Saturday, December 17, 2016

Northern Powerhouse



Northern Powerhouse 是前財相歐思邦提出長遠策略,目的發展英格蘭北面經濟,平衡南北差距,從而減少過份依賴倫敦。略策重點是連接北方幾個主要城市,如Manchester, Liverpool, Leeds,Sheffield and Newcastle 形成一個大的經濟體系互相補足。這幾個北方城市的交通以Manchester為中心,所以有Manchester Hub之稱。

現時倫敦樓價是曼城三倍有多。倫敦市中心放盤價600k鎊以上。相反曼城Spingfield,Paccadilly 火車站旁二手一房單位,普遍放盤200k鎊以下。跟據Hometrack,倫敦樓價平均482k,而曼城只是148k。

從樓價對比平均工資的負擔能亦可以發現同樣的差距,倫敦樓價相對平均年薪的14.2倍,曼城只是約5倍。


用負樓價相對工資來計算兩個城市平均年薪作比較,很有參考價值。
平均年薪:

  • 倫敦482k/14.2=33.9k,約每月2825鎊。
  • 曼城148k/5=29.6k,約每月2467鎊。
即倫敦打工仔平均年薪只高曼城約15%,相反樓價高好幾倍,一般打工仔在倫敦的生活質素可想而知。

報道內文提到市曼城市政府以住屋開支不超過家庭收入30%為長遠目標,因為30%已經是不能負擔了。

http://www.telegraph.co.uk/property/house-prices/manchesters-revival-leading-northern-powerhouse/

假設倫敦租金回報4.5% :
每月租金=(482k x 4.5%) / 12 = 1807
假設夫婦收入一樣,即每月家庭收入5650鎊。平均租金支出佔家庭收入32%。

 
假設曼城租金回報6.5% :
每月租金=(148k x 6.5%) / 12 = 801
每月
家庭收入4934鎊,平均租金佔家庭收入16%

1800鎊和800鎊分別可以係兩個市中心租中上質素一房單位。實用超過四百平方尺,即面積等於香港兩房單位。
從以上例子,可見住在倫敦的生活質素,遠不及曼城。

曼城正在高速發展中,造就城市人口和就業機會不斷增加。曼城樓價基數依然非常低,加上樓價相對平均收入也是非常可負擔範圍,海外投資者正在不段增加,上升空間不容忽視。 

英國現時最低工資每小時7.2鎊,以每月工作160小時,每月有1152鎊,夫婦二人同時拿取最低工資,即家庭收入每月2304鎊。以住曼城為例,平均租金佔最低工資家庭收入34.7%

香港最低工資每小時HK$32.5,即每月HK$5200,夫婦二人同時拿取最低工資,即家庭收入每月HK$10400。勉強可以係市區租四百尺舊樓,交完租唔使食。唯有住遠啲,但最少都要五千,佔家庭收入50%。同樣最低工資,香港的苦得多。

4 comments:

  1. 曼城的確不錯,期待更多的分享

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    1. 期待Ricky兄係曼城買幾間,大家做鄰居。

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  2. 香港的生存成本就係咁高,迫人努力生存呢~

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