Saturday, November 18, 2017

樓價與租金的龜兔賽跑

 過去幾年倫敦樓價升幅驚人,資產升值如兔賽跑兔子般遠遠離曼城這隻慢。究竟投資倫敦樓是否回報是否遠勝曼城?
  
投資住宅樓宇,除了資產升值外,還有租金回報。兩者加起來,才真正知道實際情況。

倫敦金融中心Canart Wharf位於E14,曼城小商業區Spinnfield則在M3。那就用E14 M3作比較。




跟據zoopla E14過去5年平均升50.72%,相而M3只升了33.68%,兩者兩差17%
但是曼城租金回報平均和倫敦3%5年即是15%。考慮租金回報差異,兩者回報相差只有2%
  
2015年起,英國對海外買家徵收資產增值稅(Capital Gain Tax)視乎稅階,分別是18%28%,所以資產增值部份有相當部份要上糾稅局。縱使租金也要交稅,但所有相關開支可以免稅,所以租金交稅率遠低CGT

樓價升了幾年,總有慢下來的時候,如果期望樓價每年都都有雙位數增長,可說是不設實際,但是租金回報則隨時間越來越高。


隋着買賣成本增加,如額外stamp duty CGT,純以一買一賣去為資產快速增值,已經變得不可行(為物業增值除外),所以物色高租金回報更為可取, 因為租金可以逝水長流,立於不敗之地。

從2016年起,未來幾年倫敦樓價升幅低過曼城。再加上租金回報差異,這場龜兔賽跑的結果將會很明顯

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