Tuesday, January 3, 2017

租單車價錢租私家車?

而家自遊行租車真係平到你唔信,只要預早訂就可以。

兩個星期前,預訂了三月歐遊租車,英國4天車租80鎊,荷蘭5天車租110歐羅。平均每天唔使200港元,同沙田假日租兩架單車差唔多。




以上價錢包括主要保險(CDW,車和第三者保險),無限里數和所有稅項。

車種是Compact(約1300cc~1500cc),二人行非常足夠,車尾箱可放兩個大行理

注意一點歐洲大部分出租車都是棍波,自動波會貴啲,差不多貴20%。


比較其他兩大車租車公司 Hertz 和 Europcar,同一車種,報價足足貴一培。
Amsterdam 5天- Europcar 報價 :
 

Amsterdam 5天 - Hertz 報價 : 


縱使Arguscarhire 和 Expedia 背後都是同一個car search engine,  好奇再次比較,搜尋結果有時有些出入。結果英國租車經Arguscarhire, 荷蘭租車經Expedia。

 参考 :自遊行租車經歷和小貼士

最新取消預訂改善了,24小時前取消,可獲全數退款。所以早預約有着數。幾個月前取消條款有25euro不獲退回。

今次主要目的去荷蘭,順道探朋友。經SkyTeam攞機票,免費搭一程曼城。


Friday, December 30, 2016

2016 農場回顧


2016即將過去,過去一年幾件大事直接影響隔山牛農夫和物業市場。

  • 脫歐令英鎊大跌,令租金對換成港元亦有相應跌幅。
  • 新任財相禁止農場經理向租客收取任何費用,農場經理管理費有可能上調,但市場認為農夫會提高租金以轉嫁額外成本,影響有待觀察。蘇格蘭幾年前已實施同樣條例,結果是對管理費並沒有大影響。
  • 購買第二間房的額外3%印花稅於四月生效


以下回顧過去一年農埸表現。

農場租務情況 :

  • Apartment 1:新租客,空租期10天
  • Apartment 2 : 新租客,空租期20天。因為安排暑假自住幾天,所以空租期特別長。
  • Apartment 3:續租
  • Apartment 4:續租
  • Apartment 5:新租客,空租期7天
  • Apartment 6:long term contract

2016農場 KPI:
  • 農場買入價租金回報率:8.0%
  • 農場平均空租期 :0.88 week

農場價格 :
現時月租750鎊的單位,開價最少135k。即租金回報率降到只有6.67%。而優質單位樓價相對租金更低於6.5%,Apartment 1&2已是這情況。參考 Blog 文 - 最新成交印證曼城樓價升勢
 

所以2016年結以6.67%為農場作valuation。
假設農場買入價 = 100,000 GBP
年租金收入 = 8,000GBP
2016年農場價格 =  ( 8000 x 12 ) / 6.67% = 119,403GBP
2016年農場價格相對買入價升了 19.4%。

如果預知脫歐和英鎊下跌,現在才買有否更好?用實際數據計計就知。
2015年

  • 買入英鎊平均匯率11.6
  • 額外所花稅:0
2016年12月
  • 英鎊匯率9.5
  • 額外所花稅:3%
  • 按揭息率 : 提高了約1%(相對2015)
  • 單位升值19.4%。今年筍盤少了很多。
將以上數據用以下圖表示,便知結果。


結果是英鎊跌給樓價升抵消了,但是額外印花稅令支出增加,影響更深遠的是現時按息提高令利息支出增加。現時農場按息支出佔租金收入少於20%


 
講少少工作總結,今年是非常繁忙的一年,由於幾個新工程進入起步階段,全年請了約70人,大部份在香港,少部份在台灣和新加坡。現時負責的團隊約130人(未計外判),分布幾個國家。包括幾個資深的英國專家,個個大我最少十年,多年來和年齡大過自已專家合作,深明謙虛的道理,完全認同小學雞管理智慧。

最後祝各位新年快樂!

隔山牛農夫 ( 6 ) :Ground rent(二)


自從不合理ground rent條款報道後,在英國都引起很大回響。房屋部長命令停止銷售leasehold 的房屋,否則政府明年會有所行動。他更要求發展商為已受影響的買家提出解決方法。

跟據報道發展商Taylor Wimpey 亦已表明停止出售ground rent倍增的 leasehold house,最新出售leasehold house 的ground rent 條款已改為跟據物價指數調整。

近年以leasehold 出售的房屋比例越來越高,英國政府也深明leasehold所引發的的問題也會越來越多,尤其是leasehold的屋(detached, semi-detached terraced ),間屋結構有任何改動,都要得到freeholer 的同意,freeholder 會藉此收取高昂費用。Freeholder 也可以透過building insurance掠水。Leaseholder 同freeholder 打官司控告不合理費用,縱使leaseholder 贏了,freeholder 也有權將打官司的費用加進service charge 的支出,即是leaseholder 俾錢freeholder同自已打官司。所以買獨立屋一定要freehold,永久業權,加上有話事權。999年的leasehold屋,好似幾世唔使擔心地契租約完,看似和永久業權沒有分別,重點是沒有話事權和土地擁有權,當中分別可是很大。

Ground rent 的不合理條款會慢慢吞噬一間屋的市場價值變成零,最後屋主(leaseholder)只有拱手讓給freeholder。購買房屋往往付出畢生積畜,任何一個政府都有責任保護國民的畢生財產不會受到合法但並不道德的商業行為所掠奪。


今次英國政府反應之快,值得一讚!

參考前文 : 隔山牛農夫 ( 5 ) :Ground rent 影響樓宇價值?


Saturday, December 17, 2016

Northern Powerhouse



Northern Powerhouse 是前財相歐思邦提出長遠策略,目的發展英格蘭北面經濟,平衡南北差距,從而減少過份依賴倫敦。略策重點是連接北方幾個主要城市,如Manchester, Liverpool, Leeds,Sheffield and Newcastle 形成一個大的經濟體系互相補足。這幾個北方城市的交通以Manchester為中心,所以有Manchester Hub之稱。

現時倫敦樓價是曼城三倍有多。倫敦市中心放盤價600k鎊以上。相反曼城Spingfield,Paccadilly 火車站旁二手一房單位,普遍放盤200k鎊以下。跟據Hometrack,倫敦樓價平均482k,而曼城只是148k。

從樓價對比平均工資的負擔能亦可以發現同樣的差距,倫敦樓價相對平均年薪的14.2倍,曼城只是約5倍。


用負樓價相對工資來計算兩個城市平均年薪作比較,很有參考價值。
平均年薪:

  • 倫敦482k/14.2=33.9k,約每月2825鎊。
  • 曼城148k/5=29.6k,約每月2467鎊。
即倫敦打工仔平均年薪只高曼城約15%,相反樓價高好幾倍,一般打工仔在倫敦的生活質素可想而知。

報道內文提到市曼城市政府以住屋開支不超過家庭收入30%為長遠目標,因為30%已經是不能負擔了。

http://www.telegraph.co.uk/property/house-prices/manchesters-revival-leading-northern-powerhouse/

假設倫敦租金回報4.5% :
每月租金=(482k x 4.5%) / 12 = 1807
假設夫婦收入一樣,即每月家庭收入5650鎊。平均租金支出佔家庭收入32%。

 
假設曼城租金回報6.5% :
每月租金=(148k x 6.5%) / 12 = 801
每月
家庭收入4934鎊,平均租金佔家庭收入16%

1800鎊和800鎊分別可以係兩個市中心租中上質素一房單位。實用超過四百平方尺,即面積等於香港兩房單位。
從以上例子,可見住在倫敦的生活質素,遠不及曼城。

曼城正在高速發展中,造就城市人口和就業機會不斷增加。曼城樓價基數依然非常低,加上樓價相對平均收入也是非常可負擔範圍,海外投資者正在不段增加,上升空間不容忽視。 

英國現時最低工資每小時7.2鎊,以每月工作160小時,每月有1152鎊,夫婦二人同時拿取最低工資,即家庭收入每月2304鎊。以住曼城為例,平均租金佔最低工資家庭收入34.7%

香港最低工資每小時HK$32.5,即每月HK$5200,夫婦二人同時拿取最低工資,即家庭收入每月HK$10400。勉強可以係市區租四百尺舊樓,交完租唔使食。唯有住遠啲,但最少都要五千,佔家庭收入50%。同樣最低工資,香港的苦得多。

Wednesday, November 30, 2016

隔山牛農夫 ( 5 ) :Ground rent 影響樓宇價值?


香港人買樓,十個有九個都唔會睇地契。除了一部份舊樓重建項目外,其餘新樓樓契應該份份都一模一樣。由於所有地的地主是香港政府,所以唔會有古疑惑嘢。

係英國買樓,一定要仔細閱讀地契,否則可能花錢買佐一層唔值錢嘅樓。英國多數獨立屋都是連地皮永久業權(freehold),這類屋業主同時都是地主,所以不用交地租(ground rent)。至於多層大廈單位(apartment),發展商建屋時多以leasehold 方式發售,即發展商保留地主身份,單位業主只是租用地主的地皮,這個租用合約即是地契(lease),租用年期和每年地租在地契內註明。地租一般只是小數目,曼城二手樓多數是每年250鎊或以下。我其中一個單位只是每年100鎊。地租多數每10年或20年調整一次,這些都是在地契內清楚註明。合理的計算是跟據物價指數,例如我其中一個單位第十年由250鎊調整至312鎊,十年只增加了61鎊。

近年多了魔鬼細節在地租的計算,例如每次調整都是以倍數增加,如以每年250鎊起步,每十年倍增,後果好嚴重。

以下幾個真實個案:

  • 50年地租由250鎊升到8000鎊,二手放賣沒有人買,因為沒有銀行肯做按揭。Link 1
  • 另外兩個個案:Link 2 and Link 3

地主借魔鬼細節大大提高freehold 售價,迫leasehold 業主就犯,從中謀取暴利。

我都遇過有魔鬼細節的地契,有仔細閱讀地契,所以沒有上當。參考:失手的經驗

近年亦多了以leasehold 出售的獨立屋或terraced house,美其名以屋苑式發展和管理,相信有部份是想出古惑,已有實際個案,小心小心。

最後切記
睇清楚地契好!
各位買樓花落訂前有沒有睇清楚....祝君好運。

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兩個事項宣布:
  • 改名"牛仔"以配合隔山牛農夫主題
  • Facebook 網上買英國樓 已開通,blog文同時會post 在 facebook。英國樓市訊息多數只會post 係facebook。作為與各(準)隔山牛農夫交平台

Sunday, November 27, 2016

隔山牛農夫 ( 4 ) : 市場生態

物業市場英國香港兩地生態大不同,所以準備功夫也不同。

1. 物業代理
香港兩三間代理已經壟斷超過九成放盤,大部份業主放盤會同時委托幾大代理,即是委托一個代理搵盤,差不多可以接觸到市場所有放盤。係香港你同一個代理講想買樓,只須一會兒,這個代理已經有大量放盤給你選擇。

相反在英國,以單一城市計,相信沒有一間代理有超過20%放盤(純個人估計),以全國計數字更細。以曼城為例,大大小小代理應該超過50間。其實只要上 Rightmove 或 Zoopla 睇一睇放盤,就會發覺放盤分散很多不同代理。即是如果你等代理餵盤俾你,真係要等好耐都未必搵到個適盤。幸好兩個網上平台佔了超過90%放盤,而且每個放盤都是真正的實盤,所以搵盤真的很容易。小投資者搵盤依靠網上平台,唔係靠代理。

2. 代理佣金
香港買賣雙方各1%佣金,當然這日是正常情況下。
英國買方一般唔需要佣金。賣方要俾佣金,肯定多過1%,實際幾多唔知道,未試過。

3. 按揭
香港做按揭業主有現金回贈。揭息分Hibor或P。估價銀行自己估,彈性好大。

英國按揭則要付booking fee/setup fee 之類給銀行,都幾貴,視乎那一種按揭plan。
按息分Fix rate 或tracker rate
  • Fix rate 一般鎖定最初幾年(2~5年都有)相對低按息,之後按息相對高好多,所以多數人都會轉按。按息會因應booking fee 高低而唔同,有好多種配搭。
  • Tracker rate 跟據Bank of England(BoE) rate + x% 。現時BoE rate 是0.25%,歷史低位。"x" 則是銀行offer 的利率會因應按揭成數而調整,成數越高,"x"亦越高。

估價 : 銀行會委托獨立surveyor估價,費用由買家支付。按揭成數跟據估價報告來計算。

按揭主要分兩大類 : 
  • Residential mortgage : 要求業主自住,按息低過BTL mortgage
  • Buy-To-Let mortgage : 出租物業按揭可以還息唔還本,讓按揭金額貶值,令時間成為你的朋友。

市場生態不同,搵樓方法都唔同,再加上隔山買,絕不能從一個代理作開始。我本人用了以下步驟作準備:
  1. Google 下有關英國買樓常用名詞和當中意思,當然要深入了解過程,這樣才懂得怎樣和賣家代理溝通。如freehold 和 leasehold這些基本名詞,google 相關keywords下即有詳細解釋。深信在資料搜集過程中的得着,遠比直接得到
  2.  聯絡銀行查詢按揭手續和要求,香港現時都只有三四間英國有分行的銀行承按。我問過三間,每間手續和要求都不同,利率也不同。獅子銀行按息最低,要求亦最高。此外,手續和要求有時會有變更,尤以獅子行為甚,我知道的已變了好幾次。
  3. 透過Rightmove or Zoopla,了解樓盤放售和租任情況。選好心怡postcode,每日花十多分鐘瀏覽,留意新賣盤和租盤、成交和成租個案,很快可以感受到合理成交價和市值租金,從而得出該區的合理租金回報。有些網友問點知個價合唔合理,唯一答案是親自花時間了解。租金回報率每個地區都唔同,單位大細和種纇又是因數之一。
  4. 當覺得自己一切準備就緒,只等合適單位出現時,可以搵定律師。邊間?選擇多的是,可以google key words, 例如 "conveyancing solicitor uk"。原來有些律師行沒有為客戶儲存完成交易後文件,所以搵律師時,記得問有沒有這服務。由於我用個間律師行,唔再接海外客,我幫朋友搵完樓,幫佢搵埋第二間律師行,點知呢間只提供買賣手續,沒有文件儲存服務。
其實以上幾點解答了網友幾個慣常提問,如可否介紹代理,律師,點知什麼價錢ok等。物業代理為了成功做成一單買賣,收取佣金,他不會告訴你單位的不好之處,只解說單位的優點,這是做代理的定律。事實上我用過的其中一間代理,已有這情況出現。這代理介紹一個單位給我朋友的朋友,他以這單位可以間多一房出租為賣點作推介,我知道後也告知朋友不可取。如果我介紹的會給網友一個錯覺他一定信得過,或在決定上有鬆蟹的心態,那就可免則免。完全倚賴代理介紹樓盤,沒有足夠市場知識去判段,被誤導的機會相當大。所以第一步是了解市場,買樓是重大投資,自己判斷最重要。花時間也是應該吧!

自開blog以來回答了很多問題有些很有心機答, 有些則衍了事特別有心機解答網友在過程中遇到的實際阻滯或一些交流,但對一些沒有準備的問題,真的提不起勁。例如:怎樣申請按揭?這個問題背後可以看出當事人還未行出第一步,還沒有聯絡銀行查詢按揭要求和細節,只是順口一問。對於這類問題我會答"可以經英國有分行的香港銀行做按揭",自問這樣答了等於冇答,即係廢話。其實blog文和留言有很多這方面分享。

開blog一年多,已有多名網友成功隔山買牛。有些在blog文留言告知好消息,有些則透過電郵,相信亦有其他成功個案。
以下連結有網友的成功個案留言 :Link 1 and Link 2

最後提醒網友,隔山買牛切記要做好足夠準備功夫,小心小心!





Saturday, November 12, 2016

暑假歐遊(二)

續 暑假歐遊(一)

在Michael 家的三日兩夜,生活好像回到幾十年前一樣,沒有電話訊號,亦即唔可以收發whatsapp。早上乘坐1930年製的Land Rover 去幾公里外的士多攞報紙 Flash Bar Store,位處英格蘭最高的村落(叫 Flash)。架車係Michael 爺爺留下來,Michael 自己買配件維修。



係Michael 屋企住了兩晚,第三天是細仔七歲生日,Michael 太太特意為阿仔做個蛋糕,做蛋糕的雞蛋來自自家養的母雞。那份熱情款待,感激萬分。

從Michael 屋企沿山路入公路途中,沿途是山路。細仔七歲生日 - Peak District National Park留影。




離開Peak District National Park後,以Oxford 作中途站停留一晚,因為Oxford 去Heathrow 機場只須一小時車程,順道遊覽大學城。Oxford 市中心好難泊車,所以入城前有Park & Ride,有穿梭巴士入大學城。我就選擇直接駕車入城,深信總有辦法泊車。

完成大學城半日遊,第二天早上飛去Vienna,開始第二段行程。

第二段行程如下:

  1. Vienna
  2. 湖區+Salzburg+鹽礦
  3. Munich
  4. Zurich

在第一段旅程剛開始時,亦即剛到達倫敦第二天,德國慕尼黑又發生一宗恐佈襲擊,這次發生在市中心商場,連同在火車上砍人襲擊,一星期內兩宗,香港政府亦對德國發出黃色旅遊警示。老婆開始擔心,一向樂天的我完全不當是一回事。但是都要兩手準備,隨時更改行程。

1. Vienna
去奧地利,Vienna 和Salzburg是指定城市,好多人都去過,唔多講。我亦是舊地重遊。

在Vienna發生懷疑恐襲小插曲,準備離開Vienna 當天,在中央火車站租車公司辦理取車手續時,突然驚鐘響起
要疏散站內所有人,以為是恐襲,如發現炸彈之類事故原來是走火警,一場虛驚。

攞完車,便向Salzburg出發。


 2. 湖區+Salzburg+鹽礦
這部份是我最期待的大自然風景,仙樂飄飄的小村莊座落在阿爾卑斯山下湖泊旁的山坡上,傳統的奧地利小屋座落在翠綠的山坡上,露台或窗外都開滿了燦爛的花朵,為小屋增添了夏日氣息。無數的小黃花點綠油油的山坡,清澈的湖水倒影着村莊的景緻,構成一幅幅如仙景般的圖畫。


  
Salzburg 選擇住郊區farm house.


住係farm house 二樓,兩房一廳和設備齊全的開放式廚房,廳房都可以直接出大露台,外望是廣闊的早原。車可以泊在屋旁,好方便。成個farm house 只有兩個出租單位。

農夫以養乳牛為生,但是分租的收入應該都幾可觀,因為入住率都幾高。如果在山坡上而又近滑雪道的farm house 或holiday cottage,縱使是冬天都好難預訂。


可經呢個網站預訂farm house : www.tiscover.com

有些farm house 有馬騎,我早五個月都訂唔到。


位於 Fuschl 湖公共泳池,以湖為池。有gym 、spa和餐廳。距離farm house 只是十五分鐘車程。




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Farm house 第二天下雨,改為探訪鹽礦作應對。本來十五十六去唔去位於德國 Berchtesgaden 的鹽礦,它是附近三個鹽礦中最大的,但是唔順路。

經小路入德國境,有路牌告知已進入德國。

鹽礦幾已有五百年歷史,現時仍然運作。礦洞深入高山1.4km,要乘坐小火車進入。小火車隧道很窄,申手已可觸及隧道壁。如果在小火車運行時突然企起身,會同自己個頭說再見。而且隧道壁保留原始模樣,只有丁點兒燈光,礦洞內真是另一世界,甚至有小鹽湖,遊客要渡船橫過。好似去佐地心探險記。
 
入鹽礦要穿有營光條礦衣。



Salt crystal 製成的燈,絕對是古董。鹽礦是從前的海床,地殼變動升起變成山,所以以憶年計。

呢個鹽礦值得推介。

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Grundlsee   (註 : see 是湖)
在這裏住了兩晚,純粹給這景緻和酒店所吸引。

值得推介 :MONDI HOLIDAY Seeblickhotel



阿仔望住其他小朋友湖上泛舟,唔知諗緊乜?


Hallstats - 被譽為全球最美的小村莊

用google search "most beautiful villages in the world",都一定搵到同呢張差不多的相。呢度都有一個鹽礦,不過小型啲。

要影呢個招牌景,記得中午前到,否則太陽去到山後方就太遲了。

這些奧地利傳統房屋,隨處可見,彷彿置身童話世界。



Wolfgangsee



呢個景真係嘩...嘩...聲!無言。

留意火車頭有乜特別?



3. Munich
成個行程一,阿仔最鍾意Legoland 同BMW 博物館


整個行程 :
           香港 ==> 倫敦
           倫敦 ==> 維也納
           蘇黎世 ==> 香港
美中不足是OneWorld沒有曼城去維也納航班,否則可以省回曼城回倫敦車程。星期五出發,橫跨四個周未,星期一返,盡興而歸。

這樣換open jaw 機票好低,所須行里數和一張香港倫敦一樣。本來有朋友同行第二段行程,一張同樣行程機票約$16000,因為朋友有家人患了嚴重急病而取消,幸好買了保險,全數claim到。


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退稅 :
如果以陸路自駕入瑞士,然後由瑞士機場離開歐洲,要特別留意退稅安排。因為瑞士非歐盟成員國,瑞士機場海關唔可以為在歐盟成員國的購物退稅蓋印。以我例子,從Munich離開歐盟,駕車去Zurich。由於是星期六,唔知道陸路邊境海關有冇辦公,於是駕車去Munich機場碰碰運氣,但是機場海關唔肯蓋印,理由是我不是從Munich 機場離開歐盟。再三請求也不得要領,唯有離開向奧瑞邊境出發,希望邊境海關有開門,否則退稅款項凍過水。雖然瑞士非歐盟國,但是接壤法德奧意各國的邊境自由出入。陸路出入口有N咁多個,唔係每個都有海關,所以要預先上網搵。Munich 去 Zurich經奧地利最近路程,必經之路亦有個關口,幸好星期六有開門,星期日就關門大吉


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預告:
早幾個星期前
又用飛行里數經SkyTeam預訂了兩張香港飛Amsterdam機票,明年三月來回十天,今次兩公婆二人世界。大仔已經自動波,零補習。細仔未得,俾個機會哥哥照顧細佬,跟功課。
今次順道會探訪一個過埠新娘,老婆的舊同事。十年前我為呢位過
新娘作過一次速遞員,當時去Brussells 出差,為她從香港帶了一些醬油。佢住係Amstetdam 同Rotterdam 中間的市郊,周未我駕車約二百公里路人肉速百里送醬油。為朋友我可以做好無聊嘢。途經比利時Antwerp,多數女士識買有GIA証書的鑽石,但未必知道這個城市和鑽石的關係。Antwerp主要從事鑽石貿易和相關的行業,如切割、打磨等。至今Antwerp 仍是仍是世界最大的鑽石貿易市場。





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每次提及旅行,我很自然地滔滔不絕。足跡遍及文明和落後地方,落後的如:

14年前:龍脊梯田,十五元人仔一間壯族客房
11年前:尼泊爾行山,住了十幾天三元美金一間客房,房內只有兩張木板搭的單人床,但是有些望雪山景 ;
8年前:雲南瀘沽湖,傳說中的女兒國。當時大仔已出世,回家後兩星期,四川便發生了地震。瀘沽湖距離四川省不遠,出入瀘沽湖要經過很多泥石流的山路,都咪話唔驚。


幸運的我,搵到個港女,即係我老婆同我一齊巔,去艱苦的旅程

比較喜歡做旅遊達人多過隔山牛農夫。