網上買英國樓 - Apartment 1（二）

Apartment 1 本來的計劃是cash buy(賣家要求), 然後 remortgage。最後可以mortgage 成交，可算是意外的驚喜。

箇中原因:
原來原本發展商將建築中的樓盤整個賣了俾一個asset management company (即Apartment 1 賣家)。原來每個單位嘅transfer of title 要建成後才可以申請，即是Apartment 1 仲未正式過户給呢賣家。賣家花了兩個月時間完成transfer of title，而我mortgage 申請也在呢這段時間內完成。

而當我知道可以mortgage 完成買賣，於是在同一個樓盤買了第二個單位(Apartment 2)，剛好在Apartment 1 的樓下，另外介紹一個朋友買了一間。低一層平2千磅，第二間有二千磅折扣，介紹朋友買又有二千磅折扣，即124kGBP。但租金就間間一樣，即是Apartment 2 的回報高啲。

最後Apartment 1 & 2 都於今年3月內完成交易，由於賣家係交易完成前已出租單位，租客於1月已入住，免了搵租客的空租期。由於第一個租約為期6個月 ，所以租金於約滿時各調整了一次，這些都是經紀代辦。

財務情況 : 

• 按揭 : 65%
• 利率 : 3.09%
• 還款 : interest only
• 租金回報 /樓價：7.3%
• 淨利潤/本金  : 9.8% (已扣除按息，經紀費和其他雜費。稅前）

一般情況，新樓的回報都是低過6%，發展商多數會用兩年保證租金回報6.5%或以上吸引買家，小心有些銀行唔批有租金保證的單位。

網上買英國樓 - Apartment 1（ 一）

凡事第一步總是最困難，在網上看了很多的單位，每個心水的單位總會用 google map street view 觀看附近環境，再比較叫價 vs 附近單位的過往成交。老實講過程幾花時間，不知花了多少個晚上在google的世界中。

遇到心怡單位，也嘗試send email 給 agent 攞一些資料，但總是沒有勇氣再跟agent 跟進，可能真正想要的還未遇上。

直到有一晚，記得當時9pm 左右，在網上見到一個已建好的全新單位，標明cash buyer only，但地點非常好，睇完 google map street view, 對景觀有些擔心。於是send email 給 agent，出奇地好快收到email 回復，但仲有疑問，於是主動打電話給 agent 問佢可唔可以影張從單位窗口望出去的相 send 俾我。原來個agent 那時候正係單位內, 佢用whatspp send 左幾張相俾我，雖然單位係2樓，但對面都係兩層高 Townhouse. 嗰刻心想 "ok wor"。

但叫價130kGBP 略高，因為附近1房租金大約每月650-700磅，回報少過6.5%。於是又打電話俾agent 問問租務情況，佢話有傢俬租800磅，無傢俬租750磅，仲話好多人等住租(剛建成離入伙還有1個月)。心想如果750磅租出，回報差不多7%，好吸引。於是正式出價。這時候差唔多零時12點。

稍後收到agent reservation form, 訂金2000磅，內心有些疑慮, 但心想如果被騙，只是2000磅，當買股票跌輸了。填好form, send 佐去。這時已是零晨2點。第二天早上，電匯了2000磅(註: 事前已搜集了很多關於這樓盤和agent 的資料，証明agent 係發展商的附屬子公司)。

最後呢個單位經過3個月才正式成交，發展商也在成交前出租了單位，即係成交當日起，已開始有租金收入。

事後回顧 : 在過去半年觀察，呢嗰樓盤租金真係比附近單位多10%左右。在等候成交過程中，買入同樓盤第二個單位，也介紹另一個朋友買了一個單位，所以agent 給了幾千磅的折扣。

註:

1. 買二手樓唔須要俾agent 訂金。呢嗰樓盤情況很特別，本應是cash buy，但後來賣家delay，最後還以按揭成交。有機會再解釋固中原因。

2. 呢個agent 係我遇到唯一一個用whatsapp。