Friday, December 25, 2015

買牛記 - 2015 總結



臨近年尾,為今年在英國的物業投資作個總結。

總結買入過程,興幸組合內Apartment 1、2、4、5都以低市價買入。Apartment 4 和 5在之前文章已提及,至於Apartment 1 和2 則收到發展商提價通知,所以買入Apartment 2 和介紹朋友買入一個單位。現在睇番成交紀錄,亦印証了同類單位成交價比我買入價高了5.8%

以買入價和租金計,組合買入時的平均租金回報約7%。現時市場放盤租回後約6%~7%,7%或以上是少有筍盤,兩個星期內一定被消化,6%嘅放盤其本上屬於離地叫價,好難賣得出,除非有特別賣點,呢類多數係二手新樓。至於6.5%嘅盤,如單位質素高,靚地點景觀和露台,都好快被吸納。Apartment 6都係呢個回報價位買入。
由於組合內Apartment 1、 2 、6 都屬於優質單位,所以現時我會以 6.8%回報率為組合的合理值。

現時組合租金回報率7.6%,以6.8%回報做valuation,市值升了11.7%,主要貢獻來有些單位以低市價買入。作為長線投資,市值對我來說只是脹面數,我深信跑得快的,之後總會慢下來,我比較著重租金回報率,這反映了資產的質素和防守能力。近期香港的細價樓便是個好例子,沙田第一城過去六個月,上下波幅20%,所以合理市值的基本步都回到回報率。

用租金回報率估值,估值比率會隨市場常態而改變,當樓價升幅快過租金時,估值率會下調,相反當租金升幅跑贏樓價,估值率會上升。我會以這原則為組合估值。以倫敦為例,西面postcodes 回報一般在4%以下,東面postcodes 回報可以有5%以上(新樓除外)。

買樓雜費:

  • 印花稅只付了100磅,因為只有一間高過125K,非常吸引吧。假如呢啲單位係明年4月新例下買,印花稅要兩萬多磅。
  • 費用最多的是按揭booking fee,共花了8600磅。香港呢方面支出則是零。
  • 經紀支出是0磅。
  • 所有雜費支出約16000磅(約187,000hkd)。相對買同樣市值香港樓,雜費支出約400,000hkd,平一半有多。


租務情況 :
Apartment 1:續租
Apartment 2:新租客,空租期十天
Apartment 3:續租
Apartment 4:新租客,空租期八天
Apartment 5:續租
Apartment 6:long term contract

基本上我出租的原則好簡單,如果是新租客,我會讓agent 按市場租金出租,始終佢地最清楚,唔會要求離地租金,因這樣只增加空租期,得不嘗失。如果續租,我會要求agent按市場租金平同租客傾續租。

2015 Qtr4 KPI:
我會用以下兩個指標記錄組合表現,因為這兩個KPI直接反映了資產質素。
組合租金回報率7.6%
組合平均空租期 :0.43 week
回報率相對按揭息率有近5%護城河,算穩健了。

組合2016年預測和計劃:
1/ Apartment 1 和 2 ,現時以unfurnished 出租,租約期滿後會改以furnished 出租。樓一和二現時租金同是每月775磅,但現時同大廈單位在市場叫租是850磅(furnished)。即是花些資金添置家具,便可提升10%租金。買單位時,發展商有furniture pack offer,但係勁貴,幾件家傢俱索價4700磅,所以唔買。而家我知道點玩呢個遊戲,可以平好多。

2/ Apartment 6的合約將於明年三月滿約,到時將是另一個挑戰,service apartment 公司係睇人壓價,同樣單位合約租金可以有15%上落,結果待續。

預測明年Qtr4 租金回報率可達 8.1%。

後記:
今年用甘樣方式隔山買牛對自己來說完全是一個突破,投資上開闢了一個廣闊的天空,完全敢體會到地域上分散投資的好處。香港呢一年,不論樓市和股市,完全是過山車遊戲,到最後是南柯一夢,個人亦對2016 和 2017不樂觀。另一邊廂,英國的樓市,所有機構都預測未來五年都是向上,只是升多升少罷了。縱觀過去三年,實際升幅都是多過預測。最新11月數據20大城市樓價按年升幅是10.1%,遠多過年初預測。

最後開 blog 記錄存檔,見證組合的成長,亦為網友作一個實際操作的參考。

最後祝各位聖誔新年快樂!

19 comments:

  1. 聖誕快樂 ! :)

    投資是一件好長好長年期的事, 而本人唔睇得歐洲咁好, 所以唔會鼓勵仔女做呢種投資, 自住又另計 !
    依家有錢都等平D買香港樓, 預仔女如果俾迫到要返來都有樓住 !

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    1. 聖誔快樂!
      我都唔睇好歐羅區,但英國跟其他歐洲國家有她的特別之處。英國除了倫敦以外,其他的城市物業市場基本上是本地用家和收租佬市場,唔會大上大落,回顧過去30年,每年只是5%左右升幅,合理吧,唔會好似香港甘追價追到傻。其間只是金融海嘯期間下跌了20%,跟著慢慢復甦,但租金跌少於10%。當租金回報高到呢個水平,樓價可以跌到去邊。過多幾年租金回報去到買入價10%,乜浪埋來都唔怕。反正資金須要地方安置。

      當然香港啲樓回到合理回報水平,又會買香港樓,但現價還有一段距離。

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    2. 我今日先睇完你全個網誌, 原來你是有實力之人, 可以在短時間內用幾百萬港元買6間英國樓, 而也已預計了其中風險, 操作也幾專業, 也可能是用公司名買樓, 可以只交20%租金收入稅 ! :)

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    3. 其實如果細心計,同樣租金,英國稅係少過香港好多,因為英國所有開支都可退稅。如果跟法例打厘所,香港好多收租佬都到17%稅階。

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    4. 香港收租可以加入個人入稞稅的, 除非你是外國人身份就要交物業稅 !

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    5. 收入多過個人免稅額+12萬+其他免稅額已進入17%稅階,香港人買得樓收租入息點會低。沒有子女和父母免稅額的,月薪兩萬幾已進入17%稅階

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    6. 收租入息加入個人人稞稅唔等於一定要交個人稅的, 因為稅局會幫你計, 邊個稅會對你有利, 如果已過免稅額, 就會自動幫你分開交物業稅的 !

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    7. 如果是兩公婆, 而老婆無入息, 你都可以加入夫妻評稅, 可以用老婆免稅額減稅 ! :)

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  2. Haret 兄一年來就買了這麼多間,入手速度之快,真係令小弟嘆為觀止。

    期待 haret 兄更多的分享,令小弟可以借鑒借鑒。

    祝 haret 兄新年快樂。 :)

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  3. Ricky 兄誇獎啦,其實沒什麼大不了,買賣只是過程,反而等待筍盤出現可遇不可求。
    祝新年快樂。

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  4. http://www.armstrongeconomics.com/archives/41005

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    1. 新聞標題永遠嚇人,唔係點吸引人睇。

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  5. 我一層樓攪左超過4個月先完成,HareT兄一年就買了6間。 勁!

    HareT兄買的多是一房,沒有 car park (?) 。 遲一些,當HareT兄有時間,請繼續點滴分享一下 Manchester 地區,Agent溝通,和其他等等的選購心得,等到我可以偷師,明年第二間時借用方法!

    也預祝 HareT兄新年快樂!

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    1. Apartment 6 包parking, 其他沒有。有露台會好租啲。
      搵到盤可以兩間同時申請按揭,可加快速度,但小心按揭一定approve 完一間先到另一間。

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  6. HareT 兄真的很勵害,買的時機很對 (香港樓市升最急時,英國樓市進入近年升軌最斜之前), 思路很清析,膽大心細,能有此回報絕非幸運。 對小弟而言看到你的blog 是今年很重要的一個發現,令我將英國樓計劃赴之實行(雖已錯過最佳時機). 祝來年更上一層樓!

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    1. 其實最佳時機是2012/13,我也錯過了,但等深信會繼續平穩向上。
      祝你早日完成第一間。

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  7. 想请教下HareT 兄,如果 Manchester apartment 的leasehold 如果还有 104年,会否太短? 你通常会考虑吗? 

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    1. 睇價錢吸唔吸引。一般情況當lease仲有80年或以上,地主要同意lease extension 申請,每一次申請一般廷長70年。當中有幾千磅的花費。仲有104年,即係有20年唔使擔心。而家有啲新樓都係得125年。

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