買牛記 - 2015 總結

臨近年尾，為今年在英國的物業投資作個總結。

總結買入過程，興幸組合內Apartment 1、2、4、5都以低市價買入。Apartment 4 和 5在之前文章已提及，至於Apartment 1 和2 則收到發展商提價通知，所以買入Apartment 2 和介紹朋友買入一個單位。現在睇番成交紀錄，亦印証了同類單位成交價比我買入價高了5.8%

以買入價和租金計，組合買入時的平均租金回報約7%。現時市場放盤租回後約6%～7%，7%或以上是少有筍盤，兩個星期內一定被消化，6%嘅放盤其本上屬於離地叫價，好難賣得出，除非有特別賣點，呢類多數係二手新樓。至於6.5%嘅盤，如單位質素高，靚地點景觀和露台，都好快被吸納。Apartment 6都係呢個回報價位買入。
由於組合內Apartment 1、 2 、6 都屬於優質單位，所以現時我會以 6.8%回報率為組合的合理值。

現時組合租金回報率7.6%，以6.8%回報做valuation，市值升了11.7%，主要貢獻來有些單位以低市價買入。作為長線投資，市值對我來說只是脹面數，我深信跑得快的，之後總會慢下來，我比較著重租金回報率，這反映了資產的質素和防守能力。近期香港的細價樓便是個好例子，沙田第一城過去六個月，上下波幅20%，所以合理市值的基本步都回到回報率。

用租金回報率估值，估值比率會隨市場常態而改變，當樓價升幅快過租金時，估值率會下調，相反當租金升幅跑贏樓價，估值率會上升。我會以這原則為組合估值。以倫敦為例，西面postcodes 回報一般在4%以下，東面postcodes 回報可以有5%以上(新樓除外)。

買樓雜費：

• 印花稅只付了100磅，因為只有一間高過125K，非常吸引吧。假如呢啲單位係明年4月新例下買，印花稅要兩萬多磅。
• 費用最多的是按揭booking fee，共花了8600磅。香港呢方面支出則是零。
• 經紀支出是0磅。
• 所有雜費支出約16000磅(約187,000hkd)。相對買同樣市值香港樓，雜費支出約400,000hkd，平一半有多。

租務情況 :
Apartment 1：續租
Apartment 2：新租客，空租期十天
Apartment 3：續租
Apartment 4：新租客，空租期八天
Apartment 5：續租
Apartment 6：long term contract

基本上我出租的原則好簡單，如果是新租客，我會讓agent 按市場租金出租，始終佢地最清楚，唔會要求離地租金，因這樣只增加空租期，得不嘗失。如果續租，我會要求agent按市場租金平同租客傾續租。

2015 Qtr4 KPI：
我會用以下兩個指標記錄組合表現，因為這兩個KPI直接反映了資產質素。
組合租金回報率：7.6%
組合平均空租期 ：0.43 week
回報率相對按揭息率有近5%護城河，算穩健了。

組合2016年預測和計劃：
1/ Apartment 1 和 2 ，現時以unfurnished 出租，租約期滿後會改以furnished 出租。樓一和二現時租金同是每月775磅，但現時同大廈單位在市場叫租是850磅(furnished)。即是花些資金添置家具，便可提升10%租金。買單位時，發展商有furniture pack offer，但係勁貴，幾件家傢俱索價4700磅，所以唔買。而家我知道點玩呢個遊戲，可以平好多。

2/ Apartment 6的合約將於明年三月滿約，到時將是另一個挑戰，service apartment 公司係睇人壓價，同樣單位合約租金可以有15%上落，結果待續。

預測明年Qtr4 租金回報率可達 8.1%。

後記：
今年用甘樣方式隔山買牛對自己來說完全是一個突破，投資上開闢了一個廣闊的天空，完全敢體會到地域上分散投資的好處。香港呢一年，不論樓市和股市，完全是過山車遊戲，到最後是南柯一夢，個人亦對2016 和 2017不樂觀。另一邊廂，英國的樓市，所有機構都預測未來五年都是向上，只是升多升少罷了。縱觀過去三年，實際升幅都是多過預測。最新11月數據20大城市樓價按年升幅是10.1%，遠多過年初預測。

最後開 blog 記錄存檔，見證組合的成長，亦為網友作一個實際操作的參考。

最後祝各位聖誔新年快樂！

住劏房的經歷

Source : 晴報

睇到這一段報導，使我憶起童年，有頑多的感受。

劏房我也曾經住過，是三十多年前的事了。記得剛從大陸落來香港的時候，跟父母哥和姐住了幾個月劏房，應該少於一百呎，廚房廁所同其他房客共用。然後搬去木屋區住，可能有百二呎左右，但是有個小閣樓，要爬梯上。當時好想瞓閣樓，但是因為我年紀還很小，瞓瞓下跌落來非同小可，所以哥哥瞓閣樓。由於廚房廁所也是共用，雖然只有百多呎，感覺還可以。隱約記得屋內只要家具有4呎上下格床，最傳統鐵架棗紅色那種。一個4呎半身衣櫃，一張方形叠枱和四張叠櫈。所有的都非常簡單和實用為原則。長大後曾經探訪過劏房戶，覺得當時木屋的情況比現在劏房還好。

幸運地住了一年木屋便可以上公屋，因為政府要發展所住的木屋區。但是篇配的公屋是非常舊的一種，和石峽尾最早期的屬同一類，呢類公屋叫徙置大廈。七層高，沒有升降機，長長的走廊放了一個個大木箱，每家每戶都有一個，呢個箱就等於現時的廚房，箱內放了煮食爐具和石油氣樽。個箱旁邊放了個好大的有蓋水桶，因為單位沒有水喉，要去廁所用小水桶打水放在這大水桶內供日常做用。所以我細細個已經經常舉重，我住的單位距離廁所最遠的一間。煮飯時間走廊特別多人，因為各家都在做飯，呢個時候打水，就會大聲叫"唔該唔該"。至於浴室和廁所，起初是公共浴廁，每層男女各一個，可以十多人同時用。冬天沖涼極之唔方便，要自已熱水係廁所用盆沖。後來房屋署騰空幾個單位改建成一格格獨立廁所，有門有鎖匙，每家分派一格，可以安裝熱水爐，個陣時係第一次係獨立浴室沖涼。

一家五口在這個面積約150方呎的單位住了七年，由於煮食和廁所都在外面，150呎都廷好了。七年，這是我小學階段的成長，初中時搬去新建的公屋，面積有390呎，當時真的開心得不得了。當時怎樣在這細小的單位內間三房都是我一手一腳跟裝修師父跟進。沒錯是390呎三房，內籠面積，約等於現在的550建呎。第一次有自己的房間，和哥哥共用，房內放了一張兩呎半上下格床，又是棗紅色的鐵床，實用嗎。另外和哥哥自製了一張書枱連書架，外形非常一般，但好札實，因為用了六分板做。人手锯六分板真的很吃力，五分鐘只可锯兩吋長，但是後生仔有的是涼的體力不可忽視。縱使很辛苦，但是完成後有無比的成功感。呢張枱用了二十多年都未爛，直至旱幾年重新裝修才棄置。

讀大學時，兼職為房屋署做問卷調查員。其中一次調查的對象是公屋候冊上的家庭，要探訪約100個家庭，當中大部份是住在劏房的申請人。做這一類問卷難度都幾高，首先要晚上才可作探訪，出入都是唐樓，治安一般，這難不到我，因為我長大的地方環境也是差不多。當時被訪的申請人，聽到房屋署有人來，不知幾開心，期待著是通個上樓的消息，當然我讓他們失望了。身處劏房做問卷，看到環境比自己經歷的還差時，此情此景，再回望自己走過的路，不禁泛起內心的共鳴和安慰，當時只希望他們可以早日上樓。

三十多年後的今日，情況竟然不比從前好，個人認為反而更差，以前還有木屋，臨時房屋，縱使環環不是很好，但是空間不至於太小，而且呎租也沒有現在這麼高。心想香港沒有資源在住屋方面可達到新加坡的水平嗎，原因在那裏？

最後寄語，書中自有黃金屋，工作態度和學歷助你改變，特別強調工作態度和熱誠比學歷更重要。

Manchester - 緣

Manchester 是很多香港人熟 的名字，這一點不須要多解釋。

本身非常喜歡運動，喜歡藍球不喜歡足球，看NBA但不看英超，所以 Manchester 應該和我拉不上什麼關係。但是不知為什麼總是特別喜歡 Manchester 這個名字，而 Manchester 更圍繞著我，好像跟它有種緣份。

首先在挑選 MBA 課程時，在衆多的院校中報讀了Manchester Business School(MBS)。當初的想法基於自己是本地大學畢業，由於工作關係時常接觸歐洲公司，所以傾向選擇歐洲大學讀 MBA。由於教授會來香港授課，所以讀完都未去過 Manchester。

回想當年MBA 學費約13000磅，以英磅換港元1對12計，約值港幣15.6萬，2015年學費是31421磅，約37.5萬。當年香大，中大和科大 part time MBA 學費約港幣18至20萬，現在港大中大和科大的學費分別是35.4萬 35.6萬 。亦即 MBS 的學費升幅跑贏本地大學，結果的確意想不到。期望在曼城物業整體回報(包括租金)一樣可以跑嬴香港。而家40萬讀MBA，值唔值真係見人見智。

第一次去曼城約五年前，參與一個management workshop，只停留了三天，所以買樓前對曼城基本上是沒有什麼印像。

在英國搵樓的過程中，曼城是繼倫敦之後探索的城市，倫敦花了很多時間研究，也搜尋了各項大型基建的地區，免強都可以搵到回報約5%的樓盤，但是這個回報率不足以保持健康的正現金流，尤其遇到加息時，所以放棄了倫敦。

第一次搜集曼城的資料時，可能在網上走馬看花的緣故, 並沒有發現曼城物業的可取之處隊。所以很快便溜去研究第三個城市，Southamton，是一個南部近海的小城市。在這個城市瀏覽了很久，對基建和前景作很深入的分忻，認為值得投資後便積極搵盤，積極在這個城市搜尋，歷時應該有一個多月。亦搵到一些非常靚盤，大露台，無敵海景。其中一個印象最深刻是一個臨海新樓盤，已建成，玻璃幕牆建築，兩房，落地玻璃，180度海景望游艇碼頭，都只是賣230k。但最終沒有認真出價，基於當時個心仲十五十六，還未透切了解詳細操作。以現在對細節的認知，相信很快可以買到筍盤。

於這反猶豫 不，在一次google search 看到一個標大概是"Manchester property grow faster than London"，內容講述 Manchester 13/14的一年，樓價升了21%，比倫敦還要多。這則報導使我眼球重新投放到 Manchester 物業市場。再次瀏覽Manchester，這次的體會完全不一樣，跟著的發展便是前幾篇隔山買牛的故事。

在曼城做收租佬，當然特別留意關於曼城的資訊。

曼城的高速發展始於十九世紀初工業革命，尤其是纺織業，可能是從前很多工廠的原因，早期的建築物多以紅磚為主，很多從前的工廠,大廈已改建成住宅，呢類主宅一般樓底都好高，室內會有紅磚牆外露，配襯合適家都幾有風格，不過個人唔敢買，因為長遠睇唔通管理費，呢類改建住宅多數都是歷史建築物，相信維修費會相對貴。

曼城除了有全球數一數二的球隊，她更是2015全球most livable city排名46，London 則排名53。

近年曼城最大的基建莫過於Media City，第一期於2011年完成，Media City 是BBC 的新總部，從倫敦搬到Media City主要目的為了節省成本。呢個搬遷製造了很多就業職位，從而推高了曼城的樓價，相信這是13/14樓價急升的原因。

在往後的日子，我會特別留意曼城的新聞。

英國收租佬點睇近期措施

近日甘多個爭對BTL 業主的措施，究竟做英國收租佬仲有沒有可為？

睇吓啲業主點講。

BTL業主，租客，想置業者和建築商，各自會回應市場變化直到一個平行點。

Source : Telegraph.

2015 年買牛記

今年除正職外，還做了份沒薪兼職 --- 乳牛買手。因為今年花了很多時間為自已和朋友搵牛買牛。

隔山買牛須花很多時間跟進按揭和律師，英國按揭和conveyancing 手續可以長到你唔信。如果你懶懶閒唔催促，可以四個月都未完成交易，就算你keep 住pushing，都唔會快過兩個月，除非你遇到個好似九十後Ricky 兄甘好嘅律師。我最快個交易都要兩個半月先完成。但係如果你成日催，你個律師一定會唔高興，佢地文化係甘樣，所以唔好抱住香港人要求嘅服務心態，否則好易踫釘。

除了幫自已隔山買了六隻牛之外，亦為有須要買牛的朋友搵靚牛。反正我花了時了解行情，帶拹吓朋友自己也覺得開心。

三個朋友之中，第一個本身有隻倫敦牛，早年經展銷會買落，隻牛本身肥佐好多，但呢隻牛出產牛奶唔多，所以佢買完第一隻北方牛之後，發覺產奶量好足夠，北方牛價錢還不及係倫敦牛四分之一，但租金卻接近倫敦牛一半，所以叫我快快幫佢繼續搵牛，最後佢總共買了四隻。

第二和第三個朋友都是首次隔山買牛，分別買了三隻和一隻。但係佢地仲未買夠數，我任務仲未完成，希望可以係新BTL 印花稅生效前買得幾多得幾多。

總結今年初到現在，經我手買入的共14隻牛，總值過二千個。當中一切順利，總算對自已和朋友有交待。更避過了香港風雨飄搖的股市和樓市，

 以下是為朋友所搵的，第一幅是１４個中最靚的。

Buy-to-let 按揭成數下調風險

Sourcing : Extracted from Telegraph, 3-Dec-15.

呢排特別多關於Buy-to-Let新聞。

各位用fixed rate 按揭的朋友請小心， 定息期過後按息一般會大大提高，如果想攞到低啲息率就要remortgage，但如果銀行收緊按按成數，就要補錢做remortgage，否則就要硬食高啲按息。小心，小心，早作準備。祝大家好運!

幸運的Apartment ５(二）

過去幾個月，和Apartment 5同座的大廈，有好幾個單位成交。叫價一次比一次高，但新放盤都好快賣出，最新的叫價是125k，一個多星期就賣出。我估計成交價最少120k。

上圖左邊係我買入的單位，右邊係其他單位於11月係市場放盤和賣出。

我買Apartment 5 時是5月，當時的開價是105k，成交價100k（詳情請參考：）。不久連續幾個放盤，叫價全部高於110k，7月時已知有單位以115k成交. 估唔到11月再創高價。 即係話Apartment 5　半年升了最少20%，真幸運，但這只是帳面上，反正我沒有打算賣出，只是心理感覺好些罷了。

Apartment 5 嘅上手業主係愛爾蘭人，唔係住係英國，所以唔知市價，加上呢個物業已經為佢帶來倍數計回報，所以都唔介意些少差價。

黠點解有人願意追價? 其實唔難解, 學生宿舍7%回報都大把人買, 學生宿舍一樣要cash buy，唔可以做按揭。但係學生宿舍的尺價高過住宅尺價好多，以倍數計。 如果作為service apartment 住宅同樣有7%的回報，會較學生宿舍吸引好多。 縱使service apartment 住宅回報是6.5%，亦較學生宿舍可取，因為當中風險細好多好多。 

如果最新成交價係120k或以上，回報係7.3%或以下。 如果以6.5%做valuation，成交價可達134k. 到呢個價唔出奇，因為而家市場有好多 cash buyer為資金搵出路。　

點解英國財相累次出招對付包租公/婆?

過去半年，英國財相兩次出招對付物業出租業主。

今年七月的公報:

1. 從2016開始，取消租金10%作為物業維修成本的免稅額，改以實報實消。一般出租物業的每年維修費遠遠少過租金的10%。
2. 從2017 到2020 分階段降低物業按揭利息退稅，呢個對於繳交40% or 45% 稅階人士和高成數按揭的業主影響好大，回報大幅降低。但是公司持有的物業便不受影響。

近日公司請人，越洋面見幾個英國的申請人，佢地和現時公司的僱傭合約是經過一間私人公司，而是佢地每個人都係公司唯一董事和員工。原因只有一個，合法交少啲稅，個人薪俸稅最高45%，公司利得稅20%。


今年11月公報 :

• 從2016年4月起，買樓收租要繳交額外3%印花稅，呢個對細價樓影響相輕微，而且是一次性成本。

香港的辣招爭對所有買樓人士以控制需求，反觀英國特別爭對收租的業主，點解？

大家睇睇呢篇報道就知道筒中原因。
Buy-to-let landlords earn returns of up to 1,400% since 1996

從1996 到2014年的18年間，英國包租公回報是14倍。大家可能覺的14倍沒可能，但我可以話俾大家聽，跟據過去18年的樓價的升幅，14倍的回報絕對合理。

本人跟據以下假設做佐個簡單simulation, 模擬未來18年英國收租佬回報：

• 本金：25000磅
• 7成半按揭買10萬磅單位
• 首年租金回報7%。
• 樓價按年升4%(呢個升幅遠少於過去18年)，租金跟隨樓價上調。
• 當淨租金儲到25000磅時再賣第二個單位，如此類推。

我得出的回報是10倍左右，18年10倍，平均年回報約14%。

細屋換大屋風險

近日睇到一則新聞，關於串燒撻定，細屋換大屋業主慘二十多萬。

這是關於一位業主(買家B)打算細屋搬大屋，先行賣掉自己的單位，收了買家A的定金，自己也很快搵到心怡的大單位，也落了定金。不久買家A選擇定，結果買家B也因沒法收到賣了自住單位現金作首期而被迫放棄買入落了定的大單位，即是要撻定。買家B買入的樓價是貴過賣出自住的樓價，即附出買樓的定金是多過收買家A的定金，差額約4.5萬，加上撻定的一方要賠買賣雙方的17萬金佣金，即買家B損失約21.5萬。相信一般的情況下，換樓業主都沒有諗到有此風險，買家B取都可算非常無辜。但是在現時香港樓市的氣氛下, 細屋換大屋時進行的風險頑高。

這串燒定使我想到有些英國業主賣樓時onward chain條款，如果業主A賣樓時要求onward chain，即這業主要求他買到新屋才可完成賣掉自住的舊屋，而這一賣一買是同時完成。假如業主B是買業主A的屋，業住B也是因換屋而買屋，於是大家都會有個條“我要買佐新屋然後先賣我間屋”，或“我要賣佐間屋先買你間屋”，因此而形成了個chain, 而這個chain 可能包括幾人，當中有幾個同時是買家也是賣家。如果其中一個不能完成交易，chain 內的所有買賣也告吹。當然chain 的好處和懷處好明顯，縱使最終這個chain可以完成買賣程序，但過程會十分長。

原來英國在自住物業買賣都有頑多是有onward chain。出租的物業很少有onward chain，由於市中心的屋多數是出租的，所以多數都是chain free，我只見過一兩次有onward chain 的賣樓廣告。如果個賣樓廣告無寫chain free，最好問一問，有onward chain 的最好唔好買，因為成交期會好長甚至告吹，損失了首期摑置的時間值, 這不好受吧。

Apartment 4 新舊租客交接

Apartment 4的新租客於兩星期前搬入，中間的空租期只有一星期，都算唔錯。基於舊租客住了4年和有些傢俱是屬於他的，所以預期須要一些小維修或番新，加上要添置新傢俱，所以頑緊張今次的租客交接。幸好新租客順利搬入，但過程並不暢順。

由於 agent 失誤，新租客遲了兩天搬入，搬入時客廳傢俱還未送到。幸好睡房原本已有傢俱，否則廷誤會更長。導至傢俱廷誤，只怪自己後期沒有和agent跟進。在原有租約期滿一個月前，催促agent招租，結果只花了一星期，已搵到新租客，然後發給agent要買的傢俱，心想一齊已準備好，其餘的agent應該會處理好，於是便沒有再跟進。直到預定新租客搬入的前兩天，接觸agent 看看什麼情況，這才發現傢俱還沒有預訂好。得知到那一刻，真係感到十分不滿，心想你地每個月的agent fee 收足，但是辦事卻不足。

要購買的3件傢俱，包括 corner sofa, coffee table 和 TV cabinet。其中最貴corner sofa 約700多磅，原本corner sofa, 是經agent 的contractor買的，心想也不介意agent 會收sofa 供應商的佣金，從而貴了一些。但agent 懶到唔一早落單預訂，新租客搬入前一天才通知我原本的款式沒貨，建議買另一款。由於另一個款式真係唔好睇，加上心中已非常不滿，於是自已上網搵。真幸運給我搵到一個更平宜的，只是約450磅，而且有現貨。比750多磅的足足平了250磅有多，於是怱怱買了450磅的。

到寫 blog 呢日sofa 已送到了，但是coffee table 同 TV cabinet 仲未到，總覺得對個租客唔公平，決定花多二百多磅買個sideboard(客飯廳的半身櫃)，讓租客有空間放裝飾物和多些儲物空間。其實我很想親自現場佈值出租的單位，加些貼心的佈值讓租客有家的感覺，耐何作為海外業主這是不可能的。只可在選傢俱上多花心思，看過很多專賣landlord furniture 的網上傢俱店，很多都好老土，真的買唔落手。

這次新舊租客交接也有出乎意料之外的事。原本打算有些小番新或維修，始終上手住了4年，但是意外地一分錢也不用花。原因有兩個，其一是舊租客真係住得好企理，其二是英國租約一般要求租客交回單位前要professionally cleaned，否則清潔費可從按金中扣除，人為損壞的租客負責，自然損耗的業主負責。在牆上鑽個洞掛幅畫是絕對禁止。

今次學習到催促 agent 做嘢是不可缺少的，免得有驚喜。

英國20大城市樓價(2015 Q3)

以下圖表是20大城市Year-on-year 樓價升跌

跟據網上資料，2015 於3月至7月的3個月內，英國20大城市樓價升了4.3%。

明顯地今年倫敦的升幅有減慢的跡象，始終過去幾年，倫敦的樓價真的升了很多。其他的城市開始有更大的升幅。

在買樓過程中，曾經深入研究Southamton, 因為根據搜集的資料，這南部城市不倫是升值或租金回報都很可觀，租金回報更加是top 5。正因這原因，花了不少時間在這城市尋找合適的單位。但是在網上搵樓始終搵唔到回報符合自己回報要求的，因為沒有現場睇樓，選擇的單位有局限，只可選擇一些比較新的樓宇(減低當中的風險)，較新樓宇的單位回報一般單比較低一些。所以最後還是放棄了城市。

從圖表中覺得奇怪的是Aberdeen居然是向下，但從九十後Ricky 兄的分享中得知該區樓價應該是穩步向上。始終統計是有偏差的。

城市租金回報參考表

唔同資料來源, 結果可以很不同, 但也可作參考之用。

買樓點滴趣事

過去幾個月，除了自己買樓之外，亦幫親戚朋友搵了不少好樓盤，總數比我自己買的還多，有些還在成交中。始終自己覺得好的，當然推介給身邊人，亦難得佢地都信賴我的眼光。

昨天幫一個親戚買入一個頂級靚單位，這是一個超大一房單位，六百平方呎。座落火車站和大學旁，步行兩處只須3分鐘，絕對是難得的好租盤。

過程中有一點滴趣事，有點兒攪笑。

背景是我問經紀是否連傢俬賣，但他回復又"guy", 又"lady"，令到我一頭霧水，好多?????


以下是經紀給我的email :

                     經紀 :

                  HareT :

                     經紀 :

相信大家都看得出內裏的故事。

最後希望個£2000 sofa 可以留下來。

Apartment 4 成功高價租出

剛收到經紀通知, Apartment 4 己成功租出, 喜出望外的是以高價每月695磅租出. 回報亦由6.4% 跳升到8.1%。

現有租客9月30日搬出, 新租客10月6日搬入, 12個月租約, 租客是年輕夫婦。 租務須求果然強勁,只招租一個星期己租出。 

同時亦己選好客廳的家具.都花了不少心思, 頑喜歡呢張coffee table。

組合背後的為什麼

一個海外買家影響少的市場，我可以安心持有。

2008 金融海嘯，樓價下跌20%，但租金下跌少於5%。
歐債危機令樓價低位徘徊。
2012/13 重拾動力。
將來....有待歷史見證....

最後Manchester 的租金點報高過London 3%，將每年3%的差距加進圖內，結果將是很不一樣。

BTL Yield Simulation 參考

以下是回應blogger 的提問以供參考　：

現時的按息高上調了， 回報比年初低了。

買英國樓增加現金流

連續幾天寫下了隔空買英國樓的經歷，總算完成今年最大的個人project。亦為兩個仔將來的教育funding 鋪好，然後呢個組合便會供應退休後日常開支。

在結構呢個組合過程中，善用了低息稅務貸款(APR 2.5厘左右)，有一半的資金來自稅貸，所以每月稅貸還款接近5萬(因為其中一筆貸款兩年期，所以頭兩年還款比較多)，現時淨租金已足夠還大部分稅貸，兩年後淨租金已多過稅貸還款。由於稅貸是定息，不受市場息率影響，多了可預見性。

組合特點：

1. 由於用了稅貸作摃扞，return on cash invested 接近20%(已扣除按息，經紀費和其他雜費。稅前)。
2. 由於整體按揭低於6成，而且按息低於3厘以下和只還利息，正現金流非常充裕。即使現時息率加8%(現時環境這個沒可能吧)，依然正現金流。
3. 如果將每月多出的租金還本金，即使按息加3厘，都可以12人年以內以租金供完。但我會用這現金流作其他的投資，只要多過按息以可賺息差，另外這可盡用利息支出作稅務扣減，從而增加組合回報。
4. 如果按息升過其他投資的回報，亦可套現其他投資，償還部分銀行貸款，隨時還都可以，沒有罰息。即是進可攻，退可守。

希望看了這blog的人作為一個參考，從中知道怎樣買樓增加現金流。

網上買英國樓 - Apartment 6

Apartment 6 是多個單位中最喜歡的，但亦是回報最低的，只有6.6%，略低的其中一個原有租客續租，於是給予相宜的租金，如果重新招租，回報可有6.9%。物業座落河邊，是一個非常有質素的樓盤，有露台望河景，連一個車位。通常靚嘅單位回報都係低啲，因為價錢多數貴些，但租金未必有同樣的升幅。但呢類單位長遠升值應該好些。

買的過程沒有什特別，但卻因為已熟按揭過程卻犯了不必要的錯誤，一個非常簡單的錯令到以後每個月都要付上代價。在賣家接受offer後，我沒有立即申請，而是等了兩星期才申請按接，結果是正式申請按揭前兩天，按息加了0.4%，聽到那一刻，真的整個人都呆了。一個非常深刻的教訓，因熟而錯，活該。

最後吸引我買呢個單位的其中一個原因，是希望往後的暑假，有機會可以帶老婆同兩個仔仔住一兩星期，如果租客剛好在暑假退租，多好呢！

網上買英國樓 - 幸運的Apartment ５

為什麼幸運? 因為單位以平市價15%買入。

在同一城市買完四個單位後，嘗試了解其他城市，選了Birmingham。這個城市樓價低迷了很多年。連接London 的高鐵在興建中，往來London 只須49分鐘，但最快10年後才建成。太遙遠的事了，所以樓價也沒有因此而大幅上升，但是長遠應該有可觀升幅。

Apartment 5 是服務式的住宅單位，很近火車站和未來的高鐵站。其實整座物業和一般住宅沒有分別，只是有些層樓層sublease 給一間公司作服務式住宅。連sublease 合約一起買入，所以業主直接收取呢間公合約訂明的租金。呢類物業的好處是有四：

(1) 高回報， 一般可在7.5%或以上。

(2) 業主唔須要另聘管理公司，省下相當多費用。單位內部簡單維修一般由承包的公司負責，所以業主的淨回報相對業主自己出租高很多，對於業主也沒有空租期。

(3) 由於有承包公司負責物業日常管理和維修，業主係可乜都唔使理。

(4) 縱使經過三五七年後，呢類物業的內部裝修都會保持整潔和完好無缺，否則影響出租率承，這是承包公司不希望出現的情況。

世上那有十住十美，否則個個都搶着去買了。最大缺點是很多銀行不會批這類物業的按揭申請，但只是在服務合約期內。當合約滿不再續約，它會變回普通住宅可申請按揭。

發現Apartment 5 的時候，一間經紀叫價105kGBP，同時看到另一間經紀post 了同類單位，但叫價是115kGBP。第一個想法是，115kGBP一定高過市價。於是向105k那間出價103k(註：當時賣方沒有說明要cash buy)。賣方接受了我的offer，但同時回複要cash buy。於是我順勢壓價到100k。出乎意料地賣家接受了。接近9%回報，cash buy 也不要緊了 ，當作買了收租股。

後記：

1. 後來聯絡另一間經紀，得知叫價115k單位真的以叫價成交了。縱使115k，回報也有7.5%，有人買實不足為奇。根據報導，2015 Q1，有38%樓宇交易是cash buy。

2. 原來賣家經歷了四個買家沒法完成交易，四個買家都是因為申請按揭唔成功。那麼賣家應該浪費了四個月時間，於是心急了。這個時候作為第五個買家的我出現了，而且可以提供證明有足夠現金，以完成交易。

網上買英國樓 - Apartment 3&4

當Apartment 1&2 法律手續仍在進進行中，繼續上網尋覓合適單位。個人喜歡市中心有露台的1房單位或studio，因為租金回報相比兩房高，和成交非常活躍，即是套現能力高。但是市中心3房單位回報較1房還高，8%回報唔難搵，但是套現能力相對低，所以個人比較喜歡細單位。

這個操作跟九十後投資記blog 主(Ricky 兄) 不同，他的目標租客是學生，我的目標租客是在職人士。所以操作上剛好相反，1房租給學生多數只住一個人，1房租給在職人士多數是一對情呂。兩個人1房，當然願意付較高租金。多房單位租給學生，基本上越多房，回報越高(留待Ricky 兄給意見)。

Apartment 3 :
肯花時間總是會有收獲，始終時間是成本的一部分。Apartment 3 終於出現，是一個差不多380尺的studio(實用面積，註:同樣實用面積，外國的是實用過香港的實用面積，相信大家都明白點解。)，開價95kGBP，現有租客已住1年多，租金vs開價7.5%，開價合理，查過同類單位對上成交價是74kGBP，但已是一年前，從中知道放盤極小。於是我第一次出價92kGBP，即比對上成交高24%。只是一年時間升這麽多，情況同香港現時細價樓差唔多，但香港細價樓回報只略高於3%。
但Agent 告知已有人開價高過92kGBP，於是我第二次出價95kGBP，這次業主接受了offer。但是第二天，agent 通知業主收到更高offer，今次agent 唔建議我出更高價，因為銀行估價可能唔足，所以我覺得應該唔係業主反價。但是我覺得回報依然吸引，於是第三次出價97kGBP。最後以呢個價錢完成交易，銀行按揭亦估足。租金回報vs 成交價7.4%，包全屋傢俬。

Apartment 4 :
在agent 唔建議我出第三口價時，他推薦了另一個1房單位。叫價比市價低約8%，叫價低原因有三。(1) 嗰單位的service charge(即屋苑管理費高)，間接影響回報。(2) 現時租金比市面低15%，現有租客住了4年，但租金從來沒有調整，其實業主正收取相對買入價約8%的回報。(3) 可能業主突然等錢使急放。

Apartment 4 是實用520尺的1房單位 ，比一般1房大 ，而且主人房有露台。開價105kGBP，還價103kGBP 成交。 租金回報vs 成交價6.5%，包屬於業主的傢俬。

兩個單位已於5月完成交易。

後記：
Apartment 4 ，從相片觀察，住客是一對年輕夫婦，有一個嬰孩，正因如此他們8月時通知agent 住埋9月會搬走，外國這數家庭有小孩後會搬去suburb 的townhouse。這來得正合時，可以重新以市價招租。網上看到，agent 剛以月租695磅招租，想信最終以675磅租出，即相對買入價約8%回報。租金水平完全交給agent定，始終他們最清楚市況。
由於客廳的傢俬屬於現有租客，所以近日嘗試為Apartment 4隔空買傢俬，因為agent 建議的傢俬很老土，希望最後成功。

Apartment 3，8月續租時略加了20磅，比市面租金低約5%，win-win因為省了搵新租客給agent 的tenant finding fee。

Apartment 3&4財務情況 : (Apartment 4更新租約後)

• 按揭 : 65%
• 利率 : 2.29%
• 還款 : interest only
• 租金回報/樓價 ：7.7%
• 淨利潤/本金: 12.8% (已扣除按息，經紀費和其他雜費。稅前）

                                   Apartment 4