一個參考,從中知道怎樣買樓增加現金流。

網上買英國樓 - Apartment 6

Apartment 6 是多個單位中最喜歡的,但亦是回報最低的,只有6.6%,略低的其中一個原有租客續租,於是給予相宜的租金,如果重新招租,回報可有6.9%。物業座落河邊,是一個非常有質素的樓盤,有露台望河景,連一個車位。通常靚嘅單位回報都係低啲,因為價錢多數貴些,但租金未必有同樣的升幅。但呢類單位長遠升值應該好些。

買的過程沒有什特別,但卻因為已熟按揭過程卻犯了不必要的錯誤,一個非常簡單的錯令到以後每個月都要付上代價。在賣家接受offer後,我沒有立即申請,而是等了兩星期才申請按接,結果是正式申請按揭前兩天,按息加了0.4%,聽到那一刻,真的整個人都呆了。一個非常深刻的教訓,因熟而錯,活該。

最後吸引我買呢個單位的其中一個原因,是希望往後的暑假,有機會可以帶老婆同兩個仔仔住一兩星期,如果租客剛好在暑假退租,多好呢!






Saturday, September 5, 2015

網上買英國樓 - 幸運的Apartment 5


為什麼幸運因為單位以平市價15%買入。


在同一城市買完四個單位後,嘗試了解其他城市,選了Birmingham。這個城市樓價低迷了很多年。連接London 的高鐵在興建中,往來London 只須49分鐘,但最快10年後才建成。太遙遠的事了,所以樓價也沒有因此而大幅上升,但是長遠應該有可觀升幅。

Apartment 5 是服務式的住宅單位,很近火車站和未來的高鐵站。其實整座物業和一般住宅沒有分別,只是有些層樓層sublease 給一間公司作服務式住宅。連sublease 合約一起買入,所以業主直接收取呢間公合約訂明的租金。呢類物業的好處是有四:
(1) 高回報, 一般可在7.5%或以上。
(2) 業主唔須要另聘管理公司,省下相當多費用。單位內部簡單維修一般由承包的公司負責,所以業主的淨回報相對業主自己出租高很多,對於業主也沒有空租期。
(3) 由於有承包公司負責物業日常管理和維修,業主係可乜都唔使理。
(4) 縱使經過三五七年後,呢類物業的內部裝修都會保持整潔和完好無缺,否則影響出租率承,這是承包公司不希望出現的情況。

世上那有十住十美,否則個個都搶着去買了。最大缺點是很多銀行不會批這類物業的按揭申請,但只是在服務合約期內。當合約滿不再續約,它會變回普通住宅可申請按揭。

發現Apartment 5 的時候,一間經紀叫價105kGBP,同時看到另一間經紀post 了同類單位,但叫價是115kGBP。第一個想法是,115kGBP一定高過市價。於是向105k那間出價103k(註:當時賣方沒有說明要cash buy)。賣方接受了我的offer,但同時回複要cash buy。於是我順勢壓價到100k。出乎意料地賣家接受了。接近9%回報,cash buy 也不要緊了 ,當作買了收租股。

後記:
1. 後來聯絡另一間經紀,得知叫價115k單位真的以叫價成交了。縱使115k,回報也有7.5%,有人買實不足為奇。根據報導,2015 Q1,有38%樓宇交易是cash buy
2. 原來賣家經歷了四個買家沒法完成交易,四個買家都是因為申請按揭唔成功。那麼賣家應該浪費了四個月時間,於是心急了。這個時候作為第五個買家的我出現了,而且可以提供證明有足夠現金,以完成交易



Thursday, September 3, 2015

網上買英國樓 - Apartment 3&4

Apartment 1&2 法律手續仍在進進行中,繼續上網尋覓合適單位。個人喜歡市中心有露台的1房單位或studio,因為租金回報相比兩房高,和成交非常活躍,即是套現能力高。但是市中心3房單位回報較1房還高,8%回報唔難搵,但是套現能力相對低,所以個人比較喜歡細單位。

這個操作跟九十後投資記blog (Ricky ) 不同,他的目標租客是學生,我的目標租客是在職人士。所以操作上剛好相反,1房租給學生多數只住一個人,1房租給在職人士多數是一對情呂。兩個人1房,當然願意付較高租金。多房單位租給學生,基本上越多房,回報越高(留待Ricky 兄給意見)

Apartment 3 :
肯花時間總是會有收獲,始終時間是成本的一部分。Apartment 3 終於出現,是一個差不多380尺的studio(實用面積,註:同樣實用面積,外國的是實用過香港的實用面積,相信大家都明白點解。),開價95kGBP,現有租客已住1年多,租金vs開價7.5%,開價合理,查過同類單位對上成交價是74kGBP,但已是一年前,從中知道放盤極小。於是我第一次出價92kGBP,即比對上成交高24%。只是一年時間升這麽多,情況同香港現時細價樓差唔多,但香港細價樓回報只略高於3%
Agent 告知已有人開價高過92kGBP,於是我第二次出價95kGBP,這次業主接受了offer。但是第二天,agent 通知業主收到更高offer,今次agent 唔建議我出更高價,因為銀行估價可能唔足,所以我覺得應該唔係業主反價。但是我覺得回報依然吸引,於是第三次出價97kGBP。最後以呢個價錢完成交易,銀行按揭亦估足。租金回報vs 成交價7.4%,包全屋傢俬。

Apartment 4 :
agent 唔建議我出第三口價時,他推薦了另一個1房單位。叫價比市價低約8%,叫價低原因有三。(1) 嗰單位的service charge(即屋苑管理費高),間接影響回報。(2) 現時租金比市面低15%,現有租客住了4年,但租金從來沒有調整,其實業主正收取相對買入價約8%的回報。(3) 可能業主突然等錢使急放。

Apartment 4 是實用520尺的1房單位 ,比一般1房大 ,而且主人房有露台。開價105kGBP,還價103kGBP 成交。 租金回報vs 成交價6.5%,包屬於業主的傢俬。


兩個單位已於5月完成交易。

後記:
Apartment 4 ,從相片觀察,住客是一對年輕夫婦,有一個嬰孩,正因如此他們8月時通知agent 住埋9月會搬走,外國這數家庭有小孩後會搬去suburb townhouse。這來得正合時,可以重新以市價招租。網上看到,agent 剛以月租695磅招租,想信最終以675磅租出,即相對買入價約8%回報。租金水平完全交給agent定,始終他們最清楚市況。

由於客廳的傢俬屬於現有租客,所以近日嘗試為Apartment 4隔空買傢俬,因為agent 建議的傢俬很老土,希望最後成功。

Apartment 38月續租時略加了20磅,比市面租金低約5%win-win因為省了搵新租客給agent tenant finding fee

Apartment 3&4財務情況 : (Apartment 4更新租約後)

  • 按揭 : 65%
  • 利率 : 2.29%
  • 還款 : interest only
  • 租金回報/樓價 7.7%
  • 淨利潤/: 12.8% (已扣除按息,經紀費和其他雜費。稅前)
                                   Apartment 4