失手的經驗

 

 

寫了多篇關於順利交易，幸運樓盤，意外驚喜，究竟有沒有失手的經歷，答案是有的。但失手的那一次，主要是自己決定終止交易，損失了1000磅。

英國的新樓盤，賣出的速度一般比較慢(倫敦除外, 因有多國際買家)，例如 Apartment 1&2 的單位，整個項目約八十個單位，縱使在曼城市中心位置，亦花近一年時間才賣完，特別是兩房或以上的單位去貨往往很慢。所以近年英國有一些地產代理，專為發展商包銷貨尾單位，同時成功向發展商爭取比較大的折扣。由於呢類貨尾單位比市價平會多過10%以上，所以地產代理會向買家收取相當可觀的佣金。當呢類地代建立口碑後，他們業務推廣至二手物業，賣點是以低市為急於套現的業主搵買家。失手那一次便是經這途徑的二手單位。

當時Apartment 1 & 2 仍未完成買賣程序，但一齊順利，只等律師完成手續便可，所以亦開始搵第三個單位。跟呢類地代溝通多時，只是他建議的單位一直唔合心水，第一次實地考察時亦跟他見過面。不久收到他的email告知有市中心筍盤，兩房135k，租金800磅。Email 內附有zoopla 連結，顯示以上的單位，兩房，望運河景，露台正面對着運河，是非常優質的單位，連結顯示開價170k。當時兩眼放光，第一個直覺是 "135k 買呢個開價170k的單位，正!"。 於是第二天便電滙了1000磅reservation fee。但後來詳細閱讀從律師送來的物業資料，發覺所買的單位並不是面向河，而是相反方向的向街單位，也沒有露台，這一刻有受騙的感覺。於是問地代當中原因，他解釋呢類低市價二手單位好快會賣出，一般唔會為單位拍照做posting，連結只是同座的同樣是兩房的單位作參考。當期望和實際有出入時總是有很強烈的失落感，但是細心分析呢個單位的投資價值，亦可取，基於以下原因：

• 地點非常好，近火車站
• 兩間睡房大小差唔多，很客易出租
• 現有租約800磅，即使計入佣支出，回報也到7%

如果這時我取消交易，我絕對有權取回已付的訂金，因為當中的誤導，而且呢間地代是一間近年發展得好快，口碑頑不錯。但是考慮後決定繼續交易，即是從這一刻起，我已清楚知道所買的是什麼單位和售價。

 

當詳細審閱地契文件時，發覺ground rent 是每10年增加一倍，地契由2005年開始，第一個十年是250磅，第二個十年是500磅，然後是1000，最多是2000磅。2015年剛好進入第二個十年，所以根據地契 ground rent 由250磅加到500磅。現時新樓的ground rent 一般是250磅，所以500磅是天價。筆者其中一個單位地契亦是進入第二個十年，ground rent 亦只是由250磅加到313磅，另外組合內最平的單位只是100磅。高價ground rent 直接影響實際回報，所以最後決定取消交易。

後記：

現在重閱那個email，如果已了解呢類地產代理的運作模式，便不會有同樣的錯誤理解。

講返呢個單位，除了ground rent 貴之外，呢個單位是值得買的。呢個單位的現時的市值最少150k，現時同類單位租金850～875磅，如果當時買入，縱使ground rent 貴，回報亦很好，只是比組合內的低些少。

縱使這一次損失了1000磅，心內沒有半點不愉快。由開始隔山買牛，已經有心理準會有些損失，只要將可能的損失預算在成本內，作出決定時便會更爽快，不會過份顧慮。如果內心不是有這樣的盤算，當初也不會踏出第一步，成功買到Apartment 1，從而往後的衆多單位。越洋收租剛好一年，這1000磅的損失對比已收到的租金，真的微不足到。