隔山牛農夫 ( 2 ) : 怎樣確認賣家是真業主？

近日連續有騙徒利用假身份証，假扮業主賣樓，有買家被騙290萬訂金，更有財仔被騙4000萬。連做樓宇放貸生意的財仔亦被騙，是騙徒手法高明或制度有不足之處？

現時偽鈔技術已做到真假難分，早幾年偽鈔可以順行通過存款機驗証，更何況是偽冒一張肉眼不能分辯的假身份証，真的容易不過。所以並不是騙徒手法高明，只是單看身份証沒法證明賣家是否真正業主，因為業權注冊沒有記錄聯絡真業主的方法(如單位不是自住)。這是現時香港的樓宇業權登記制度的一個漏洞，才讓騙從有機可乘。

在英國冒充業主便賣其物業或提取按揭叫property fraud，英國也時有發生。但是自從田土廳加入property fraud alert於樓宇登記後，成功阻止了不少冒充業主的騙案。業主可以加入3個聯絡方式，當有人查冊樓宇業權資料時，田土廳系統可以以電郵方式通知真正業主。如果真業主沒有放盤賣樓或加按，但又收到通知有人提取業權資料，業主自然會覺得背後一定有啲嘢，邊有人無端端去查第三者物業，田土廳也有提供熱線舉報呢類可疑個案。

當業權資料內有真正業主的聯絡方法，律師查冊上就方便很多，另外個人認為英國的查冊嚴謹過香港的，因為查的範圍闊很多。

遊學自遊行

每年暑假都有很多家長為子女參加遊學團，一般費用不菲。

今年我都為一對兒子攪遊學，話明攪就是自己直接搵當地教育機構報名。點搵？上網搵囉，而家有乜上網做唔到。暑假一家大小已成很多香港家庭指定節目，我亦不例外。只是今年將幾個目的綜合在一個行程內，旅行遊學為所有單位(自己和朋友加起來，到暑假時應該一共16間) 做一次inventory check, 唔一定須要，但清楚知道有什麼傢俬，實際間格，到傢俬要換時，都知道什麼傢俬最合適。如有須要，亦會為現有租客添值儲物或擺設傢俱，等租客可以住得舒服些。其實呢個inventory check 諗法是我個人癖好多過實際須要，實際唔須要，因為物業已出租中，只是想更清楚物業情況。可能因為我是處女座，追求完美。

作決定了後，就將英國行程加進暑假旅行之內。老婆亦開始搵當地機構的暑假活動，都幾容易搵。一星期五天的活動只須160磅，玩仲平過香港YMCA 暑期課程(約HK$3500五天)。到時阿仔朝九晚五上堂，我就同老婆駕車周圍去，亦都讓老婆有休息的機會，因為暑假是全職媽咪(特別是仔女還在小學階段的)全年最辛苦月份。平日仔女返學時段，就是全職媽咪的私人空時間，但是暑假個半月沒堂上，全職媽咪要全時間照顧，真係辛苦過返工。

其實英國有很多不同種類的summer camps，day camp 同 overnight camp 都有，收費一般以每星期計算，多數可以係網上報名。Overnight camp 介乎每星期400磅 至 750磅都很普遍。上網搵到一個overnight camp，市場定位國際學生，導師學生比例是1：4，相信已經是比較貴的了，每星期都只是750磅。經香港報名的兩星期遊學團，費用約3.5-4萬港元(包機票)，但師生比例1：15。可想而知經香港報名真係貴好多，而質素亦未必好。以一對仔女計，自己安排遊學團自遊行，省回的費用足夠買父母同行的機票。

巧合地Apartment 1 租約於到步前兩天約滿，即是可以住番自己間屋，慳番啲住宿錢。

機票和車都已book。暑假快啲到，期待呢個悠長假期。

2016 Q1 英國二十大城市樓價升幅

 

英國第一季樓市表現強勁，二十大城市第一季升了4.2% vs 全國3.2%。主要原因是很多人趕著係4月新印花稅生效前買樓。

London, Cambridge and Bristol 繼續大幅跑贏。
Birmingham 和 Liverpool開始發力，Liverpool 對上三個月最突出，升4.1%。

Manchester 表現依然唔錯。 

隔山牛農夫 ( 1 ) : vs 香港收租佬 - 租務篇

這一篇我會從多方面探討和比較兩地收租佬的優勝劣敗。


1. 租務條例
重點同香港差唔多，租約期滿業主有權收回單位，沒有相關法例限制加租幅度。

結果 :　打和

2. 租務合約
香港：
租佐個單位俾人，間屋好似唔屬於業主，租客只要定時交租，租客有權唔俾業主入屋，這點已是市場共識。好多時租客都會換佐大門鎖，在出租期間，業主根本上沒可能知到單位內部情況。亦即是業主想賣樓都唔可以帶人睇樓。

英國 :
合約寫明在預約情況下，租客要讓業主或相關人士入屋視察。由於很多業主都是委托代理負責租務和管理租客等事兒，代理會定期入屋巡視單位情況，代理巡視的時間租客不一定在單位內，所以代理有一把後備匙。同時合約不允許租客更改單位設備，當然大門鎖也包括在內。所以如果租客私自換鎖代理一定知。我第一次實地視察時，也嘗試過在租客不在時由代理陪同下入屋。

結果 :　英國勝
 
3. 出租風險 
香港:
最大風險是單位變兇宅，其次遇到租霸，真係有排煩。香港業主收回出租單位通，通常都要作小維修才可再出租，例如牆身污澡花佐，租客係牆上鑽洞等。租務市場一般共識如非租客惡意破壞，業主一般唔會追究，就算要追究都唔容易。

英國:
兇宅，鬼佬沒呢樣嘢。
租霸，多數唔會向有專業代理管理的物業落手。
由於租務合約寫明租客要負責自然損耗以外的維修費用，所以任何非合理損耗，租客要責維修費用。合約同時要求交還單位時要professionally cleaned。由於業主有agent 在出租和收回單位時作 inventory check，如有損壞或需要搵人清潔才可再出租，letting agent 會從按金扣除。所以租客都有所顧忌而小心使用單位內設備，租客搬走會認真清潔單位，以免被扣按金。基於以上原則，出租單位內部損耗普遍比香港低。Apartment 4上年十月換租客，原有租客住了4年。搬走時，我不花一分錢為單位作清潔和維修新租客已搬入了，例如客廳地板，睡房地   ，牆身等清潔番新等花費全部都不需要。

結果 :　英國勝

4. 單位出租後價值
香港:
出租後的單位通常要平過市價先賣得出，因為買家沒得睇樓，買家自然出價低少少。一個唔好彩，租客係單位內輕生變兇宅，樓價跌三成，又或者隔離左右樓上樓下單位有同類事件，樓價都唔見一至兩成，喊都無畏。
 
英國:
多數市中心單位都係投資者買來收租，已出租的單位一般可以賣得高價過空置單位，如果租金比平均高更加可以賣得高價。

結果 :　英國勝

5. 空租期
香港:
沒官方統計數字，但是業主要收回單位後才可給地代放租，地板重新打和牆身番新在所難免，租客睇樓所需時間和免租期，如果一個月內可以重新起租，已經算奇蹟。近日租金下跌，原來好多業主幾個月都租唔出，被迫減租，才發覺空置率並非想象中低，只是有好多想賣樓嘅業主唔將單位放租。在市況亦轉，高價放賣不成，轉賣為租令租盤突然增加下，才知道租客唔易搵。

英國: 
縱使現有租客未搬走，業主亦可安排新租客睇樓，。所以一般情況下(租務需求多的地方，如市中心)業主可以在現有租約未約滿前搵到下一個租客並簽租約。由於現有租客搬走前要清潔好間屋，加上如果新租客想盡快搬入，空租期可以是零。
上年我兩個單位換租客，都是現有租約未完前已簽新租約，所以空租期少於十天。
全國統計數字顯示，空租期長期少於三星期。留意是全國平均，即是市中心單位應該遠低於全國平均，我個小組合亦都印証了這數據。

 結果 :　英國勝

總結
從以上所例出的實際情況，作為英國隔山牛農夫遠較香港收租佬優勝。
以上論點和跟隔山買牛風險大有衝突？
沒有。原因是買入過程風險大，但是成功買入了，成為了英國隔山牛業主後，所承受的租務風險比香港收租佬還少(個人認為)。

感想:
作了隔山牛農夫一年多，感覺良好，因為有農場經理負責日常打理，唔須要為租務操心，縱使要交經理費，回報依然比香港高一倍。每隔幾天收到租金，爽！感覺 好過高息股。
作為隔山牛農夫，縱使農場在千里之外，似遠還近，農場經理可隨時入屋。在香港，即使單位近在咫尺，租客卻可拒業主於門外，似近還遠。

凡事往往表裡不一，實情和直覺往往有差別，不容易察覺。

嚮往田園

早幾日寫了篇嚮往小城生活，筆者喜歡休閒的大自然，去旅行亦是喜歡感受小鎮風情和田園氣息。

呢個Blog 的header photo 乃小弟親自操刀，地點是澳洲塔斯曼尼亞，近Devonport。呢張相完全是意外收獲，因為Devonport 唔係行程之內。只是唔想由Cradle Mountain 原路回Launceston，於是駕車行遠一些路。 這亦是自駕遊的好處。

喜歡北海道美瑛的朋友，對相內的地形應該很熟識。美瑛的地形只是普通的小山坡起起伏伏，但是配襯上一塊一塊不同顏色田野，加上日本人對環境每一處一絲不苟的公整，將平凡變成迷人的景色，秋天時色彩分外艷麗，金黃的麥田配襯綠油油的菜田對比尤其明顯。

而令美瑛成為廣受歡迎景點的，是著名風景攝影家前田真三，佢係美瑛住佐好幾年，用相機去捕捉美瑛春夏秋冬之美。美瑛的拓真館是前田真三個人展館，有很多他的作品，有興趣的朋友，不妨去參觀。

小城生活

早前在意大利一個小城出差，住了幾天。從高空望下，所有屋頂都是橙色的瓦片，配上翠綠而起伏的山巒，山巒上的高地有零丁的小屋，美極了。所有市中心的房屋牆身都是橙黃淺啡色調，值身其中給人溫暖和諧的感覺。從意大利同事得知市政府對房屋顏色有嚴格的規定，別的顏色並不容許。

小城所有屋頂都是橙色的

榻的酒店距離辨公室不遠，每天都是行路上班。途經地產代理店，看看這裏的房屋價格水平。一個實用80平方米單位(即約860平方呎)，兩房有露台，仲有車房，賣139keuro, 約120多萬港元。呢個價錢對於香港人絕對兩眼發光。對當地人相信也是輕鬆可應附，因為的樓價相對收入指數是7.88，意大利全國平均是10.88，香港則是37.57。(註:數字越大,代表越負擔重)

從辨公室向窗外望

這裏沒有佛羅倫斯的名氣(只是相隔一小時車程)，遊人少很多。在市中心廣場有很多歷史建築物，黃昏時漫步其中如置身在中世紀時代。附近餐廳的食物水準極高，價錢相宜，連法國同事食完都讚不絕口，但價錢比巴黎平一半有多。值身其中享用超值意大利菜，廷賞心樂事。

這裏沒有香港的繁華，但有小城氣息，沒有擠擁的人群和急促的步伐，但充滿休閒和恬靜的氣氛。响往這樣的生活環境。