Friday, December 25, 2015

買牛記 - 2015 總結



臨近年尾,為今年在英國的物業投資作個總結。

總結買入過程,興幸組合內Apartment 1、2、4、5都以低市價買入。Apartment 4 和 5在之前文章已提及,至於Apartment 1 和2 則收到發展商提價通知,所以買入Apartment 2 和介紹朋友買入一個單位。現在睇番成交紀錄,亦印証了同類單位成交價比我買入價高了5.8%

以買入價和租金計,組合買入時的平均租金回報約7%。現時市場放盤租回後約6%~7%,7%或以上是少有筍盤,兩個星期內一定被消化,6%嘅放盤其本上屬於離地叫價,好難賣得出,除非有特別賣點,呢類多數係二手新樓。至於6.5%嘅盤,如單位質素高,靚地點景觀和露台,都好快被吸納。Apartment 6都係呢個回報價位買入。
由於組合內Apartment 1、 2 、6 都屬於優質單位,所以現時我會以 6.8%回報率為組合的合理值。

現時組合租金回報率7.6%,以6.8%回報做valuation,市值升了11.7%,主要貢獻來有些單位以低市價買入。作為長線投資,市值對我來說只是脹面數,我深信跑得快的,之後總會慢下來,我比較著重租金回報率,這反映了資產的質素和防守能力。近期香港的細價樓便是個好例子,沙田第一城過去六個月,上下波幅20%,所以合理市值的基本步都回到回報率。

用租金回報率估值,估值比率會隨市場常態而改變,當樓價升幅快過租金時,估值率會下調,相反當租金升幅跑贏樓價,估值率會上升。我會以這原則為組合估值。以倫敦為例,西面postcodes 回報一般在4%以下,東面postcodes 回報可以有5%以上(新樓除外)。

買樓雜費:

  • 印花稅只付了100磅,因為只有一間高過125K,非常吸引吧。假如呢啲單位係明年4月新例下買,印花稅要兩萬多磅。
  • 費用最多的是按揭booking fee,共花了8600磅。香港呢方面支出則是零。
  • 經紀支出是0磅。
  • 所有雜費支出約16000磅(約187,000hkd)。相對買同樣市值香港樓,雜費支出約400,000hkd,平一半有多。


租務情況 :
Apartment 1:續租
Apartment 2:新租客,空租期十天
Apartment 3:續租
Apartment 4:新租客,空租期八天
Apartment 5:續租
Apartment 6:long term contract

基本上我出租的原則好簡單,如果是新租客,我會讓agent 按市場租金出租,始終佢地最清楚,唔會要求離地租金,因這樣只增加空租期,得不嘗失。如果續租,我會要求agent按市場租金平同租客傾續租。

2015 Qtr4 KPI:
我會用以下兩個指標記錄組合表現,因為這兩個KPI直接反映了資產質素。
組合租金回報率7.6%
組合平均空租期 :0.43 week
回報率相對按揭息率有近5%護城河,算穩健了。

組合2016年預測和計劃:
1/ Apartment 1 和 2 ,現時以unfurnished 出租,租約期滿後會改以furnished 出租。樓一和二現時租金同是每月775磅,但現時同大廈單位在市場叫租是850磅(furnished)。即是花些資金添置家具,便可提升10%租金。買單位時,發展商有furniture pack offer,但係勁貴,幾件家傢俱索價4700磅,所以唔買。而家我知道點玩呢個遊戲,可以平好多。

2/ Apartment 6的合約將於明年三月滿約,到時將是另一個挑戰,service apartment 公司係睇人壓價,同樣單位合約租金可以有15%上落,結果待續。

預測明年Qtr4 租金回報率可達 8.1%。

後記:
今年用甘樣方式隔山買牛對自己來說完全是一個突破,投資上開闢了一個廣闊的天空,完全敢體會到地域上分散投資的好處。香港呢一年,不論樓市和股市,完全是過山車遊戲,到最後是南柯一夢,個人亦對2016 和 2017不樂觀。另一邊廂,英國的樓市,所有機構都預測未來五年都是向上,只是升多升少罷了。縱觀過去三年,實際升幅都是多過預測。最新11月數據20大城市樓價按年升幅是10.1%,遠多過年初預測。

最後開 blog 記錄存檔,見證組合的成長,亦為網友作一個實際操作的參考。

最後祝各位聖誔新年快樂!

Thursday, December 24, 2015

住劏房的經歷

Source : 晴報

睇到這一段報導,使我憶起童年,有頑多的感受。

劏房我也曾經住過,是三十多年前的事了。記得剛從大陸落來香港的時候,跟父母哥和姐住了幾個月劏房,應該少於一百呎,廚房廁所同其他房客共用。然後搬去木屋區住,可能有百二呎左右,但是有個小閣樓,要爬梯上。當時好想瞓閣樓,但是因為我年紀還很小,瞓瞓下跌落來非同小可,所以哥哥瞓閣樓。由於廚房廁所也是共用,雖然只有百多呎,感覺還可以。隱約記得屋內只要家具有4呎上下格床,最傳統鐵架棗紅色那種。一個4呎半身衣櫃,一張方形叠枱和四張叠櫈。所有的都非常簡單和實用為原則。長大後曾經探訪過劏房戶,覺得當時木屋的情況比現在劏房還好。

幸運地住了一年木屋便可以上公屋,因為政府要發展所住的木屋區。但是篇配的公屋是非常舊的一種,和石峽尾最早期的屬同一類,呢類公屋叫徙置大廈。七層高,沒有升降機,長長的走廊放了一個個大木箱,每家每戶都有一個,呢個箱就等於現時的廚房,箱內放了煮食爐具和石油氣樽。個箱旁邊放了個好大的有蓋水桶,因為單位沒有水喉,要去廁所用小水桶打水放在這大水桶內供日常做用。所以我細細個已經經常舉重,我住的單位距離廁所最遠的一間。煮飯時間走廊特別多人,因為各家都在做飯,呢個時候打水,就會大聲叫"唔該唔該"。至於浴室和廁所,起初是公共浴廁,每層男女各一個,可以十多人同時用。冬天沖涼極之唔方便,要自已熱水係廁所用盆沖。後來房屋署騰空幾個單位改建成一格格獨立廁所,有門有鎖匙,每家分派一格,可以安裝熱水爐,個陣時係第一次係獨立浴室沖涼。

一家五口在這個面積約150方呎的單位住了七年,由於煮食和廁所都在外面,150呎都廷好了。七年,這是我小學階段的成長,初中時搬去新建的公屋,面積有390呎,當時真的開心得不得了。當時怎樣在這細小的單位內間三房都是我一手一腳跟裝修師父跟進。沒錯是390呎三房,內籠面積,約等於現在的550建呎。第一次有自己的房間,和哥哥共用,房內放了一張兩呎半上下格床,又是棗紅色的鐵床,實用嗎。另外和哥哥自製了一張書枱連書架,外形非常一般,但好札實,因為用了六分板做。人手锯六分板真的很吃力,五分鐘只可锯兩吋長,但是後生仔有的是涼的體力不可忽視。縱使很辛苦,但是完成後有無比的成功感。呢張枱用了二十多年都未爛,直至旱幾年重新裝修才棄置。

讀大學時,兼職為房屋署做問卷調查員。其中一次調查的對象是公屋候冊上的家庭,要探訪約100個家庭,當中大部份是住在劏房的申請人。做這一類問卷難度都幾高,首先要晚上才可作探訪,出入都是唐樓,治安一般,這難不到我,因為我長大的地方環境也是差不多。當時被訪的申請人,聽到房屋署有人來,不知幾開心,期待著是通個上樓的消息,當然我讓他們失望了。身處劏房做問卷,看到環境比自己經歷的還差時,此情此景,再回望自己走過的路,不禁泛起內心的共鳴和安慰,當時只希望他們可以早日上樓。

三十多年後的今日,情況竟然不比從前好,個人認為反而更差,以前還有木屋,臨時房屋,縱使環環不是很好,但是空間不至於太小,而且呎租也沒有現在這麼高。心想香港沒有資源在住屋方面可達到新加坡的水平嗎,原因在那裏?

最後寄語,書中自有黃金屋,工作態度和學歷助你改變,特別強調工作態度和熱誠比學歷更重要。

Monday, December 21, 2015

Manchester - 緣



Manchester 是很多香港人熟 的名字,這一點不須要多解釋。

本身非常喜歡運動,喜歡藍球不喜歡足球,看NBA但不看英超,所以 Manchester 應該和我拉不上什麼關係。但是不知為什麼總是特別喜歡 Manchester 這個名字,而 Manchester 更圍繞著我,好像跟它有種緣份。

首先在挑選 MBA 課程時,在衆多的院校中報讀了Manchester Business School(MBS)。當初的想法基於自己是本地大學畢業,由於工作關係時常接觸歐洲公司,所以傾向選擇歐洲大學讀 MBA。由於教授會來香港授課,所以讀完都未去過 Manchester。

回想當年MBA 學費約13000磅,以英磅換港元1對12計,約值港幣15.6萬,2015年學費是31421磅,約37.5萬。當年香大,中大和科大 part time MBA 學費約港幣18至20萬,現在港大中大和科大的學費分別是35.4萬 35.6萬 。亦即 MBS 的學費升幅跑贏本地大學,結果的確意想不到。期望在曼城物業整體回報(包括租金)一樣可以跑嬴香港。而家40萬讀MBA,值唔值真係見人見智。

第一次去曼城約五年前,參與一個management workshop,只停留了三天,所以買樓前對曼城基本上是沒有什麼印像。

在英國搵樓的過程中,曼城是繼倫敦之後探索的城市,倫敦花了很多時間研究,也搜尋了各項大型基建的地區,免強都可以搵到回報約5%的樓盤,但是這個回報率不足以保持健康的正現金流,尤其遇到加息時,所以放棄了倫敦。

第一次搜集曼城的資料時,可能在網上走馬看花的緣故, 並沒有發現曼城物業的可取之處隊。所以很快便溜去研究第三個城市,Southamton,是一個南部近海的小城市。在這個城市瀏覽了很久,對基建和前景作很深入的分忻,認為值得投資後便積極搵盤,積極在這個城市搜尋,歷時應該有一個多月。亦搵到一些非常靚盤,大露台,無敵海景。其中一個印象最深刻是一個臨海新樓盤,已建成,玻璃幕牆建築,兩房,落地玻璃,180度海景望游艇碼頭,都只是賣230k。但最終沒有認真出價,基於當時個心仲十五十六,還未透切了解詳細操作。以現在對細節的認知,相信很快可以買到筍盤。

於這反猶豫 不,在一次google search 看到一個標大概是"Manchester property grow faster than London",內容講述 Manchester 13/14的一年,樓價升了21%,比倫敦還要多。這則報導使我眼球重新投放到 Manchester 物業市場。再次瀏覽Manchester,這次的體會完全不一樣,跟著的發展便是前幾篇隔山買牛的故事。

在曼城做收租佬,當然特別留意關於曼城的資訊。

曼城的高速發展始於十九世紀初工業革命,尤其是纺織業,可能是從前很多工廠的原因,早期的建築物多以紅磚為主,很多從前的工廠,大廈已改建成住宅,呢類主宅一般樓底都好高,室內會有紅磚牆外露,配襯合適家都幾有風格,不過個人唔敢買,因為長遠睇唔通管理費,呢類改建住宅多數都是歷史建築物,相信維修費會相對貴。

曼城除了有全球數一數二的球隊,她更是2015全球most livable city排名46,London 則排名53。

近年曼城最大的基建莫過於Media City,第一期於2011年完成,Media City 是BBC 的新總部,從倫敦搬到Media City主要目的為了節省成本。呢個搬遷製造了很多就業職位,從而推高了曼城的樓價,相信這是13/14樓價急升的原因。

在往後的日子,我會特別留意曼城的新聞。

Saturday, December 5, 2015

英國收租佬點睇近期措施

近日甘多個爭對BTL 業主的措施,究竟做英國收租佬仲有沒有可為?

睇吓啲業主點講。

BTL業主,租客,想置業者和建築商,各自會回應市場變化直到一個平行點。






Source : Telegraph.

Friday, December 4, 2015

2015 年買牛記

今年除正職外,還做了份沒薪兼職 --- 乳牛買手。因為今年花了很多時間為自已和朋友搵牛買牛。

隔山買牛須花很多時間跟進按揭和律師,英國按揭和conveyancing 手續可以長到你唔信。如果你懶懶閒唔催促,可以四個月都未完成交易,就算你keep 住pushing,都唔會快過兩個月,除非你遇到個好似九十後Ricky 兄甘好嘅律師。我最快個交易都要兩個半月先完成。但係如果你成日催,你個律師一定會唔高興,佢地文化係甘樣,所以唔好抱住香港人要求嘅服務心態,否則好易踫釘。

除了幫自已隔山買了六隻牛之外,亦為有須要買牛的朋友搵靚牛。反正我花了時了解行情,帶拹吓朋友自己也覺得開心。

三個朋友之中,第一個本身有隻倫敦牛,早年經展銷會買落,隻牛本身肥佐好多,但呢隻牛出產牛奶唔多,所以佢買完第一隻北方牛之後,發覺產奶量好足夠,北方牛價錢還不及係倫敦牛四分之一,但租金卻接近倫敦牛一半,所以叫我快快幫佢繼續搵牛,最後佢總共買了四隻。

第二和第三個朋友都是首次隔山買牛,分別買了三隻和一隻。但係佢地仲未買夠數,我任務仲未完成,希望可以係新BTL 印花稅生效前買得幾多得幾多。

總結今年初到現在,經我手買入的共14隻牛,總值過二千個。當中一切順利,總算對自已和朋友有交待。更避過了香港風雨飄搖的股市和樓市,


 以下是為朋友所搵的,第一幅是14個中最靚的。


Thursday, December 3, 2015

Buy-to-let 按揭成數下調風險




Sourcing : Extracted from Telegraph, 3-Dec-15.


呢排特別多關於Buy-to-Let新聞。

各位用fixed rate 按揭的朋友請小心, 定息期過後按息一般會大大提高,如果想攞到低啲息率就要remortgage,但如果銀行收緊按按成數,就要補錢做remortgage,否則就要硬食高啲按息。小心,小心,早作準備。祝大家好運!