網上買英國樓 - Apartment 3&4

當Apartment 1&2 法律手續仍在進進行中，繼續上網尋覓合適單位。個人喜歡市中心有露台的1房單位或studio，因為租金回報相比兩房高，和成交非常活躍，即是套現能力高。但是市中心3房單位回報較1房還高，8%回報唔難搵，但是套現能力相對低，所以個人比較喜歡細單位。

這個操作跟九十後投資記blog 主(Ricky 兄) 不同，他的目標租客是學生，我的目標租客是在職人士。所以操作上剛好相反，1房租給學生多數只住一個人，1房租給在職人士多數是一對情呂。兩個人1房，當然願意付較高租金。多房單位租給學生，基本上越多房，回報越高(留待Ricky 兄給意見)。

Apartment 3 :
肯花時間總是會有收獲，始終時間是成本的一部分。Apartment 3 終於出現，是一個差不多380尺的studio(實用面積，註:同樣實用面積，外國的是實用過香港的實用面積，相信大家都明白點解。)，開價95kGBP，現有租客已住1年多，租金vs開價7.5%，開價合理，查過同類單位對上成交價是74kGBP，但已是一年前，從中知道放盤極小。於是我第一次出價92kGBP，即比對上成交高24%。只是一年時間升這麽多，情況同香港現時細價樓差唔多，但香港細價樓回報只略高於3%。
但Agent 告知已有人開價高過92kGBP，於是我第二次出價95kGBP，這次業主接受了offer。但是第二天，agent 通知業主收到更高offer，今次agent 唔建議我出更高價，因為銀行估價可能唔足，所以我覺得應該唔係業主反價。但是我覺得回報依然吸引，於是第三次出價97kGBP。最後以呢個價錢完成交易，銀行按揭亦估足。租金回報vs 成交價7.4%，包全屋傢俬。

Apartment 4 :
在agent 唔建議我出第三口價時，他推薦了另一個1房單位。叫價比市價低約8%，叫價低原因有三。(1) 嗰單位的service charge(即屋苑管理費高)，間接影響回報。(2) 現時租金比市面低15%，現有租客住了4年，但租金從來沒有調整，其實業主正收取相對買入價約8%的回報。(3) 可能業主突然等錢使急放。

Apartment 4 是實用520尺的1房單位 ，比一般1房大 ，而且主人房有露台。開價105kGBP，還價103kGBP 成交。 租金回報vs 成交價6.5%，包屬於業主的傢俬。

兩個單位已於5月完成交易。

後記：
Apartment 4 ，從相片觀察，住客是一對年輕夫婦，有一個嬰孩，正因如此他們8月時通知agent 住埋9月會搬走，外國這數家庭有小孩後會搬去suburb 的townhouse。這來得正合時，可以重新以市價招租。網上看到，agent 剛以月租695磅招租，想信最終以675磅租出，即相對買入價約8%回報。租金水平完全交給agent定，始終他們最清楚市況。
由於客廳的傢俬屬於現有租客，所以近日嘗試為Apartment 4隔空買傢俬，因為agent 建議的傢俬很老土，希望最後成功。

Apartment 3，8月續租時略加了20磅，比市面租金低約5%，win-win因為省了搵新租客給agent 的tenant finding fee。

Apartment 3&4財務情況 : (Apartment 4更新租約後)

• 按揭 : 65%
• 利率 : 2.29%
• 還款 : interest only
• 租金回報/樓價 ：7.7%
• 淨利潤/本金: 12.8% (已扣除按息，經紀費和其他雜費。稅前）

                                   Apartment 4