Friday, December 30, 2016

2016 農場回顧


2016即將過去,過去一年幾件大事直接影響隔山牛農夫和物業市場。

  • 脫歐令英鎊大跌,令租金對換成港元亦有相應跌幅。
  • 新任財相禁止農場經理向租客收取任何費用,農場經理管理費有可能上調,但市場認為農夫會提高租金以轉嫁額外成本,影響有待觀察。蘇格蘭幾年前已實施同樣條例,結果是對管理費並沒有大影響。
  • 購買第二間房的額外3%印花稅於四月生效


以下回顧過去一年農埸表現。

農場租務情況 :

  • Apartment 1:新租客,空租期10天
  • Apartment 2 : 新租客,空租期20天。因為安排暑假自住幾天,所以空租期特別長。
  • Apartment 3:續租
  • Apartment 4:續租
  • Apartment 5:新租客,空租期7天
  • Apartment 6:long term contract

2016農場 KPI:
  • 農場買入價租金回報率:8.0%
  • 農場平均空租期 :0.88 week

農場價格 :
現時月租750鎊的單位,開價最少135k。即租金回報率降到只有6.67%。而優質單位樓價相對租金更低於6.5%,Apartment 1&2已是這情況。參考 Blog 文 - 最新成交印證曼城樓價升勢
 

所以2016年結以6.67%為農場作valuation。
假設農場買入價 = 100,000 GBP
年租金收入 = 8,000GBP
2016年農場價格 =  ( 8000 x 12 ) / 6.67% = 119,403GBP
2016年農場價格相對買入價升了 19.4%。

如果預知脫歐和英鎊下跌,現在才買有否更好?用實際數據計計就知。
2015年

  • 買入英鎊平均匯率11.6
  • 額外所花稅:0
2016年12月
  • 英鎊匯率9.5
  • 額外所花稅:3%
  • 按揭息率 : 提高了約1%(相對2015)
  • 單位升值19.4%。今年筍盤少了很多。
將以上數據用以下圖表示,便知結果。


結果是英鎊跌給樓價升抵消了,但是額外印花稅令支出增加,影響更深遠的是現時按息提高令利息支出增加。現時農場按息支出佔租金收入少於20%


 
講少少工作總結,今年是非常繁忙的一年,由於幾個新工程進入起步階段,全年請了約70人,大部份在香港,少部份在台灣和新加坡。現時負責的團隊約130人(未計外判),分布幾個國家。包括幾個資深的英國專家,個個大我最少十年,多年來和年齡大過自已專家合作,深明謙虛的道理,完全認同小學雞管理智慧。

最後祝各位新年快樂!

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