Saturday, May 14, 2016

隔山牛農夫 ( 1 ) : vs 香港收租佬 - 租務篇



這一篇我會從多方面探討和比較兩地收租佬的優勝劣敗。


1. 租務條例
重點同香港差唔多,租約期滿業主有權收回單位,沒有相關法例限制加租幅度。


結果 : 打和

2. 租務合約
香港:
租佐個單位俾人,間屋好似唔屬於業主,租客只要定時交租,租客有權唔俾業主入屋,這點已是市場共識。好多時租客都會換佐大門鎖,在出租期間,業主根本上沒可能知到單位內部情況。亦即是業主想賣樓都唔可以帶人睇樓。

英國 :
合約寫明在預約情況下,租客要讓業主或相關人士入屋視察。由於很多業主都是委托代理負責租務和管理租客等事兒,代理會定期入屋巡視單位情況,代理巡視的時間租客不一定在單位內,所以代理有一把後備匙。同時合約不允許租客更改單位設備,當然大門鎖也包括在內。所以如果租客私自換鎖代理一定知。我第一次實地視察時,也嘗試過在租客不在時由代理陪同下入屋。


結果 : 英國勝
 
3. 出租風險
 
香港:
最大風險是單位變兇宅,其次遇到租霸,真係有排煩。香港業主收回出租單位通,通常都要作小維修才可再出租,例如牆身污澡花佐,租客係牆上鑽洞等。租務市場一般共識如非租客惡意破壞,業主一般唔會追究,就算要追究都唔容易。

英國:
兇宅,鬼佬沒呢樣嘢。
租霸,多數唔會向有專業代理管理的物業落手。
由於租務合約寫明租客要負責自然損耗以外的維修費用,所以任何非合理損耗,租客要責維修費用。合約同時要求交還單位時要professionally cleaned。由於業主有agent 在出租和收回單位時作 inventory check,如有損壞或需要搵人清潔才可再出租,letting agent 會從按金扣除。所以租客都有所顧忌而小心使用單位內設備,租客搬走會認真清潔單位,以免被扣按金。基於以上原則,出租單位內部損耗普遍比香港低。Apartment 4上年十月換租客,原有租客住了4年。搬走時,我不花一分錢為單位作清潔和維修新租客已搬入了,例如客廳地板,睡房地   ,牆身等清潔番新等花費全部都不需要。


結果 : 英國勝

4. 單位出租後價值
香港:

出租後的單位通常要平過市價先賣得出,因為買家沒得睇樓,買家自然出價低少少。一個唔好彩,租客係單位內輕生變兇宅,樓價跌三成,又或者隔離左右樓上樓下單位有同類事件,樓價都唔見一至兩成,喊都無畏。
 

英國:
多數市中心單位都係投資者買來收租,已出租的單位一般可以賣得高價過空置單位,如果租金比平均高更加可以賣得高價。

結果 : 英國勝

5. 空租期
香港:

沒官方統計數字,但是業主要收回單位後才可給地代放租,地板重新打和牆身番新在所難免,租客睇樓所需時間和免租期,如果一個月內可以重新起租,已經算奇蹟。近日租金下跌,原來好多業主幾個月都租唔出,被迫減租,才發覺空置率並非想象中低,只是有好多想賣樓嘅業主唔將單位放租。在市況亦轉,高價放賣不成,轉賣為租令租盤突然增加下,才知道租客唔易搵。

英國:
 
縱使現有租客未搬走業主亦可安排新租客睇樓,所以一般情況下(租務需求多的地方,如市中心)業主可以在現有租約未約滿前搵到下一個租客並簽租約。由於現有租客搬走前要清潔好間屋,加上如果新租客想盡快搬入,空租期可以是零。
上年我兩個單位換租客,都是現有租約未完前已簽新租約,所以空租期少於十天。
全國統計數字顯示,空租期長期少於三星期。留意是全國平均,即是市中心單位應該遠低於全國平均,我個小組合亦都印証了這數據。

 結果 : 英國勝

總結
從以上所例出的實際情況,作為英國隔山牛農夫遠較香港收租佬優勝。
以上論點和跟隔山買牛風險大有衝突?
沒有。原因是買入過程風險大,但是成功買入了,成為了英國隔山牛業主後,所承受的租務風險比香港收租佬還少(個人認為)。


感想:
作了隔山牛農夫一年多,感覺良好,因為有農場經理負責日常打理,唔須要為租務操心,縱使要交經理費,回報依然比香港高一倍。每隔幾天收到租金,爽!感覺 好過高息股。
作為隔山牛農夫,縱使農場在千里之外,似遠還近,農場經理可隨時入屋。在香港,即使單位近在咫尺,租客卻可拒業主於門外,似近還遠。


凡事往往表裡不一,實情和直覺往往有差別,不容易察覺。

19 comments:

  1. 英國會像美國般各州法例不同嗎?

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    1. 有些郡上年開始會有特別措施,如一年自住或出租少於指定月數量,會有懲罰。
      至於文中所寫的,全英國都差唔多。而租務條例則全國一樣

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  2. 不知可否分享一下 Haret 兄農場經理的收費如何? 我也有找農場經理的想法。

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    1. Ricky 兄都就來畢業,除非係番個城返工,否則都要準備農場經理。我電郵給你。

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    2. 先謝謝 haret 兄了,我的電郵是: rkwc1993@yahoo.com.hk

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    3. Haret 兄收到了你的電郵了,謝謝。不知為甚麼不能給你回郵 (一回覆就即刻彈回頭),所以唯有係呢度講。

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    4. HareT 兄, 非常感谢您呢篇分享 两地比较,好有用!!我太太一直不太明白我的投资选择,她看完您这篇分享,应该会好有帮助。 经过漫长的过程,律师话下星期终于可以complete。 如果可以的话,麻烦也给我你農場經理的资料。 我电邮 chad1290@gmail.com 都差不多时候。 我记得之前您提过不太满意您農場經理,现在已经更换?

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    5. 真的幾漫長,應該多過6個月吧。但總算到了終點,恭喜!
      沒有轉農場經理,轉因轉了也不肯定是好,重點是互相溝通。

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    6. 真的幾漫長,應該多過6個月吧。但總算到了終點,恭喜!
      沒有轉農場經理,轉因轉了也不肯定是好,重點是互相溝通。

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  3. 謝謝HareT兄的分享!其實最重要是找到合適自己的投資渠道,不一定要跟別人的主流方法呢。

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    1. 這個當然呢,每個人對投資的安排也不同呢。

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  4. 呢篇分析好實用,多謝HareT兄分享。我好同意你講既呢幾點,尤其係關於兇宅。我有個香港測量師朋友,佢同我講兇宅都分等級,例如兇殺兇過自殺,係單位窗口跳出兇一半等等,有D匪夷所思。最無辜係隔離左右上下單位都受牽連。而係英國就無呢樣野。我有個英國朋友係香港住左幾年之後回流。我地係倫敦行街,經過有D舊屋,墻上釘住塊牌話某某名人卒於此屋。我朋友指住塊牌大大聲用半鹹淡廣東話話:“兇宅!“俾佢笑死。其實鬼佬無甘迷信,真係輕鬆D,心理負擔無甘重咯。
    仲有租屋折舊既問題,我都好贊同。唔好話香港,我係英國睇樓,入過好幾間租俾華人既屋,真係污糟得恐怖。搬走都唔清潔,可能財大氣粗唔怕沒收訂金。反而英國人住既時候幾污糟都好,搬走時都會執得好乾淨。呢樣野唔關歧視,而係社會規範同埋自身檢點既問題。

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    1. 完全同意,講得非常有道理。
      你的例子更印証了我的分析,謝謝。

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  5. 另外,想请教,现在的税务(Capital Gain Tax/买卖时)和 (Income Tax/出租时)大概多少啊? 看到网上有税率有更新,有吴同versions..想请教下大家。

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    1. Capital gain tax 分18% 或28%,視乎納稅者階在20% or 40%。
      租金糾交入息稅,稅率20%,可扣減所有開支,最後糾交的約是gross rent 的10%。

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  6. 請問怎樣扣減所有開支用作税率20%租金收入税?在那裏申請Birmingham? 可以自己申報?定係一定要找會計師?tgks

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  7. 請問如果買 manchester metrolink 附近 的 semi-detached 容易出租嗎?三房是否好過兩房?

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  8. 請問如果買 manchester metrolink 附近 的 semi-detached 容易出租嗎?三房是否好過兩房?

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  9. Haret 兄,本人的英國物業也快收樓,需要找一個農場經理,請問可以 email 給我嗎? hkryanleung@gmail.com

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