Sunday, March 31, 2019

農場近況 - 2019 04



超過一年冇寫blog,只係睇我blog 嘅網友可能以為我失蹤了。
有like 我Facebook 的,都知我定期有post 關於英國樓市的新聞,間中會post 外遊的相片。依然非常留意英國樓市。

2016年6月脫歐公投意外地通過,好多英國政客、專家警告通過公投會令英國經濟急速變差,樓價會下跌兩成。事實上脫歐的不明朗因素令到好多人對投資英國樓舉棋不定。脫歐的確令到倫敦樓市急速冷却,有些倫敦postcodes 跌幅更已超過10%。

2016年6月脫歐公投意外地通過,不明朗因素令到好多人對投資英國樓舉棋不定,但是亦的確做就一個好的入市機會,只要你懂得往北面走。首先英鎊短時間大跌20%,變相8折買樓。曼城和伯明翰樓價過去兩年半平均升了超過20%。前景?升佐甘多仲有冇得升?硬脫歐好大鍋?我標準答案是買民生樓和gross yield 6厘起步嘅樓冇得輸,確定脫歐一刻會有短痛,但是好快會復完,因為唔會再受歐猪拖累。個啲歐猪,尤其大歐猪(除了德國),成個社會嘅制和生活方式影響生產力和養懶人。相反英國制度和工作模式相對好得多。另外英國長期唔夠建築工人建屋,脫歐只會令情況更惡化,因為少了低薪東歐建工人建屋。另一方面,英國是一個人口淨增長國家,衆多海外留學生,畢業後留英工作的,都房屋有額外須求。

牛仔農場由2014年買入第一個單位開始到2018年完結,除了2016外,每年都有為農場添置新成員,2018年更一口氣買了幾個單位。現時牛仔農場單位已經過了雙位數,農場規模大了很多,租金收入亦進入了另一個里程碑。另外會寫一篇blog交待這個里程碑。

第一批於2014 和2015買入的單位,平均已經升超過40%,當然約13%升幅被鎊匯率底消了。資產升值只是帳面數,賣了又要交增值稅,可以折現的升幅比實際少。所以投資英國樓唔可以抱香港樓的心態,成日睇住價位,今日又升佐幾多。況且各項辣招,已經冇可以係香港做農場。但是英國樓市依然好容易建農場,還息唔還本按揭令到每買一個單位,每個月可用現金流又多啲。

2018年是豐收的一年,一口氣買了好幾個單位,也作了一些新嘗試。第一次經拍買了個單位,第一次感受經電話出價。用公司名義買了幾個單位。租務方面,轉了新的農場經理,非常滿意,新農場會主動告訴你知單位內部和租務情況,用WhatsApp 溝通,透明度非常高,而且會爭取以較高租金放租,過去一年租金確實升了不少,維修也平了。過去一年,有不少網友遇到租務的問題時,都出手相助。

不知不覺追蹤曼城樓市已經踏入第5個年頭,每日都花一點時間,縱使身在萬多公里以外的香港,依然感受到曼城樓市的脈搏。加上這幾年多次來回曼城,結識了一些當地朋友,令到處理單位增值和維修時更加得心應手,始終作為海外業主,在當地有信得過的人睇住啲單位,就更加放心。

最後祝各網友已有牛的繼續生多啲牛仔。未有牛的,好快搵到第一隻牛,踏出農場第一步

Wednesday, February 21, 2018

隔山牛農夫(7) - 拍賣篇



經過幾年浸淫 在英國隔山買牛已經非常純熟,近日初試牛刀以拍賣途徑買入一個優質單位 相比二手有15%折讓。單位客廳有落地玻璃, 還有一個L型的大露台,開揚景觀,連 車位。跟以下這單位相同,最近放盤叫價175k,唔連車位,唔使兩個星期賣出。即是如果連車位市價190k+。




樓盤拍賣在澳洲非常盛行,拍賣的樓盤並不只是銀主盤, 差不多所有樓盤都會經拍賣出售。所以各大城市每星期都有拍賣,每星期的賣出率更是樓市氣的指標。

香港則多是銀主盤會以拍賣方式出售。

而英國除了銀主盤外,心急套現的業主也會經拍賣出售。因為英國二手買賣交易需時頗長沒,一切順利也要約三個月才可將層樓套現。但是 英國 沒有必買必賣,買賣雙方隨時可以終止買賣,所以買家甩底情況常見。如果買家按揭唔批,業主就要重新搵買家。 所以英國業主往往可能需時六個月才可以將層樓套現。所以急於套現的業主會選擇以拍賣方式賣樓,因為拍賣有必買必賣條款,否則要賠10%訂金。 
另外拍賣樓盤一般要在短時間內完成交易,每間拍賣行可能有些少差異,我經這間拍賣行要求28天內完成交易,否則賣方可以殺訂金。時間太短,cash buy 是唯一出路。

當然去拍賣會的投資者多數 抱著執平貨的心態,而賣方當然有得必有失,拍賣樓盤底價一般比市價有相當大折讓,至少三成。拍賣成交則視乎樓盤質素,質素高自然搶手,成交價好容易被搶高。

縱使唔可以親身在現場參與拍賣,也可以透過電話出價或者授權方式代為出價。 這次參與拍賣,雖然不在現場,感受不到現場氣氛,但是透過電話一樣感受到節奏之快。

由於第一次玩隔山拍賣賣樓,加上cash buy, 心大心細,於是和另外兩個好友,合組公司,以公司名義買入。相信這一次只是開始,有第一次自然有第二、三、四... 次,以後可能有其他好朋友加入,那麼cash buy會變得很容易。以公司持有物業比個人名義持有對往後擴張彈性得多,例如新朋友加入可以重新分配股份方式。另外公司交稅亦比個人稅率低。現時公司稅率為19%,2020年會降至17%,相反個人入息最低稅階為20%。

過去幾個月解決了多個樽頸問題,所以進行了不少大動作。相信今年會是豐收的一年。