Saturday, October 31, 2015

細屋換大屋風險





近日睇到一則新聞,關於串燒撻定,細屋換大屋業主慘二十多萬。

這是關於一位業主(買家B)打算細屋搬大屋,先行賣掉自己的單位,收了買家A的定金,自己也很快搵到心怡的大單位,也落了定金。不久買家A選擇定,結果買家B也因沒法收到賣了自住單位現金作首期而被迫放棄買入落了定的大單位,即是要撻定。買家B買入的樓價是貴過賣出自住的樓價,即附出買樓的定金是多過收買家A的定金,差額約4.5萬,加上撻定的一方要賠買賣雙方的17萬金佣金,即買家B損失約21.5萬。相信一般的情況下,換樓業主都沒有諗到有此風險,買家B取都可算非常無辜。但是在現時香港樓市的氣氛下, 細屋換大屋時進行的風險頑高

這串燒定使我想到有些英國業主賣樓時onward chain條款,如果業主A賣樓時要求onward chain,即這業主要求他買到新屋才可完成賣掉自住的舊屋,而這一賣一買是同時完成。假如業主B是買業主A的屋,業住B也是因換屋而買屋,於是大家都會有個條“我要買佐新屋然後先賣我間屋”,或“我要賣佐間屋先買你間屋”,因此而形成了個chain, 而這個chain 可能包括幾人,當中有幾個同時是買家也是賣家。如果其中一個不能完成交易,chain 內的所有買賣也告吹。當然chain 的好處和懷處好明顯縱使最終這個chain可以完成買賣程序,但過程會十分長。

原來英國在自住物業買賣都有頑多是有onward chain。出租的物業很少有onward chain,由於市中心的屋多數是出租的,所以多數都是chain free,我只見過一兩次有onward chain 的賣樓廣告。如果個賣樓廣告無寫chain free,最好問一問,有onward chain 的最好唔好買,因為成交期會好長甚至告吹,損失了首期摑置的時間值, 這不好受吧



8 comments:

  1. 要看通一版rightmove, 內裡知識也不少,多謝解說

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  2. 想請教HareT 兄,在不看樓下,有什麼方法可減低水電設備有問題的風險?例如廚廁水喉漏水,爐頭洗衣機壞等等...
    另外,新樓頭十年有structure insurance,但十年過後好似要靠業主搞shared funding, 買十年以上樓齡有什麼要注意嗎?謝謝

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    1. 買已有租客的單位,可以減少大部份內部風險。至於買了之後有些小電氣壞,這些我覺得有限錢。起碼我全部單未遇到電氣壞,反而有五桶櫃櫃壞要更換,但只是一百多磅。
      最好唔好買用gas 煮食爐和暖氣,因日後保養貴和每年都要搵合格人士檢查。
      Structural insurance 頭十年由發展商提供,過了十年樓宇管理公司處理,費用會包在樓宇service charge 內,等於香港交的管理費。

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    2. 多謝分享! 很實用的意見! 而家盤源極缺呢,不容易

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    3. 呢幾個月好價的賣盤的確少了很多, 業主叫價高了頑多.

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