Apartment 2 的禮物

早幾天收到letting agent，以下是跟letting agent 的對話。

Letting agent :

筆者 :

Letting agent :

今天收到letting agent 的通知，告知已有新租客給offer，只是放租一星期。由於多了傢俱，租金亦由775磅升到850磅後，回報過了8%。係曼城一房月租850磅，算是貴租了。

意外的傢俱贈送和租金提升，雙重驚喜。

Apartment 2是組合內第三間租金回超過8%。

  

係香港租客死約前退租一般都要賠錢給業主，而且一般賠得幾甘。但是曼城呢種交易方式都幾有人情味，如果退租租客交租直到新租客來，業主也沒有損失。

談風險

每個人內心固有風險認知會引導其投資取向。覺得買股票高風險的，他們多數唔會買股票；擔心租客欠租和維修問題的，他們多數唔會買樓收租。完全未接觸過隔山買牛的，更加視之為非常高風險。

而固有風險認知會受到日常接收到的訊所影響。雷曼爆煲前，投資級別的債券是低風險幾乎是大多數人(包括本人)的共識，其實大家甘諗唔係因為佢地睇佐什麼資料，只是個個都甘講，聽得多了，不知不覺聽的人諗法也變得一致。雷曼之後，多數人聽到垃圾債卷都會避之則吉。點解？因為佢地認為風險極高。實情是否，見人見智。在網上睇過一些文章之後，發覺都並非其事，重點在於選債。

風險是一個會可能發生的情況，但唔一定會發生。如果一定會發生，這不是風險而是事實。相信做過項目管理或是讀過PMP 的應該很清楚相中的分別。筆者任職公司從事機建工程，項目全球性，有的在法制建全的國家，這些國家的標書幾本牛津字典厚，以保障兩方利益。有些項目則在發展中國家，幾億工程的標書可以只得幾十頁，在這些國家投標機建工程，風險真係高到不得了，例如政治法制，客戶的財政，文化差異，唔清楚的合約條文等都對項目構成重要的風險。但是有風險唔代表要逃避，風險管理得宜可以轉化成很好的機會。商業上是這樣，個人投資上亦是一樣，否則只會令機會溜走。

其實風險是很抽象的，而且風險的高與低，並沒有特定的答案，面對同樣的情況，阿A會覺得高風險，阿B會覺低風險。在相同環境下，讓阿A 操作，他所擔心的風險可能真的會發生。相反讓阿B操作，風險可能不會發生。當中的分別在於有否相關知識在操作過程中為每個步驟作出正確的決定，以及作出防上風險發生的操施。正確來講覺得低風險的人是對相關背景有很透切的了解，懂得怎樣去面對處理，所以覺得風險低。至於完全沒有相關背景知識的人，他會不知不覺將風險放大，所以覺得高風險。

好多人話隔山買牛風險高，而避之則吉，什至諗都唔諗。當你同佢講隔山買牛，仲要沒現場睇樓，睇幾幅相就決定買百幾萬嘅樓，佢第一個反應可能係，"嘩! 你傻佐呀！好大風險喎，點知係咪買佐間危樓，同倒錢落海有咩分別。仲有如果個租客唔交租點算？間屋舊佐要整呢樣個樣點搵人整？唔通吓吓飛過去咩。

這些原因完全合理，但是那些是重要風險會導致重大損失，怎樣防止這重大風險。那些風險只是小問題，應減去多少利潤去處理這些小問題。當重大風險在操作過程可解決，減去小問題後的回報是否依然可取便是決定的因素。隔山買牛風險高這個我唔否認，但是風險高唔代表唔值得投資，重點是對風險的認知，分析，量化和處理，更重要是完全了解每個環節背復的風險和處理方法。

每個人作出投資決定之前，都會作風險評估，分別只在於深入或簡單的評估。簡單的評估，可以是基於自我認知，只是諗一諗而作出高中低的風險的結論。這樣操作，
只會着眼風險，唔去分析從而逃避，縱使有好的投資機，只會白白讓它流走。

但是風險的分析評估和管理，往往是最難的課題，學校和書本可能含蓋會一些理論，但和實際差別很大。風險的管理一般要從實際環境中去累積，但不是每一個人有機會置身這平台去吸收經驗，那麼吸取別人的經驗便是另一可行的途徑。某程度上實際操作的分享等同一份可行性報告，讓閱讀的人腦海有"丁一聲"的作用，從而啟發去尋找更多的資料去了解當中的操作。

至於分享，Blog 真係提供一個非常好的平台。2015年開始有閱讀 blog 的習慣, 獲益良多，因此希望在這平台作微小貢獻。

今天你在風險的十字路口，你會選擇行那一條路告和怎樣作準備?

2015 Q4 英國二十大城市樓價升幅

英國有好多個樓價的指數，如Nationalwide, Halifax, Rightmove, ONS(Office for National Statistics, etc.每一個指數所量度的方法都唔同，用錯指數作參考可能導致錯誤決定，我就比較喜歡 Hometrack UK Cities House Price Index. 因為佢量度係市中心樓價，比較適合買市中心樓人士作參考。其他指數例出的城市多數反映城市的大範圍(包含很多其他suburbs)平均數，所以升幅的數字一般比市中心低。

2015年，英國二十大市中心樓價全年升11.4%。明顯跑贏全國平均。今年二十大城市的升幅明顯高於往年，睇來從倫敦擴散的rippling 效應開始慢慢明顯。有些城市雖然只有6～7%升幅，但加埋6～7%首年租金回報，吸引力不比10%升幅的城市低。

Source : Hometrack.