Wednesday, February 21, 2018

隔山牛農夫(7) - 拍賣篇



經過幾年浸淫 在英國隔山買牛已經非常純熟,近日初試牛刀以拍賣途徑買入一個優質單位 相比二手有15%折讓。單位客廳有落地玻璃, 還有一個L型的大露台,開揚景觀,連 車位。跟以下這單位相同,最近放盤叫價175k,唔連車位,唔使兩個星期賣出。即是如果連車位市價190k+。




樓盤拍賣在澳洲非常盛行,拍賣的樓盤並不只是銀主盤, 差不多所有樓盤都會經拍賣出售。所以各大城市每星期都有拍賣,每星期的賣出率更是樓市氣的指標。

香港則多是銀主盤會以拍賣方式出售。

而英國除了銀主盤外,心急套現的業主也會經拍賣出售。因為英國二手買賣交易需時頗長沒,一切順利也要約三個月才可將層樓套現。但是 英國 沒有必買必賣,買賣雙方隨時可以終止買賣,所以買家甩底情況常見。如果買家按揭唔批,業主就要重新搵買家。 所以英國業主往往可能需時六個月才可以將層樓套現。所以急於套現的業主會選擇以拍賣方式賣樓,因為拍賣有必買必賣條款,否則要賠10%訂金。 
另外拍賣樓盤一般要在短時間內完成交易,每間拍賣行可能有些少差異,我經這間拍賣行要求28天內完成交易,否則賣方可以殺訂金。時間太短,cash buy 是唯一出路。

當然去拍賣會的投資者多數 抱著執平貨的心態,而賣方當然有得必有失,拍賣樓盤底價一般比市價有相當大折讓,至少三成。拍賣成交則視乎樓盤質素,質素高自然搶手,成交價好容易被搶高。

縱使唔可以親身在現場參與拍賣,也可以透過電話出價或者授權方式代為出價。 這次參與拍賣,雖然不在現場,感受不到現場氣氛,但是透過電話一樣感受到節奏之快。

由於第一次玩隔山拍賣賣樓,加上cash buy, 心大心細,於是和另外兩個好友,合組公司,以公司名義買入。相信這一次只是開始,有第一次自然有第二、三、四... 次,以後可能有其他好朋友加入,那麼cash buy會變得很容易。以公司持有物業比個人名義持有對往後擴張彈性得多,例如新朋友加入可以重新分配股份方式。另外公司交稅亦比個人稅率低。現時公司稅率為19%,2020年會降至17%,相反個人入息最低稅階為20%。

過去幾個月解決了多個樽頸問題,所以進行了不少大動作。相信今年會是豐收的一年。

11 comments:

  1. 謝謝先。唔好意思。暫時只限圍內朋友。

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  2. Ching, 做左幾個月功課,準備出擊, 兩個禮拜後會去巴黎公幹順道去曼城行一轉.. 有少少疑問請教.. 我發覺交通主要係電nationalrail和metro link, metro link 附近的盤平幾多, metro link 附近 OK ma? Eg Media city 附近大約130k yield 都有6 -6.5%
    當然會親身體會下。。
    Thx!

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    1. Metrolink 可以去到好遠,離市中心太遠就唔好了。

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  3. 想問下公司是香港公司嗎? 稅務分別, 要同時交英國和香港利得稅嗎?

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  4. 用英國公司。離岸公司稅務會覆雜好多。

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  5. 請問閣下購入的單位多為樓齡大概二十年以下?有百年大廈翻新的嗎?本人在法國住過百年大廈翻新的apartment,隔音/廁所沖水不大理想,不曉得曼城的水平工程如何。樓宇的EPC會是你買房的考慮因素嗎?
    另,發現房子service charge可以差距很大,平均應該幾錢一年?謝謝。

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    1. 買入的多是二十年內。
      其實有些conversion 好靚,好有特色,只不過價錢一般仲貴過現代樓。
      新法例規定EPC最少E級或以上才可以出租。
      Service charge 直接影響樓價,盡量唔過個半月租金。

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  6. 請問在英國成立新公司買樓程序繁複嗎? 要找會計師幫手嗎?

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  7. 私人或公司(英國及離岸公司)持有英國物業,請問可以分享那樣較好?或兩個方法的優點缺點?

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  8. 感謝牛仔兄無私分享,用左2日放假時間睇晒成個blog.得益良多,尤其是對隔山買牛有關口位的讀者。他日實踐必定上來感謝牛仔兄
    Billson

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