Covid-19 疫情下買屋心路歷情

真係懶寫blog，對上次寫已經係15個月前。這段時間所發生的事也真多，香港也出現翻天覆地的變化。英國樓市也 由national lockdown 初期樓市冰封，再到熱爆。預期在BNO 5+1效應下，曼城港人hotspot 趨勢已形成，將會成為加拿大的溫哥華和多倫多，華人店舖將會林立，良性循環，吸引更多港人聚居，樓價想唔升都唔得。興幸6年前已經開始係曼城建收租農場，上年買埋將來嘅自住屋，一齊已安排好晒。現時英國農場每月租金收入超過1萬鎊，每月正現金流足夠吾一家生活費。

參考2015年blog 文：
https://skyworldwide.blogspot.com/2015/09/blog-post_6.html

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=873284916463731&id=137215936737303

英國2020年3月第一次 national lockdown，停止non essential 日常活動，樓市時冰封，成交大跌。失業率即時大幅上升，識唔少人期望樓價大跌入貨，可惜事與願違。

以下回顧由疫情下起重要時序和環境未明朗時買入自住屋的心路。

• 2020年3月，英倫銀行收將base rate 由0.75%，降低至0.1%。所有tracker rate 按揭支出即時減少。另外如果因疫情影響收入人士，可以申請暫停按揭供款，為期6個月。英政府推出furlough scheme，因為lockdown 停業的店舖的打工仔依然可以收到8成人工，上限£1500/month。
• 2020年6月 national lockdown 解封。
• 2020年7月9日 英財相推出stamp duty holiday，括免50萬以下樓宇的所花稅。
• 2020年7月22日 BNO 5+1 方案出爐

約3個月national lockdown 並沒有令樓市有丁點兒下跌，只是升勢減慢了。相反lockdown 累積不少購買力，長期困在家令有能力買屋人士重新檢討對住屋的要求，最後配合stamp duty holiday，全國樓市開始報服式反彈。當時BNO 5+1方案還未出，升勢完全由本地買家帶動。

一向都講英國樓抗跌力強，相時還未有BNO 5+1方案。
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=975521429573412&id=137215936737303

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1011249099333978&id=137215936737303

2020年5月尾，國安法開始煲水，約翰講到明如果國安法通過，會有措施歡迎BNO 持有人。唔好睇約翰遜頭髮蓬鬆， 癲癲地個樣，但政治手碗明顯高過文翠珊幾班，覺得佢講得出做得到，2020年6月中已經開始係港人熱點Altrincham 搵屋，搵間可以將來自住嘅屋。當時Stamp duty holiday 未公報，有點兒唔係太着緊，等待dream house 出現。7月9日stamp duty holiday 公報後，即時丁一聲，心諗唔快啲買一定後悔。於是日日捕住Rightmove，檢視Sale & Altrincham(M33, WA14 Wa15) 嘅每日出爐放盤。隔山買心頭好，當然要花啲時間啦，但係睇啱就要出手快，唔好左度右度，最後只係睇左兩間屋就攪惦。

以下係成功買入那一間的時序：

• 7月20日 打去代理book viewing，7月29日先有得睇。可見代理真係好忙。買apartment 可以唔睇櫻, 但買house 就一定要搵信得過嘅人幫手。搵左身在曼城做sourcing agent 的朋友幫我去睇樓，
• 7月29日睇屋，vendor agent 唔俾拍video，朋友一句內籠一切企理，花園夠大，放心買。為免夜長夢多，即日出offer，第一口價已經是asking price，希望接受出價後代理唔再安排其他潛在買家睇樓，可惜代理深知stamp duty holiday 推高個市，一啲都唔急。相反我就真係好心急，好想買到，睇左成個月盤，深知靚盤又開價合理嘅盤去貨好快，快到少於5日已經STC。
• 8月5日，足足煎熬左成個星期，出多兩口價，高過叫價3.5%，40多萬鎊offer accepted。

成功買物業資料

• 位處WA15，步行十多分鐘可達到metrolink 站和Town center
• 校網 ：3間小學和5間中學outstanding school catchment 範圍內(跟據 locrating)
• 1935年建semi-detached， freehold。已做side and rear extension。4房, 兩個bathroom, 還有大utility room, 可加downstair WＣ。
• Driveway 可以泊2架大車，
• South facing 大花園，英國向南花園暖好多，係一大優點。
• 2015年大裝完，包括廚房和浴室，還有大門和窗。完全唔使裝修，可以直接出租。
• 廚房家電全部都係fitted，所以隨屋付送。

地契

成交後好快已搵到租客，租金回報比預期高，有4.8%，約等於apartment 嘅5.8，因為Freehold house 冇ground rent 和service charge。

Facebook 
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1074945756297645&id=137215936737303

由上年6月開始搵屋，剛好1年。時間再次證明當時出手快完全正確，同樣質素位置，現時開價要47萬鎊。上年Sale & Altrincham 3個 postcode 45萬鎊以下4房有30幾個放盤，現時50萬鎊以下4房Semi 只有5左右放盤，少得可憐。

睇睇以下Zoopla 數據，真係有貴買，沒買錯。

過去經常有朋友問我兩個問題 :

1. 擔唔擔心正式脫歐令樓市大跌，英鎊又會插水，正所謂蝕樓價又蝕匯價，
2. 樓價已經升左好多，而家仲值唔值得入市？突如其來的 covid-19，令失業率短時間大幅上升，等待樓價跌嘅更加唔敢買，繼續等。

脫歐的確嚇窒唔少人唔敢買英國樓。每次面對這個問題，我答案都係一樣。即是正式脫歐後，所有不明朗因素都會消失，英國唔使再照顧其他窮鬼兄弟，而英國競爭力比窮鬼兄弟強，經濟自然向好，樓市匯價一定升。

 一早講左脫歐利好樓價和匯價。
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=868079303650959&id=137215936737303



我經常掛在口邊，英國樓冇得輸。只當然 要緊守一些揀樓原則，這裏唔詳細講，最重要係避開一啲回報too good to be true 的樓盤推銷。回顧過去30年，樓價只係2008年因為全球金融海嘯下跌，其餘時間都係上升。
事實上我行動和講法一致，自2016年脫歐公投後，已買入多個英國物業。這個作了清楚印證。

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1011249099333978&id=137215936737303

個人認為英國幾時都適合入埸，不過自己要做功課。期望跌市先買，入場成本只會越來越貴。以我上年買入40多萬鎊的屋為例，如果現時才，計及樓價匯價升幅，額外稅項，要俾多25％樓價。

最後祝大家好運，早日建成收租農場！

農場近況 - 2019 04

超過一年冇寫blog，只係睇我blog 嘅網友可能以為我失蹤了。
有like 我Facebook 的，都知我定期有post 關於英國樓市的新聞，間中會post 外遊的相片。依然非常留意英國樓市。

2016年6月脫歐公投意外地通過，好多英國政客、專家警告通過公投會令英國經濟急速變差，樓價會下跌兩成。事實上脫歐的不明朗因素令到好多人對投資英國樓舉棋不定。脫歐的確令到倫敦樓市急速冷却，有些倫敦postcodes 跌幅更已超過10％。

2016年6月脫歐公投意外地通過，不明朗因素令到好多人對投資英國樓舉棋不定，但是亦的確做就一個好的入市機會，只要你懂得往北面走。首先英鎊短時間大跌20％，變相8折買樓。曼城和伯明翰樓價過去兩年半平均升了超過20％。前景？升佐甘多仲有冇得升？硬脫歐好大鍋？我標準答案是買民生樓和gross yield 6厘起步嘅樓冇得輸，確定脫歐一刻會有短痛，但是好快會復完，因為唔會再受歐猪拖累。個啲歐猪，尤其大歐猪（除了德國），成個社會嘅制和生活方式影響生產力和養懶人。相反英國制度和工作模式相對好得多。另外英國長期唔夠建築工人建屋，脫歐只會令情況更惡化，因為少了低薪東歐建工人建屋。另一方面，英國是一個人口淨增長國家，衆多海外留學生，畢業後留英工作的，都房屋有額外須求。

牛仔農場由2014年買入第一個單位開始到2018年完結，除了2016外，每年都有為農場添置新成員，2018年更一口氣買了幾個單位。現時牛仔農場單位已經過了雙位數，農場規模大了很多，租金收入亦進入了另一個里程碑。另外會寫一篇blog交待這個里程碑。

第一批於2014 和2015買入的單位，平均已經升超過40％，當然約13％升幅被鎊匯率底消了。資產升值只是帳面數，賣了又要交增值稅，可以折現的升幅比實際少。所以投資英國樓唔可以抱香港樓的心態，成日睇住價位，今日又升佐幾多。況且各項辣招，已經冇可以係香港做農場。但是英國樓市依然好容易建農場，還息唔還本按揭令到每買一個單位，每個月可用現金流又多啲。

2018年是豐收的一年，一口氣買了好幾個單位，也作了一些新嘗試。第一次經拍買了個單位，第一次感受經電話出價。用公司名義買了幾個單位。租務方面，轉了新的農場經理，非常滿意，新農場會主動告訴你知單位內部和租務情況，用WhatsApp 溝通，透明度非常高，而且會爭取以較高租金放租，過去一年租金確實升了不少，維修也平了。過去一年，有不少網友遇到租務的問題時，都出手相助。

不知不覺追蹤曼城樓市已經踏入第5個年頭，每日都花一點時間，縱使身在萬多公里以外的香港，依然感受到曼城樓市的脈搏。加上這幾年多次來回曼城，結識了一些當地朋友，令到處理單位增值和維修時更加得心應手，始終作為海外業主，在當地有信得過的人睇住啲單位，就更加放心。

最後祝各網友，已有牛的，繼續生多啲牛仔。未有牛的，好快搵到第一隻牛，踏出農場第一步！