Monday, November 30, 2015

幸運的Apartment 5(二)




過去幾個月,和Apartment 5同座的大廈,有好幾個單位成交。叫價一次比一次高,但新放盤都好快賣出,最新的叫價是125k,一個多星期就賣出。我估計成交價最少120k。

上圖左邊係我買入的單位,右邊係其他單位於11月係市場放盤和賣出。

我買Apartment 5 時是5月,當時的開價是105k,成交價100k(詳情請參考:)。不久連續幾個放盤,叫價全部高於110k,7月時已知有單位以115k成交. 估唔到11月再創高價。 即係話Apartment 5 半年升了最少20%,真幸運,但這只是帳面上,反正我沒有打算賣出,只是心理感覺好些罷了。

Apartment 5 嘅上手業主係愛爾蘭人,唔係住係英國,所以唔知市價,加上呢個物業已經為佢帶來倍數計回報,所以都唔介意些少差價。

黠點解有人願意追價? 其實唔難解, 學生宿舍7%回報都大把人買, 學生宿舍一樣要cash buy,唔可以做按揭。但係學生宿舍的尺價高過住宅尺價好多,以倍數計。 如果作為service apartment 住宅同樣有7%的回報,會較學生宿舍吸引好多。 縱使service apartment 住宅回報是6.5%,亦較學生宿舍可取,因為當中風險細好多好多。 

如果最新成交價係120k或以上,回報係7.3%或以下。 如果以6.5%做valuation,成交價可達134k. 到呢個價唔出奇,因為而家市場有好多 cash buyer為資金搵出路。 

Saturday, November 28, 2015

點解英國財相累次出招對付包租公/婆?



過去半年,英國財相兩次出招對付物業出租業主。

今年七月的公報:

  1. 從2016開始,取消租金10%作為物業維修成本的免稅額,改以實報實消。一般出租物業的每年維修費遠遠少過租金的10%。
  2. 從2017 到2020 分階段降低物業按揭利息退稅,呢個對於繳交40% or 45% 稅階人士和高成數按揭的業主影響好大,回報大幅降低。但是公司持有的物業便不受影響。


近日公司請人,越洋面見幾個英國的申請人,佢地和現時公司的僱傭合約是經過一間私人公司,而是佢地每個人都係公司唯一董事和員工。原因只有一個,合法交少啲稅,個人薪俸稅最高45%,公司利得稅20%。


今年11月公報 :

  • 從2016年4月起,買樓收租要繳交額外3%印花稅,呢個對細價樓影響相輕微,而且是一次性成本。


香港的辣招爭對所有買樓人士以控制需求,反觀英國特別爭對收租的業主,點解?

大家睇睇呢篇報道就知道筒中原因。
Buy-to-let landlords earn returns of up to 1,400% since 1996

從1996 到2014年的18年間,英國包租公回報是14倍。大家可能覺的14倍沒可能,但我可以話俾大家聽,跟據過去18年的樓價的升幅,14倍的回報絕對合理。

本人跟據以下假設做佐個簡單simulation, 模擬未來18年英國收租佬回報:

  • 本金:25000磅
  • 7成半按揭買10萬磅單位
  • 首年租金回報7%。
  • 樓價按年升4%(呢個升幅遠少於過去18年),租金跟隨樓價上調。
  • 當淨租金儲到25000磅時再賣第二個單位,如此類推。

我得出的回報是10倍左右,18年10倍,平均年回報約14%。