Wednesday, February 21, 2018

隔山牛農夫(7) - 拍賣篇



經過幾年浸淫 在英國隔山買牛已經非常純熟,近日初試牛刀以拍賣途徑買入一個優質單位 相比二手有15%折讓。單位客廳有落地玻璃, 還有一個L型的大露台,開揚景觀,連 車位。跟以下這單位相同,最近放盤叫價175k,唔連車位,唔使兩個星期賣出。即是如果連車位市價190k+。




樓盤拍賣在澳洲非常盛行,拍賣的樓盤並不只是銀主盤, 差不多所有樓盤都會經拍賣出售。所以各大城市每星期都有拍賣,每星期的賣出率更是樓市氣的指標。

香港則多是銀主盤會以拍賣方式出售。

而英國除了銀主盤外,心急套現的業主也會經拍賣出售。因為英國二手買賣交易需時頗長沒,一切順利也要約三個月才可將層樓套現。但是 英國 沒有必買必賣,買賣雙方隨時可以終止買賣,所以買家甩底情況常見。如果買家按揭唔批,業主就要重新搵買家。 所以英國業主往往可能需時六個月才可以將層樓套現。所以急於套現的業主會選擇以拍賣方式賣樓,因為拍賣有必買必賣條款,否則要賠10%訂金。 
另外拍賣樓盤一般要在短時間內完成交易,每間拍賣行可能有些少差異,我經這間拍賣行要求28天內完成交易,否則賣方可以殺訂金。時間太短,cash buy 是唯一出路。

當然去拍賣會的投資者多數 抱著執平貨的心態,而賣方當然有得必有失,拍賣樓盤底價一般比市價有相當大折讓,至少三成。拍賣成交則視乎樓盤質素,質素高自然搶手,成交價好容易被搶高。

縱使唔可以親身在現場參與拍賣,也可以透過電話出價或者授權方式代為出價。 這次參與拍賣,雖然不在現場,感受不到現場氣氛,但是透過電話一樣感受到節奏之快。

由於第一次玩隔山拍賣賣樓,加上cash buy, 心大心細,於是和另外兩個好友,合組公司,以公司名義買入。相信這一次只是開始,有第一次自然有第二、三、四... 次,以後可能有其他好朋友加入,那麼cash buy會變得很容易。以公司持有物業比個人名義持有對往後擴張彈性得多,例如新朋友加入可以重新分配股份方式。另外公司交稅亦比個人稅率低。現時公司稅率為19%,2020年會降至17%,相反個人入息最低稅階為20%。

過去幾個月解決了多個樽頸問題,所以進行了不少大動作。相信今年會是豐收的一年。

Saturday, November 18, 2017

樓價與租金的龜兔賽跑

 過去幾年倫敦樓價升幅驚人,資產升值如兔賽跑兔子般遠遠離曼城這隻慢。究竟投資倫敦樓是否回報是否遠勝曼城?
  
投資住宅樓宇,除了資產升值外,還有租金回報。兩者加起來,才真正知道實際情況。

倫敦金融中心Canart Wharf位於E14,曼城小商業區Spinnfield則在M3。那就用E14 M3作比較。




跟據zoopla E14過去5年平均升50.72%,相而M3只升了33.68%,兩者兩差17%
但是曼城租金回報平均和倫敦3%5年即是15%。考慮租金回報差異,兩者回報相差只有2%
  
2015年起,英國對海外買家徵收資產增值稅(Capital Gain Tax)視乎稅階,分別是18%28%,所以資產增值部份有相當部份要上糾稅局。縱使租金也要交稅,但所有相關開支可以免稅,所以租金交稅率遠低CGT

樓價升了幾年,總有慢下來的時候,如果期望樓價每年都都有雙位數增長,可說是不設實際,但是租金回報則隨時間越來越高。


隋着買賣成本增加,如額外stamp duty CGT,純以一買一賣去為資產快速增值,已經變得不可行(為物業增值除外),所以物色高租金回報更為可取, 因為租金可以逝水長流,立於不敗之地。

從2016年起,未來幾年倫敦樓價升幅低過曼城。再加上租金回報差異,這場龜兔賽跑的結果將會很明顯