隔山牛農夫 ( 4 ) : 市場生態

物業市場英國香港兩地生態大不同，所以準備功夫也不同。

1. 物業代理
香港兩三間代理已經壟斷超過九成放盤，大部份業主放盤會同時委托幾大代理，即是委托一個代理搵盤，差不多可以接觸到市場所有放盤。係香港你同一個代理講想買樓，只須一會兒，這個代理已經有大量放盤給你選擇。

相反在英國，以單一城市計，相信沒有一間代理有超過20%放盤(純個人估計)，以全國計數字更細。以曼城為例，大大小小代理應該超過50間。其實只要上 Rightmove 或 Zoopla 睇一睇放盤，就會發覺放盤分散很多不同代理。即是如果你等代理餵盤俾你，真係要等好耐都未必搵到個適盤。幸好兩個網上平台佔了超過90%放盤，而且每個放盤都是真正的實盤，所以搵盤真的很容易。小投資者搵盤依靠網上平台，唔係靠代理。

2. 代理佣金
香港買賣雙方各1%佣金，當然這日是正常情況下。
英國買方一般唔需要佣金。賣方要俾佣金，肯定多過1%，實際幾多唔知道，未試過。

3. 按揭
香港做按揭業主有現金回贈。揭息分Hibor或P。估價銀行自己估，彈性好大。

英國按揭則要付booking fee/setup fee 之類給銀行，都幾貴，視乎那一種按揭plan。
按息分Fix rate 或tracker rate。

• Fix rate 一般鎖定最初幾年(2～5年都有)相對低按息，之後按息相對高好多，所以多數人都會轉按。按息會因應booking fee 高低而唔同，有好多種配搭。
• Tracker rate 跟據Bank of England(BoE) rate + x% 。現時BoE rate 是0.25%，歷史低位。"x" 則是銀行offer 的利率，會因應按揭成數而調整，成數越高，"x"亦越高。

估價 : 銀行會委托獨立surveyor估價，費用由買家支付。按揭成數跟據估價報告來計算。

按揭主要分兩大類 : 

• Residential mortgage : 要求業主自住，按息低過BTL mortgage。
• Buy-To-Let mortgage : 出租物業按揭，可以還息唔還本，讓按揭金額貶值，令時間成為你的朋友。

市場生態不同，搵樓方法都唔同，再加上隔山買，絕不能從一個代理作開始。我本人用了以下步驟作準備：

1. Google 下有關英國買樓常用名詞和當中意思，當然要深入了解過程，這樣才懂得怎樣和賣家代理溝通。如freehold 和 leasehold這些基本名詞，google 相關keywords下即有詳細解釋。深信在資料搜集過程中的得着，遠比直接得到
2.  聯絡銀行查詢按揭手續和要求，香港現時都只有三四間英國有分行的銀行承按。我問過三間，每間手續和要求都不同，利率也不同。獅子銀行按息最低，要求亦最高。此外，手續和要求有時會有變更，尤以獅子行為甚，我知道的已變了好幾次。
3. 透過Rightmove or Zoopla，了解樓盤放售和租任情況。選好心怡postcode，每日花十多分鐘瀏覽，留意新賣盤和租盤、成交和成租個案，很快可以感受到合理成交價和市值租金，從而得出該區的合理租金回報。有些網友問點知個價合唔合理，唯一答案是親自花時間了解。租金回報率每個地區都唔同，單位大細和種纇又是因數之一。
4. 當覺得自己一切準備就緒，只等合適單位出現時，可以搵定律師。邊間？選擇多的是，可以google key words, 例如 "conveyancing solicitor uk"。原來有些律師行沒有為客戶儲存完成交易後文件，所以搵律師時，記得問有沒有這服務。由於我用個間律師行，唔再接海外客，我幫朋友搵完樓，幫佢搵埋第二間律師行，點知呢間只提供買賣手續，沒有文件儲存服務。

其實以上幾點解答了網友幾個慣常提問，如可否介紹代理，律師，點知什麼價錢ok等。物業代理為了成功做成一單買賣，收取佣金，他不會告訴你單位的不好之處，只解說單位的優點，這是做代理的定律。事實上我用過的其中一間代理，已有這情況出現。這代理介紹一個單位給我朋友的朋友，他以這單位可以間多一房出租為賣點作推介，我知道後也告知朋友不可取。如果我介紹的會給網友一個錯覺他一定信得過，或在決定上有鬆蟹的心態，那就可免則免。完全倚賴代理介紹樓盤，沒有足夠市場知識去判段，被誤導的機會相當大。所以第一步是了解市場，買樓是重大投資，自己判斷最重要。花時間也是應該吧！

自開blog以來，回答了很多問題，有些很有心機答, 有些則敷衍了事。特別有心機解答網友在過程中遇到的實際阻滯或一些交流，但對一些沒有準備的問題，真的提不起勁。例如：怎樣申請按揭？這個問題背後可以看出當事人還未行出第一步，還沒有聯絡銀行查詢按揭要求和細節，只是順口一問。對於這類問題我會答"可以經英國有分行的香港銀行做按揭"，自問這樣答了等於冇答，即係廢話。其實blog文和留言有很多這方面分享。

開blog一年多，已有多名網友成功隔山買牛。有些在blog文留言告知好消息，有些則透過電郵，相信亦有其他成功個案。
以下連結有網友的成功個案留言 :Link 1 and Link 2

最後提醒網友，隔山買牛切記要做好足夠準備功夫，小心小心！